2026年第一季度已經(jīng)結(jié)束了，剩余的三個季度二手房會朝什么樣的方向發(fā)展？是漲還是跌？我相信包括剛需人群和投資者都在關(guān)心這個問題。

如果大家仔細(xì)觀察就會發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2026年之后，樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)了一些變化，房價正在出現(xiàn)一些新的信號。不出意外的話，2026年二手房市場即將迎來四大轉(zhuǎn)變，這很可能影響接下來幾年大家買房賣房的決策邏輯。

第一個轉(zhuǎn)變:價格不再一刀切普跌，核心城市率先冒頭

以前說房價下跌，那是全國上下一起跌。廊坊，涿州這些黃金城市跌幅甚至超過了60%，聽著是不是心里發(fā)慌？但是進(jìn)入2026年，事情發(fā)生了變化。過去的一季度，北京，上海的二手房價格率先止跌回穩(wěn)，北京二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，上海也結(jié)束了長達(dá)33個月的下跌趨勢。廣州，深圳成交量更是環(huán)比翻倍增長，上海一個月賣了3.1萬套二手房，創(chuàng)下了近5年來新高。

說白了，以后大家別指望全國一盤棋了。一線城市和強二線的核心地段在率先筑底，甚至有些區(qū)域已經(jīng)開始悄悄漲價了。但三四線城市和遠(yuǎn)郊區(qū)域優(yōu)惠力度再大，成交依然非常低迷。

第二個轉(zhuǎn)變:政府親自下場收房，二手房有了大買家

過去老百姓賣房子，只能掛中介等買家。但是從2026年開始，一個超級大買家入場了，那就是政府。今年兩會明確提出了鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房。上海已經(jīng)在浦東，徐匯，靜安試點收購二手住房，用作保障性租賃住房，深圳，武漢，重慶這些地方也明確計劃擴大收購規(guī)模。

這就意味著什么呢？一方面政府大量收購能穩(wěn)住局部區(qū)域的房價，避免劇烈波動。另一方面那些位置還不錯，但房東急著出手的二手房，多了一個快速變現(xiàn)的渠道。當(dāng)然政府收購肯定不是所有的房子都會收，地段，房齡，戶型都是有講究，但至少說明二手房市場多了一個穩(wěn)定器。

第三個轉(zhuǎn)變:購房者從怕買貴變成了挑好房

以前大家買房子最怕就是買貴了，站崗了，所以觀望情緒非常重。但是現(xiàn)在很多剛需家庭算了一筆賬，房價已經(jīng)跌了三年多，很多城市的房價回調(diào)了30%以上，不少老破小的性價比已經(jīng)非常突出了。

數(shù)據(jù)顯示2026年一季度明確計劃買房的用戶占比達(dá)到了34.61%，持幣觀望的比例降到了33.56%，觀望情緒正在消退。在北京300萬元以下的二手房成交量占了總量的66.3%，低總價房源成了絕對主力。剛需先進(jìn)場，改善型需求再跟上，這個鏈條正在慢慢打通。而且大家的心態(tài)也發(fā)生了變化，也不會在死等最低點，而是開始認(rèn)真挑房子了。地段好不好？隔音行不行？電梯有沒有？都成了重點考慮的因素。畢竟政策也在推好房子，新建商品房層高不低于3m、多層強制裝電梯這些標(biāo)準(zhǔn)都在落地。

第四個轉(zhuǎn)變:買賣雙方的心理天平正在往回擺

以前買家砍價隨便砍，賣家心里面沒有底，能賣就賣。但是現(xiàn)在情況不一樣了。上海二手房掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個月下降，從2025年4月份差不多有12萬套的高點降到了8.9萬套。掛牌量少了，意味著房東沒那么慌了，盲目跟風(fēng)拋售的現(xiàn)象明顯減少。同時溢價空間也在收窄，買家想大幅度砍價沒那么容易了。當(dāng)然目前全國層面的溢價率還在10.8%左右，買賣雙方的價格預(yù)期差依然不小，但至少趨勢在往好的方向走，一線城市的溢價空間已經(jīng)在收窄了。

最后說幾句大實話。

如果你是剛需，現(xiàn)在很多城市的二手房確實到了一個相對合理的價格區(qū)間，不用總想著抄到最低點，找到適合自己的房子，月供能夠承得住就行。如果你是換房改善的，今年政策對賣一買一的支持力度不小，換購住房的個稅退稅政策已經(jīng)延續(xù)到了2027年底，是個不錯的窗口期。

如果你是投資客，勸你要清醒一點。房住不炒的基調(diào)沒有變，全國性普漲的時代已經(jīng)過去了。未來的樓市拼的是地段，品質(zhì)和稀缺性，閉著眼睛買房就能賺錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。

總之，2026年的二手房市場不再是一個跌跌不休的壞消息，而是一個分化加劇，局部回暖的新格局。關(guān)注自己所在城市真實成交數(shù)據(jù)，比起那些宏觀分析，有用的很多。希望今年大家都能買到心儀的房子，或者把房子賣個好價錢。