Here is Sweden

LOCALSWEDEN

一項定于4月1日生效的新提案將改變抵押貸款的相關(guān)規(guī)則，從而提高首次購房者的購房門檻可及性。但這項提案具體包含哪些內(nèi)容呢？

01

現(xiàn)行規(guī)定是怎樣的？

現(xiàn)行規(guī)定于2016年出臺，旨在降低房地產(chǎn)市場的風險。這些規(guī)則規(guī)定：任何貸款金額超過房產(chǎn)價值50%的人（即貸款價值比達到或超過50%），每年必須償還至少1%的貸款本金；對于貸款金額超過房產(chǎn)價值70%的人，這一強制償還比例將提高至2%。

目前，貸款金額不得超過房產(chǎn)價值的85%——換句話說，購房的首付比例最低為房產(chǎn)價值的15%。

此外，任何貸款金額超過其家庭年收入4.5倍的人，每年還必須額外償還1%的貸款本金。

這實質(zhì)上意味著，你每年必須償還貸款本金的1%至3%不等，除非你的貸款金額低于房產(chǎn)價值的50%，且貸款總額未超過你家庭年收入的4.5倍。

這一規(guī)定實際上終結(jié)了絕大多數(shù)人群僅償還利息（即“只付息”）的房貸模式，其出臺初衷是為了保護房地產(chǎn)市場，使其免受未來潛在危機的沖擊。

02

新規(guī)定具體有哪些內(nèi)容？

首先需要說明的是，這項新規(guī)定目前尚未經(jīng)投票正式立法，但外界普遍預計，該提案將在4月1日之前獲得通過。

一份發(fā)布于2025年6月的備忘錄（promemoria）提出了幾項不同的具體措施。

第一項措施提議將購房所需的最低首付比例下調(diào)至10%，這意味著購房者將能夠獲得最高相當于房產(chǎn)價值90%的貸款。

此外，新規(guī)還取消了此前的一項強制性要求：即貸款金額超過家庭年收入4.5倍的人，必須每年額外償還1%貸款本金的規(guī)定。最初的咨詢方案曾提議廢除針對房產(chǎn)價值70%以上按揭貸款的2%攤銷要求，取而代之的是對所有貸款額度超過房產(chǎn)價值50%的借款人實行統(tǒng)一的1%攤銷要求。

然而，這一提議并未被納入最終方案；相反，現(xiàn)行的規(guī)則將繼續(xù)沿用——即對于貸款額度在房產(chǎn)價值50%至70%之間的借款人，攤銷要求為1%；而對于貸款額度超過這一區(qū)間的借款人，攤銷要求則提高至2%。

03

這對潛在的購房者意味著什么？

這意味著購房者未來在償還按揭貸款時，所需支付的金額可能會大幅減少。

舉個例子：

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，如果某人的房貸額度超過其年收入的4.5倍，且貸款額度又超過了房產(chǎn)價值的70%，那么他每年必須償還（攤銷）其貸款總額的3%。

如果是在房貸新規(guī)生效后申請同一筆貸款，那么同樣是這個人，每年只需償還其貸款總額的2%（誠然，這一比例仍比最初咨詢方案中擬定的要求高出1%）。

04

如果我已經(jīng)背負著房貸，該怎么辦？

這些新規(guī)僅適用于新申請的按揭貸款。因此，只有在這些新規(guī)生效后，通過購買新房或?qū)ΜF(xiàn)有房產(chǎn)進行再按揭貸款（refinance）時，攤銷要求才有可能隨之降低。

05

這些新規(guī)將如何為首次購房者提供便利？

首先，只需支付房產(chǎn)價值10%的首付款即可購房，而非現(xiàn)行規(guī)定的15%；這意味著首次購房者無需積攢過多的現(xiàn)金，便能實現(xiàn)購房夢想。

此外，略微降低的攤銷要求將帶來月供支出的相應減少，這也意味著購房者將更有可能通過銀行的“經(jīng)濟壓力測試”或“生活結(jié)余測算”（kvar-att-leva-p?-kalkyler）——這類測試旨在評估借款人每月在償還貸款后，還剩余多少可用于日常生活的資金。通過這些測試將使他們更容易獲得銀行貸款。 L?nsf?rs?kringar 銀行的私人經(jīng)濟學家 Stefan Westerberg 在該提案于 2024 年初次公布時表示，此舉將“主要提升年輕人購房的可及性”。

據(jù)當時測算的數(shù)據(jù)顯示，若以每平方米 96,861 克朗的單價計算，一名想要在斯德哥爾摩購置一套 33 平方米單間公寓（當?shù)厮追Q“etta”）的年輕購房者，需要擁有 31,700 克朗的可支配收入方能如愿。

然而，根據(jù)新規(guī)，若購買同一套公寓，所需的可支配收入門檻將大幅下調(diào)至 27900 克朗。

06

那么，這是否會帶來什么弊端呢？

潛在而言，確實存在這種可能。

該項調(diào)查研究的原始報告將這些新措施描述為“對家庭房貸監(jiān)管的一次實質(zhì)性松綁”；報告同時發(fā)出警示稱：“過往的放松管制經(jīng)驗——尤其是 20 世紀 80 年代的經(jīng)歷——表明，即便是在金融市場中看似有益的放松管制，也可能引發(fā)一系列劇烈的連鎖反應，從而對金融體系的穩(wěn)定性造成極其嚴重的后果�！�

20世紀90年代，瑞典的房地產(chǎn)泡沫破裂，引發(fā)了一場嚴重的金融危機、信貸緊縮以及深度經(jīng)濟衰退。

Westerberg 指出，允許人們借入更多資金本身就蘊含著一種固有風險，因為這會使借款人更容易受到利率上調(diào)或自身財務狀況變動的不利影響。

他補充道：“如果更多人能夠買房置業(yè)，需求自然會隨之上升。這意味著房價會上漲，進而導致我們借入更多的資金。這使得我們變得更加脆弱�！彼又f：“這種脆弱性不僅體現(xiàn)在應對利率變動方面，也體現(xiàn)在遭遇收入損失或失業(yè)等情況時。”

此次調(diào)查組的負責人 Peter Englund 也表示，房價可能會因此上漲；這對那些已經(jīng)擁有房產(chǎn)的人而言無疑是個利好消息，但對于潛在的首次購房者來說，情況則不容樂觀。不過，他也補充道，他認為這種影響“將是有限的”。