來源：市場(chǎng)資訊

（來源：中國(guó)地產(chǎn)基金百人會(huì)）

中房報(bào)記者 李紅梅丨北京報(bào)道

今年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，主要體現(xiàn)為核心城市率先企穩(wěn)、二手房成交活躍、改善需求釋放加快，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的特征。

4 月21 日，貝殼集團(tuán)黨委書記、執(zhí)行總裁左東華在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前市場(chǎng)最明顯的變化，是房地產(chǎn)正在從全面漲跌轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。這一變化不僅體現(xiàn)在成交和價(jià)格層面，更反映在買賣雙方心態(tài)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯以及居住服務(wù)價(jià)值的深刻重塑上。

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一線城市率先企穩(wěn)

供需兩端預(yù)期回暖

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何看待今年一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體表現(xiàn)？最明顯的變化是什么？

左東華：一季度，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”的特征，表現(xiàn)出更加理性、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)前市場(chǎng)最明顯的變化，是從全面普漲或普降轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，從規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。核心城市與非核心城市、二手房與新房、剛需與改善需求呈現(xiàn)分化，核心城市率先企穩(wěn)。

具體來看，根據(jù)貝殼研究院測(cè)算，一季度二手房整體成交量創(chuàng) 2020 年以來同期新高。在成交量增長(zhǎng)的同時(shí)，新增掛牌量同比回落約20%，反映出業(yè)主售房心態(tài)更加穩(wěn)健。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市價(jià)格率先企穩(wěn)：新房?jī)r(jià)格 3月環(huán)比上漲 0.2%；二手房表現(xiàn)更為積極，環(huán)比上漲 0.4%。貝殼研究院跟蹤的實(shí)時(shí)交易價(jià)格顯示，一線城市及南京、蘇州等頭部二線城市房?jī)r(jià)修復(fù)幅度更為明顯。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從貝殼一線觀察看，當(dāng)前買家和賣家的心態(tài)出現(xiàn)了哪些新變化？

左東華：結(jié)合貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)與重點(diǎn)城市調(diào)研統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)，買家端出現(xiàn)三方面變化： 一是觀望客戶占比下降10個(gè)百分點(diǎn)，為近兩年最低，積極入市占比提升7個(gè)百分點(diǎn)，剛需、改善客戶在政策利好與價(jià)格調(diào)整到位后，結(jié)束等待、擇機(jī)出手，置業(yè)信心明顯回升；二是購房者更關(guān)注房屋品質(zhì)、社區(qū)配套、居住實(shí)用性，改善需求占比提升，對(duì)戶型、物業(yè)、配套、通勤等核心要素綜合權(quán)衡；三是看房周期縮短但決策更理性，注重性價(jià)比與長(zhǎng)期持有價(jià)值。

賣家端，改善業(yè)主置換意愿提升，通過出售舊房籌集資金、置換品質(zhì)更高的房源，形成“買賣聯(lián)動(dòng)”的良性循環(huán)，帶動(dòng)改善需求釋放。這也是二手房活躍度提升的重要原因。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：以往“量”與“價(jià)”是正相關(guān)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這兩者的關(guān)聯(lián)變了嗎？

左東華：過去二十年，每一輪成交量的反彈，一般會(huì)帶來價(jià)格提升。這一次則有所不同，同一座城市內(nèi)部，核心區(qū)域好房子可能出現(xiàn)加價(jià)成交，而低品質(zhì)房子則在以價(jià)換量。這意味著多條不同的量?jī)r(jià)關(guān)系和市場(chǎng)邏輯在同時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)。

有人可能認(rèn)為這是傳導(dǎo)延遲或交易環(huán)節(jié)出了問題，但事實(shí)上，“量升則價(jià)漲”從來不是市場(chǎng)的普遍規(guī)律，而是增量擴(kuò)張時(shí)代的特定產(chǎn)物。當(dāng)市場(chǎng)從增量進(jìn)入存量，量?jī)r(jià)關(guān)系天然會(huì)裂變?yōu)槎鄺l路徑并行。這是全球成熟市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證過的結(jié)構(gòu)性特征。我們判斷，成交修復(fù)有望先于價(jià)格修復(fù)，價(jià)格層面更可能表現(xiàn)為局部企穩(wěn)、整體溫和波動(dòng)。

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當(dāng)消費(fèi)者更怕“買錯(cuò)”

行業(yè)從重交易轉(zhuǎn)向重服務(wù)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)值和過去相比發(fā)生了哪些變化？經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)值是變多了還是變少了？

左東華：房子的居住屬性始終都在，人們對(duì)美好居住的向往也從未改變。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，變化的是消費(fèi)者的決策方式和服務(wù)需求。隨著市場(chǎng)更加理性、供給更加豐富、選擇更加多元，消費(fèi)者更加關(guān)注房子是否能夠滿足居住需求。

因此，經(jīng)紀(jì)服務(wù)的價(jià)值不是簡(jiǎn)單變多了還是變少了，而是發(fā)生了升級(jí)。過去，經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要解決信息連接和交易效率問題；今天，在信息更加豐富、AI等技術(shù)持續(xù)提升信息處理效率的背景下，消費(fèi)者更需要專業(yè)篩選、準(zhǔn)確解讀、風(fēng)險(xiǎn)提示和決策支持。買房、賣房、租房、裝修，越來越不是單一交易問題，而是涉及家庭需求、預(yù)算安排、生活方式和資產(chǎn)規(guī)劃的綜合判斷。

這也意味著，經(jīng)紀(jì)人的角色正在從信息中介進(jìn)一步轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化的居住服務(wù)者。技術(shù)可以提升效率，但對(duì)真實(shí)需求的理解、對(duì)復(fù)雜問題的協(xié)調(diào)、對(duì)交易過程的保障，仍然離不開專業(yè)、可信、有責(zé)任感的服務(wù)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：面對(duì)市場(chǎng)的多元化需求，貝殼如何通過內(nèi)部的組織變革與效能提升，來承接住當(dāng)前市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變帶來的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)？

左東華：如上所述，消費(fèi)者需求已發(fā)生根本性改變，它正在深刻地改變我們的居住行業(yè)。我們希望以“居住決策支持”和“長(zhǎng)期服務(wù)關(guān)系”為核心，把一個(gè)社區(qū)、一個(gè)家庭、一個(gè)居住的長(zhǎng)期服務(wù)關(guān)系看得更長(zhǎng)，以長(zhǎng)期陪伴替代短期成交，圍繞客戶居住需求，重構(gòu)服務(wù)體系。未來，貝殼將升級(jí)社區(qū)居住服務(wù)模式，將門店定位為“社區(qū)安居服務(wù)站點(diǎn)”，作為最小經(jīng)營(yíng)與協(xié)同單元，為消費(fèi)者提供全場(chǎng)景居住服務(wù)。

我們始終認(rèn)為，無論市場(chǎng)如何變化，最終都要回到消費(fèi)者的真實(shí)居住需求上。貝殼要做的，就是持續(xù)提升組織協(xié)同和服務(wù)能力，把技術(shù)效率與專業(yè)服務(wù)更好結(jié)合起來，為消費(fèi)者提供更高品質(zhì)的居住服務(wù)。