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“大多數(shù)國(guó)家的樓市表面上欣欣向榮，但存在一個(gè)‘通脹幻覺(jué)’，真實(shí)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)恐怕并不那么好看。”

文 /巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

被華人“占領(lǐng)”的悉尼

“整個(gè)悉尼就是一個(gè)唐人街?！鼻安痪迷诎拇罄麃喡糜蔚男“筒挥筛袊@。

在悉尼市中心，空氣中隨時(shí)會(huì)飄過(guò)一陣普通話；來(lái)到悉尼歌劇院，舞臺(tái)上四位歌唱家三位是華人；根據(jù)谷歌地圖評(píng)價(jià)去當(dāng)?shù)刂绮偷瓿砸活DBrunch，入店后華人老板露出八顆牙齒一頓招呼……

“這幾年越來(lái)越多的中國(guó)人來(lái)悉尼定居、投資。”當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)籍朋友凱希說(shuō)道。這兩年來(lái)，凱希和她的澳籍先生在悉尼置換了一套別墅，房貸利率為5%，去年又在墨爾本投資了一套房產(chǎn)。

地位和悉尼不相上下的墨爾本，有一個(gè)別稱叫“新金山”——19世紀(jì)的“淘金熱”曾吸引大量華人勞工前來(lái)定居。當(dāng)汽車駛出墨爾本西門大橋來(lái)到M1高速，路兩邊原本的工廠，現(xiàn)已替換成了住宅。身旁的廣東籍導(dǎo)游趁機(jī)“安利”：“這里200多平的5房獨(dú)屋只要70萬(wàn)澳幣哦（約350萬(wàn)人民幣）?！?/p>

在中國(guó)人最青睞的房產(chǎn)投資地中，澳洲常年位于前三，熱門城市包括悉尼、墨爾本，阿德萊德、珀斯、布里斯班則是后起之秀。2025年，來(lái)自中國(guó)大陸的資金占到澳洲海外買家購(gòu)房總額的近1/3。

隨著購(gòu)房者涌入，2025年澳大利亞房?jī)r(jià)漲幅9.6%，連續(xù)18個(gè)月上漲。房?jī)r(jià)最貴的悉尼，平均漲幅10萬(wàn)澳元，同比上漲6.4%。

然而，澳洲樓市僅僅是一個(gè)縮影。房?jī)r(jià)暴漲和投資性購(gòu)房需求的飆升，這兩個(gè)現(xiàn)象幾乎出現(xiàn)在2025年全球所有主要經(jīng)濟(jì)體中。

澳洲，建設(shè)中的樓房

全球房?jī)r(jià)都在漲？

2025年，全球超80個(gè)主要國(guó)家和地區(qū)的名義房?jī)r(jià)都在漲。大致盤點(diǎn)如下：

處于第一梯隊(duì)，即上漲超過(guò)10%的國(guó)家有21個(gè)。南亞大國(guó)印度，第一大城市孟買的投資性房產(chǎn)上漲了35%；

處于第二梯隊(duì)的有62個(gè)國(guó)家，房?jī)r(jià)漲幅為正，包括大部分國(guó)家較為動(dòng)蕩的非洲、中東和南美國(guó)家。實(shí)施“休克療法”的阿根廷也位于其列，全年房產(chǎn)交易接近70000筆，創(chuàng)18年來(lái)新高。

分地區(qū)來(lái)看，歐盟統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年第三季度歐盟各國(guó)全球房?jī)r(jià)年均上漲5.5%，房屋租金上漲3.3%。過(guò)去十年，歐盟房?jī)r(jià)整體漲幅63.3%，中等發(fā)達(dá)國(guó)家如葡萄牙、克羅地亞等房?jī)r(jià)翻倍，其中匈牙利房?jī)r(jià)漲幅最大，高達(dá)275%。

美國(guó)房?jī)r(jià)這兩年一直處于增長(zhǎng)通道中。Zillow的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全美房?jī)r(jià)中位數(shù)同比暴漲6.8%。進(jìn)入2026年，標(biāo)普/凱斯席勒指數(shù)顯示，截至2月底的三個(gè)月內(nèi)，全美20城房?jī)r(jià)同比上漲5.9%，創(chuàng)2014年以來(lái)新高，且實(shí)現(xiàn)連續(xù)五個(gè)月同比上漲。30年期固定抵押貸款平均利率已高達(dá)6.19%，首次購(gòu)房者年齡中位數(shù)攀升至創(chuàng)紀(jì)錄的40歲。

這也難怪令總統(tǒng)特朗普陷入了矛盾境地。他一方面表示“我想為那些擁有自己房屋的人推高房?jī)r(jià)”，一方面又聲稱“住房是給人居住的，而非供企業(yè)囤積的”，并宣布采取行政措施并推動(dòng)國(guó)會(huì)立法，禁止大型機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)購(gòu)買獨(dú)棟住宅。

