最近房地產(chǎn)圈最火的一句話，來(lái)自一個(gè)“老熟人”——孟曉蘇。

作為長(zhǎng)期參與房地產(chǎn)政策研究的業(yè)內(nèi)人士，他直接甩出一個(gè)判斷：2026年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望真正止跌回穩(wěn)。

這話一出，評(píng)論區(qū)直接炸了。

有人說(shuō)他是“為開發(fā)商站臺(tái)”，有人說(shuō)“樓市都這樣了還吹”，還有人直接開罵“又是喊口號(hào)”。

但問題來(lái)了：孟曉蘇是誰(shuí)？他是當(dāng)年預(yù)警“房?jī)r(jià)不會(huì)一直漲”的那個(gè)人，也是長(zhǎng)期參與房地產(chǎn)政策制定的業(yè)內(nèi)人士。

他的判斷，真就只是隨口一說(shuō)？

把當(dāng)前市場(chǎng)的真實(shí)情況捋一遍，也許能看明白這輪判斷到底有沒有道理。

孟曉蘇的第一條依據(jù)，是政策環(huán)境已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)向。

前幾年為了抑制過熱，限購(gòu)、限貸、限售層層收緊，很多正常買房置換的需求被卡住，市場(chǎng)流動(dòng)性大幅下降。

但從2025年開始，風(fēng)向變了。

現(xiàn)在全國(guó)絕大多數(shù)城市已經(jīng)取消限購(gòu)限售，買房不再受套數(shù)、戶籍、社保的過度限制。首付比例降到兩成以內(nèi)，房貸利率降到近幾年最低，公積金額度提高、稅費(fèi)減免、賣舊買新退稅……該出的政策，基本都出了。

政策的方向很明確：穩(wěn)住市場(chǎng)，恢復(fù)信心。

對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，政策見底往往意味著市場(chǎng)見底。只要政策不再收緊，反而持續(xù)托底，市場(chǎng)就失去了繼續(xù)大幅下跌的外部動(dòng)力。

這是2026年能夠止跌回穩(wěn)最基礎(chǔ)的支撐。

孟曉蘇分析樓市，一直很重視二手房數(shù)據(jù)。

為什么？因?yàn)槎址孔钅芊从痴鎸?shí)需求——沒有開發(fā)商營(yíng)銷干擾，價(jià)格和成交都更接近市場(chǎng)本來(lái)的樣子。

從2025年下半年開始，全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖信號(hào)。

最直觀的變化：成交量回升。

多個(gè)熱點(diǎn)城市二手房成交連續(xù)多月環(huán)比增長(zhǎng)，2026年初同比漲幅更加明顯。過去掛牌大半年無(wú)人問津的情況少了，成交周期不斷縮短。

二手房?jī)r(jià)格跌幅持續(xù)收窄。業(yè)主盲目降價(jià)的現(xiàn)象減少，議價(jià)空間回歸理性。那種全城普跌、越跌越?jīng)]人買的局面，正在改變。

樓市有句話叫“量在價(jià)先”。

只要成交量能持續(xù)穩(wěn)住，就說(shuō)明有人愿意進(jìn)場(chǎng)，有人接盤，價(jià)格就不可能一直跌下去。

現(xiàn)在二手房正在從“冷”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，這是市場(chǎng)自我修復(fù)最真實(shí)的表現(xiàn)。

孟曉蘇的判斷，不是說(shuō)全國(guó)所有城市一起上漲，而是人口、產(chǎn)業(yè)、配套扎實(shí)的核心城市先企穩(wěn)，再帶動(dòng)整體慢慢修復(fù)。

目前來(lái)看，人口持續(xù)流入、就業(yè)穩(wěn)定、配套成熟的城市，樓市韌性明顯更強(qiáng)。

這些城市每年有大量年輕人就業(yè)、結(jié)婚、落戶，有大量家庭需要從老房子換成更大更好的房子。這些都是真實(shí)的自住需求，不是投機(jī)炒房。

前幾年市場(chǎng)冷，不是沒人買房，而是大家不敢買、在觀望。

一旦信心恢復(fù)，這些被壓抑的需求就會(huì)陸續(xù)釋放。

強(qiáng)二線和區(qū)域中心城市，依靠產(chǎn)業(yè)和人口優(yōu)勢(shì)，率先走出下跌通道，新房和二手房?jī)r(jià)格逐步走平，優(yōu)質(zhì)板塊甚至小幅回升。

人口流出、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市，調(diào)整時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，但也很難再出現(xiàn)前期那種大幅下跌的局面。整體市場(chǎng)會(huì)走向分化式穩(wěn)定。

大家最容易誤解的一點(diǎn)，就是把“止跌回穩(wěn)”當(dāng)成“房?jī)r(jià)大漲”。

實(shí)際上孟曉蘇說(shuō)的回穩(wěn)，是告別單邊下跌，進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行。真正的企穩(wěn)有三個(gè)標(biāo)志：

第一個(gè)標(biāo)志：二手房成交量連續(xù)穩(wěn)定回升。目前全國(guó)多個(gè)城市已經(jīng)滿足這一點(diǎn)。

第二個(gè)標(biāo)志：房?jī)r(jià)跌幅收窄，不再普跌，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性穩(wěn)定。核心地段、優(yōu)質(zhì)樓盤先穩(wěn)住，普通房源下跌空間收窄。

第三個(gè)標(biāo)志：開發(fā)商信心恢復(fù)，拿地和新開工不再大幅下滑，行業(yè)從收縮慢慢走向正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在這三個(gè)信號(hào)都在陸續(xù)出現(xiàn)——新房銷售降幅收窄，二手房活躍度提升，土地市場(chǎng)慢慢回暖。

這意味著市場(chǎng)正在走出最困難的時(shí)期。

所謂止跌回穩(wěn)，不是暴漲，也不是立刻反轉(zhuǎn)。而是不再恐慌、不再單邊下滑，買賣雙方回歸理性，市場(chǎng)重新恢復(fù)正常循環(huán)。

過去幾年市場(chǎng)深度調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)釋放比較充分，再加上政策持續(xù)發(fā)力，需求逐步釋放，市場(chǎng)具備了企穩(wěn)的條件。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，不必再像前幾年那樣過度恐慌。

2026年的樓市，大概率會(huì)告別大跌，走向平穩(wěn)。剛需和改善會(huì)迎來(lái)更理性、更從容的環(huán)境。

房地產(chǎn)正在從過去的高速擴(kuò)張，走向更健康、更注重居住屬性的新階段。而2026年，正是這一轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵一年。