“十五五規(guī)劃綱要”全文共5萬8千多字，是未來5年（2026年-2030年）國家發(fā)展的總體藍(lán)圖和行動綱領(lǐng)。就我們關(guān)心的（樓市）房地產(chǎn)方面，除去篇章節(jié)等標(biāo)題序號，原文共用了633字定調(diào)，確定了未來5年的發(fā)展方向。

下面主要從影響樓市發(fā)展趨勢的角度，采用原文+個人解讀的方式理解這633字，個人看法不代表任何機(jī)構(gòu)和單位的立場，若有異議，可在下方留言交流。

原文：第五篇 建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場，加快構(gòu)建新發(fā)展格局第十五章第三節(jié)：
因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

解讀：都知道國際環(huán)境比較復(fù)雜，不僅現(xiàn)在如此，未來應(yīng)該一直都比較難，所以強(qiáng)大國內(nèi)市場是重中之重，住房消費(fèi)作為最大宗的消費(fèi)，一定是未來幾年的重點努力方向，各類支持政策持續(xù)出臺，更利于剛需和改善家庭購房。

原文：第十二篇第四十四章 推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)更高水平住有所居。

解讀：房地產(chǎn)已經(jīng)從粗放型向高質(zhì)量方向發(fā)展，住房需求從滿足住有所居向住有優(yōu)居轉(zhuǎn)變，這是房地產(chǎn)進(jìn)入下半場的顯著特征。

原文：第十二篇第四十四章第一節(jié) 完善住房保障體系
優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。加強(qiáng)保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機(jī)制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。

解讀：根據(jù)《2025年中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》數(shù)據(jù)顯示，全國有租房人口2.6億，這是未來政策要解決的重要問題，也是樓市的機(jī)遇。按照現(xiàn)在的政策取向看，無疑把國資收購二手房用作保障房、人才房、職工宿舍等方面納入重要工作，對減少保障房建設(shè)（減少樓市供應(yīng)）、穩(wěn)定二手房市場信心具有重要作用。

至于公積金改革，將進(jìn)一步釋放住房消費(fèi)潛力。目前提出的是對公積金使用范圍和額度等方面進(jìn)行大變革，而且支持靈活就業(yè)人員繳納公積金，一并納入公積金的福利制度，為釋放更多的樓市需求添磚加瓦。

原文：第十二篇第四十四章第二節(jié)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動等相協(xié)調(diào)。充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)。推動已供未開發(fā)土地和在建項目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

解讀：對房企而言，開閘滿足房地產(chǎn)合理融資需求是他們聽到的最好消息，這是保持房企拿地、開發(fā)、銷售持續(xù)循環(huán)發(fā)展的關(guān)鍵所在；

對購房者而言，現(xiàn)房銷售和“好房子”建設(shè)制度推行，意味著未來幾年買的新房子，其品質(zhì)將越來越好；

對市場供應(yīng)而言，與自然資源部近期發(fā)布的38號文精神一致，盤活存量，雖然原則上不再批經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地不等于停供住宅用地，但意味著商業(yè)住宅這個口子卡住了，有利于一心一意去化樓市庫存，利于實現(xiàn)整體樓市的供需平衡；

對老房子而言，房屋全生命周期管理，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不是新鮮事，我們剛開始做這件事情，給市場帶來的肯定是更多機(jī)會，能修繕就修繕，不能修繕的就拆，反正對存量房業(yè)主都是利好。

原文：第十二篇第四十四章 第三節(jié)健全防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險長效機(jī)制
強(qiáng)化源頭防控、預(yù)判預(yù)警、早期糾正，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險。

解讀：最新數(shù)據(jù)顯示，目前房企化債完成約60%；房貸斷供監(jiān)測3.7%、銀行對公地產(chǎn)不良4.1%、個人按揭0.8%，風(fēng)險整體可控但局部仍有壓力。推動健全房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險化解長效機(jī)制，對樓市而言，有利于市場各方輕裝上陣、恢復(fù)信心。舉個簡單的例子，房企風(fēng)險解除后，敢于在土地市場上拿地，有利于土地市場恢復(fù)，敢于不虧本賣而維持一定利潤，有利于房地產(chǎn)價格體系向健康方向發(fā)展。

以上就是對十五五綱要對樓市定調(diào)的簡要解讀。不過，影響樓市走向的，從來都不是某一兩個方面的因素，還跟人口、城鎮(zhèn)化、貨幣以及收入掛鉤。下面也簡單解讀一下：

1.人口方面，原文：第十一篇第三十七章 建設(shè)生育友好型社會
優(yōu)化生育支持政策和激勵措施，有效降低家庭生育養(yǎng)育教育成本，努力穩(wěn)定新出生人口規(guī)模，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展。