美國(guó)佛羅里達(dá)州某社區(qū)的待售房屋

再來(lái)看亞洲地區(qū)。最受關(guān)注的四個(gè)國(guó)家和地區(qū)分別是新加坡、日本、越南和香港。

新加坡房?jī)r(jià)漲幅長(zhǎng)期穩(wěn)定，盡管新加坡政府此前為樓市降溫，但2025年，新加坡私宅價(jià)格指數(shù)較上年漲幅仍有3.4%，且連續(xù)第九年上漲。摩根斯坦利預(yù)測(cè)漲勢(shì)持續(xù)到2030年，屆時(shí)新加坡房?jī)r(jià)將翻倍。

相較之下，“撤辣”政策（額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅統(tǒng)統(tǒng)取消）效果顯著的香港樓市，剛剛結(jié)束三年的跌勢(shì)，2025年私人住宅售價(jià)指數(shù)同比上漲3.25%。多份報(bào)告指出，2026年香港樓市將出現(xiàn)“反攻”，漲幅在10%到15%，未來(lái)三年漲幅超20%。

越南房?jī)r(jià)也是經(jīng)過(guò)前幾年的低迷期后反彈。2025年，越南公寓價(jià)格上漲超過(guò)20%—30%，遠(yuǎn)超別墅和土地的漲幅。其中河內(nèi)和胡志明市的新房公寓價(jià)格同比上漲40%和23%，均價(jià)突破2萬(wàn)元人民幣，直逼中國(guó)強(qiáng)二線城市水平。

誰(shuí)是房?jī)r(jià)最大推手？

人口（移民）和海外買家過(guò)快增長(zhǎng)，是這一輪全球房?jī)r(jià)暴漲的主要發(fā)動(dòng)機(jī)。

一個(gè)典型案例是伊拉克首都巴格達(dá)。戰(zhàn)后借助“中國(guó)基建”的力量，巴格達(dá)的城市面貌早已不是我們印象中的廢墟一片，取而代之的是全新的住宅和大樓。20年里，巴格達(dá)人口翻倍，大量年輕新貴涌入，樓市供需關(guān)系徹底改變。

伊拉克巴格達(dá)的住宅建筑工地

移民的涌入是人口“機(jī)械式增長(zhǎng)”的另一個(gè)因素。這個(gè)現(xiàn)象主要發(fā)生在歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家、大洋洲及北美等地，刺激了當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求。

供需關(guān)系改變推動(dòng)房?jī)r(jià)。而房?jī)r(jià)猛漲之后，才有投資甚至炒作需求，因此海外購(gòu)房者近十年也在全球范圍加快投資步伐。

如2025年上半年，日本房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)22%，突破3兆日元。海外投資者購(gòu)置金額是前一年的3.7倍，占市場(chǎng)總量的32%。

新加坡長(zhǎng)期是海外投資者的熱門地，大量人口涌入及土地資源緊張，保證了房產(chǎn)的價(jià)值，其中豪宅市場(chǎng)最為歡迎。博納產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)顯示，新加坡公民買千萬(wàn)豪宅的比例僅0.5%，而截至2025年底，在新加坡核心中央?yún)^(qū)（CCR）的公寓買家里，有7.9%的外國(guó)人入手了超1000萬(wàn)新元的房產(chǎn)。

新加坡的私人公寓又沒(méi)有身份限制，外國(guó)人可最高申請(qǐng)到70％的房貸，利率每年大約在2％左右，投資門檻非常低。其中，中國(guó)高凈值買家從2017年開(kāi)始便是新加坡房產(chǎn)最大的海外投資者。普華永道將這個(gè)現(xiàn)象總結(jié)為“投資者在動(dòng)蕩的環(huán)境中對(duì)防御性資產(chǎn)的需求”。

香港樓市也得益于南下的內(nèi)地購(gòu)房者。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2025年，用普通話拼音登記的買房者，一共買了13500套，比2024年多了一成多。私人住宅買家中，普通話拼音買家占比24%，按年升約兩成，也就有了“香港每賣4套房，就有1套是內(nèi)地人買的”的說(shuō)法。

香港，售樓處的購(gòu)房者

另一個(gè)被中國(guó)人“爆買”的城市是迪拜。過(guò)去五年，迪拜超級(jí)豪宅成交漲幅位居全球第一。2025年，部分熱門樓盤中國(guó)人或華人占比能達(dá)到20%到30%。最低首付10%、允許在房子沒(méi)交付時(shí)轉(zhuǎn)手、回報(bào)率4%—7%且無(wú)所得稅等優(yōu)勢(shì)，被中國(guó)買家視為美元資產(chǎn)“替代品”。

海外投資的增長(zhǎng)，也促使各國(guó)政府出臺(tái)臨時(shí)性政策，給房?jī)r(jià)降降溫。

新加坡在2023年4月宣布將外國(guó)人購(gòu)房印花稅從30%調(diào)高至60%，這在一定程度上為樓市降溫，但據(jù)說(shuō)今年針對(duì)豪宅的稅率可能會(huì)松綁。

