來源：市場資訊

過去一周，樓市出現(xiàn)了不少熱點事件。

近日，自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布的一份《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號，簡稱“38號文”），其中明確“新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經營性房地產開發(fā)”。

另外，風向標城市上海于昨天完成了2026年首批土地出讓，三宗地塊僅青浦宅地小幅溢價，其余兩宗以底價成交，此前的成都和杭州均于3月10日完成了一輪土拍，出讓幅數(shù)與上海類似，成都出讓2宗，一宗溢價一宗底價成交，杭州1宗。

在止跌回穩(wěn)的關鍵時期，控制增量非常重要，土地供給應回歸市場。

3月以來正式進入了上市房企“年報季”，不少企業(yè)已發(fā)布了2025年業(yè)績報告，從最新發(fā)布業(yè)績的企業(yè)來看，幾家歡喜幾家愁。

本周樓市熱點解讀，將圍繞政策、市場、土地和房企業(yè)績四個方面具體展開：

• 自然資源部38號文：新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發(fā)

• 上海、深圳二手房市場“小陽春”信號強烈

• 上海 2026 年首輪土拍平穩(wěn)收官，長寧區(qū)內環(huán)內宅地將于月底出讓

• 房企2025年業(yè)績陸續(xù)出爐，九龍倉集團扭虧為盈

房地產行業(yè)呈現(xiàn)政策定調轉向、成交結構性回暖、土地市場分化、房企業(yè)績分化四大特征。

01

自然資源部38號文：統(tǒng)籌存量和增量建設用地

“38號文”第十條內容要求，統(tǒng)籌存量和增量建設用地促進內涵式發(fā)展。其中明確各?。▍^(qū)、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。不定期監(jiān)測執(zhí)行情況。新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經營性房地產開發(fā)。城中村改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設施營業(yè)網點和零售商業(yè)等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應。

政策明確的新增建設用地原則上不用于經營性房地產并非“停止供地”，而是嚴控增量，挖掘、盤活存量，這與政府工作報告中提到的因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給政策主基調一致，行業(yè)正在全面進入以“存量盤活、品質提升、長效構建”為核心的高質量發(fā)展階段。

未來市場供給將由增量擴張轉向存量重構，核心城市優(yōu)質宅地更稀缺，房企需深耕城市更新與存量盤活，地方則以盤活效率決定供地能力，行業(yè)加速向高質量發(fā)展轉型。

02

上海今年首輪土拍以“穩(wěn)”為主

供地節(jié)奏延續(xù)“少而精”

3月13日上午，上海2026年首輪出讓3宗涉宅地塊，攬金68.09億元。

其中青浦區(qū)徐涇宅地是唯一溢價地塊，溢價率6.57%，最終由綠城中國以26.75億元競得，該地塊是2026年上海首批土拍中面積最大的純住宅用地。另外，徐匯區(qū)長橋地塊商業(yè)占比25%，由上實城開競得。本次容積率最低的嘉定新城地塊則由象嶼&金茂聯(lián)合體以底價競得。

整體來看上海2026年首場土拍熱度分化，但熱度差距不大，仍以穩(wěn)為主。

值得注意的是，本輪土拍結束，上海便公布了第三批次土拍清單，再次明確了堅持“增總量、提質量、優(yōu)結構”的供地導向，并于4月下旬開始組織交易活動。

2月底，上海二批次土拍掛牌長寧內環(huán)內宅地，計劃于3月30日出讓，起拍底價55.6億元。該地塊是近15年首宗長寧區(qū)內環(huán)內宅地，周邊長寧來福士、龍之夢等商業(yè)配套成熟，教育、醫(yī)療資源完善，且長寧內環(huán)內宅地供應極度稀缺，在售的和樾長寧、西郊云廬，均在該地塊西側至少四公里以外，最近的住宅項目是東側不到1公里的信達信安里，高層售價在13萬元/平方米左右。

從供地來看，上海供地策略精準聚焦，既有核心區(qū)“寶地”，又有低密宅地供應，供地節(jié)奏“少而精”，整體回歸市場，“225新政”落地后，土地市場供應窗口期已至。

03

市場：上海二手房成交快速回升

深圳二手房單日成交創(chuàng)新高

2月25日“滬七條”發(fā)布后，上海二手房成交快速回升，去年11月至2026年1月上海二手房連續(xù)三個月成交套數(shù)站上2萬+，2月受春節(jié)假期影響成交有所回落，但新政后二手房明顯回升，網上房地產數(shù)據顯示，3月1日-3月12日上海二手房累計網簽10203套。

從房源掛牌來看，據普睿城市機構數(shù)據，上海二手房掛牌套數(shù)從2025年1月的10.6萬套降至8.8萬套，業(yè)主明顯惜售。

除了上海，深圳二手房“小陽春”信號明顯。據另據深圳貝殼研究院數(shù)據，3月2日至8日深圳貝殼合作門店二手房簽約量環(huán)比大漲118%，3月8日單日簽約量創(chuàng)下近一年新高。

從克而瑞數(shù)據來看，重點15城1-2月二手房累計成交面積約1509萬平方米，同比微增2%。，釋放積極信號。隨著各城市在松綁限制性政策、城市更新、收購二手房等方面的發(fā)力，“小陽春”成色可期，預計成交規(guī)模環(huán)比均將出現(xiàn)較大幅度的回升。而重點城市熱度將逐漸傳導，帶動樓市持續(xù)復蘇。

04

上市房企2025年業(yè)績報告：

九龍倉扭虧為盈，綠城中國利潤下滑

上周多家上市房企發(fā)布2025年業(yè)績報告，多數(shù)利潤承壓。

• 陸家嘴“增收不增利”：2025年營收181.65億，同比增長23.99%，歸母凈利潤12.23億，同比下降18.90%；

• 招商局置地：2025年實現(xiàn)營收262.5億元，同比增加約27.1%，年內虧損21.27億元，虧損同比增加約18.9%；

• 太古地產：2025年實現(xiàn)收入160.41億港元，同比增長11%，公司股東應占基本溢利86.2億港元，同比增長27%；

• 九龍倉集團：2025年股東應占盈利0.5億港元，實現(xiàn)扭虧為盈

• 綠城中國：預計截至2025年12月31日止年度股東應占利潤同比2024年的人民幣15.96億元下降95%左右。

此前，普睿數(shù)智研究中心數(shù)據顯示，A股已披露2025年業(yè)績預告的72家上市房企，有73%的企業(yè)預計虧損，也就是53家。大部分房企的業(yè)績仍在下滑，其中由于行業(yè)下行帶來的結算項目利潤減少以及計提資產減值是盈利減少的主要原因。

我們也看到有19家房企預計盈利，其中有5家預計歸母凈利潤有所增加，另有9家扭虧為盈，在市場筑底階段，企業(yè)扭虧為盈釋放積極信號。

值得注意的是，2026年房企業(yè)績已呈現(xiàn)結構性回暖，典型房企中，2月銷售業(yè)績有29家實現(xiàn)同比增長。這意味著仍有部分政策利好在促進市場止跌回穩(wěn)，隨著行業(yè)底部確認，企業(yè)業(yè)績回暖的支撐將更加穩(wěn)固。

另外隨著房企在債務重組方面取得了突破性進展，房地產行業(yè)已進入了風險出清的新階段，有利于提振行業(yè)信心。