關(guān)于人口方面，十五五規(guī)劃篇幅非常多，包括有很多支持措施。但這句話最為關(guān)鍵，要求“努力穩(wěn)定新生人口規(guī)�！�，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測算，我們的出生率目前為5‰-6‰，顯然是不會持久的，據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)測算，隨著各項支持政策落地，出生率將從目前的低位到2030年末升至9‰-11‰，對應(yīng)年出生人口為1100W-1400萬，這樣才能實現(xiàn)長期均衡發(fā)展目標(biāo)。很顯然，人口對應(yīng)著住房需求，對促進(jìn)樓市健康發(fā)展具有積極作用。

2.城鎮(zhèn)化方面，原文：第九篇第三十一章 深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化　
持續(xù)提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口全面融入城市，優(yōu)化城市規(guī)模結(jié)構(gòu)，推動城市內(nèi)涵式發(fā)展，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。
第一節(jié) 科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化
探索建立全國統(tǒng)一的人口管理制度，逐步實現(xiàn)由常住地登記戶口。穩(wěn)步提高農(nóng)民工參加城鎮(zhèn)職工社會保險比例，推動更多城市將符合條件的未落戶常住人口納入公租房保障范圍。
第二節(jié) 培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈
健全都市圈同城化發(fā)展體制機(jī)制，構(gòu)建便捷高效的通勤圈、梯次配套的產(chǎn)業(yè)圈、便利共享的生活圈。
在中西部和東北地區(qū)培育若干都市圈，增強(qiáng)中心城市輻射帶動能級。
第四節(jié) 分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)
有序促進(jìn)人口向縣城和中心鎮(zhèn)合理集聚。強(qiáng)化城鎮(zhèn)化潛力地區(qū)縣城產(chǎn)業(yè)支撐，吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近就業(yè)安居和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。

總結(jié)四點看法：一是促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口全面融入城市，首要的需求就是住房需求；二是推動更多未落戶常住人口納入公租房保障范圍，這些人大多數(shù)終究還是會買房的；三是都市圈互通互聯(lián)發(fā)展，是未來房地產(chǎn)發(fā)展的最大機(jī)會；四是不要以為所謂的中西部、東北地區(qū)就沒機(jī)會，只要產(chǎn)業(yè)向區(qū)域中心轉(zhuǎn)移、人口向中心匯聚，雖然不能與沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)比，但房地產(chǎn)也應(yīng)該有一定機(jī)會。一句話，無論是哪個地方，只要是中心就有各種各樣的機(jī)會，包括樓市。

3.貨幣方面，原文：第六篇第二十章加快建設(shè)金融強(qiáng)國
完善中央銀行制度，構(gòu)建科學(xué)穩(wěn)健的貨幣政策體系，完善基礎(chǔ)貨幣投放機(jī)制，健全市場化利率形成、調(diào)控和傳導(dǎo)機(jī)制，保持社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟(jì)增長、價格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。

解讀：考慮到貨幣政策與經(jīng)濟(jì)實時發(fā)展以及外部環(huán)境極度相關(guān)，應(yīng)該是具有一定靈活性。但從保持社融規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟(jì)增長、物價預(yù)期目標(biāo)相匹配的表述看，要維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們的貨幣供應(yīng)增速不會低，而且物價水平也還有空間（比如2026年2月CPI是1.3%，全年目標(biāo)是2%），這應(yīng)都是支持房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的貨幣政策環(huán)境。

4.收入方面，規(guī)劃關(guān)于收入的表述篇幅很多，只摘可能與樓市有關(guān)的部分，原文：
第十二篇第四十二章 完善收入分配制度
堅持按勞分配為主體、多種分配方式并存，完善初次分配、再分配、第三次分配協(xié)調(diào)配套的制度體系，提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動報酬在初次分配中的比重。
第三節(jié) 穩(wěn)步擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模
制定實施城鄉(xiāng)居民增收計劃，有效增加低收入群體收入，提高中等收入群體比重，推動形成橄欖型分配格局。

解讀：居民收入在國民收入中的比重，目前全球平均比重是60%-65%,發(fā)達(dá)國家是65%-80%，目前我們是43.5%。未來5年要提高這個比重，意味著我們還有較大的空間。對房地產(chǎn)而言，特別是提到擴(kuò)大中等收入群體規(guī)模。根據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國中等收入規(guī)模為4億人左右，未來5年提高到5.5億-6億人，到2035年提高到8億人，5年增長50%，10年翻一倍，這都是樓市購買力的最大基本盤。

當(dāng)然，有人會問？如何增加自己收入呢？實際上，十五五規(guī)劃中提到了很多具體的提高收入戰(zhàn)略和措施，這里就不展開了，我們對此有信心即可。

綜上，十五五規(guī)劃從政策、供需、風(fēng)險、人口、貨幣、收入六大維度全面定調(diào)，全方位為房地產(chǎn)保駕護(hù)航，既穩(wěn)預(yù)期、又提品質(zhì)，既化風(fēng)險、又?jǐn)U需求，長期導(dǎo)向清晰明確，整體環(huán)境持續(xù)向好，以有力支撐樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。