加拿大政府則在2023年出臺(tái)為期兩年的《禁止非加拿大人購(gòu)買住宅物業(yè)法》，到期后又延長(zhǎng)了兩年。海外買家的減少，使得房?jī)r(jià)有所回落。去年四月，澳洲政府同樣頒布了為期兩年的禁令：外國(guó)人禁止購(gòu)買已建成房產(chǎn)。出臺(tái)類似政策的國(guó)家還有新西蘭、泰國(guó)、瑞士、丹麥、智利等。

高房?jī)r(jià)背后的“通脹幻覺(jué)”

然而，大多數(shù)國(guó)家的樓市表面上欣欣向榮，但存在一個(gè)“通脹幻覺(jué)”，真實(shí)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)恐怕并不那么好看。

中金公司通過(guò)統(tǒng)計(jì)50個(gè)海外經(jīng)濟(jì)體近五年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)以本幣計(jì)價(jià)的名義房?jī)r(jià)平均累計(jì)漲幅超30%，但如果換算成用美元計(jì)價(jià)的“實(shí)際房?jī)r(jià)”，平均則累計(jì)下跌2%左右。

國(guó)際清算銀行（BIS）作為“全球央行的央行”，囊括63家中央銀行的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)，是全球房?jī)r(jià)比較的重要參考。最新一期（2025年Q3）數(shù)據(jù)顯示，全球?qū)嶋H房?jī)r(jià)其實(shí)下降了0.7%，而名義價(jià)格上漲了2%。

如韓國(guó)央行和國(guó)際清算銀行經(jīng)過(guò)通脹調(diào)整，發(fā)現(xiàn)實(shí)際房?jī)r(jià)自2022年三季度以來(lái)，已連續(xù)13個(gè)季度下滑，這讓韓國(guó)民眾倍感困惑。

進(jìn)一步觀察，2000年以后，以日本和部分出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)體的居民收入跑贏了房?jī)r(jià)，但歐美主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體（包括澳洲），居民收入跑輸房?jī)r(jià)。小巴的朋友凱希還提到，目前澳大利亞銀行貸款中可能80%都是房貸，居民負(fù)債率達(dá)到120%，非常像當(dāng)年“萬(wàn)人搖”的場(chǎng)景，這意味著除了外圍力量，本土支撐房?jī)r(jià)的力量并非堅(jiān)固。

第二個(gè)幻覺(jué)是，整體高房?jī)r(jià)主要由大城市核心地區(qū)的資產(chǎn)作支撐，一些國(guó)家的房?jī)r(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重的地域分化。

如根據(jù)Visual Capitalist的報(bào)告，加拿大主要城市（多倫多、溫哥華等）的豪宅和核心地段的排屋是近20年來(lái)北美漲幅最高的可投資性不動(dòng)產(chǎn)，甚至不受加息影響，但同時(shí)一些高層公寓住宅林立的移民地區(qū)卻出現(xiàn)暴跌，拖累了整體房?jī)r(jià)，被國(guó)際清算銀行評(píng)為“全球房?jī)r(jià)跌幅最大的國(guó)家”。

日本近幾年的房?jī)r(jià)支撐主要靠首都圈的投資熱。如東京房?jī)r(jià)的漲幅，早已超過(guò)30年前的經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期。而日本房地產(chǎn)投資暴增，也主要集中在東京核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)。作為對(duì)比，日本東京首都圈的新公寓平均房?jī)r(jià)為9500萬(wàn)日元，同比上漲19.3%，但近畿圈房?jī)r(jià)，2025年出現(xiàn)了下跌，名古屋、福岡的跌幅都在5%以上。同時(shí)，地處郊區(qū)的“一戶建”，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑不贏公寓。

韓國(guó)的情況也類似：三線城市大跌，首都圈部分城市卻上漲，尤其是首爾的房?jī)r(jià)漲幅在2025年創(chuàng)下2019年以來(lái)的新高，主要原因是通過(guò)極端的利率杠桿。

首爾江南區(qū)，房產(chǎn)中介門店外房源廣告

所以用一個(gè)較長(zhǎng)的觀察視角看，盡管存在供需關(guān)系而導(dǎo)致的波動(dòng)，但核心地段的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值總體是穩(wěn)定的。有學(xué)者做過(guò)一個(gè)研究：兩千年以來(lái)，從長(zhǎng)安城到佛羅倫薩，世界級(jí)城市的市中心房?jī)r(jià)有一個(gè)恒定的價(jià)值：1000克黃金，只不過(guò)目前人類正處于歷史罕見(jiàn)的“信用擴(kuò)發(fā)期”，黃金暫時(shí)沒(méi)有回歸價(jià)值中樞。

總體而言，結(jié)合全球房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，影響房?jī)r(jià)的因素，從大到小是人口（包括移民、海外投資）、經(jīng)濟(jì)、利率、政策，其中人口仍是重中之重，而不正常的政策則讓房?jī)r(jià)產(chǎn)生了“虛高”，這也解釋了一些國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本困局。與此同時(shí)，從歷史全景來(lái)看，漲回去的只有超大城市，因?yàn)橹挥写蟪鞘胁艜?huì)有機(jī)會(huì)獲得人口與產(chǎn)業(yè)增量。

作者|徐濤|責(zé)任編輯| 何夢(mèng)飛

主編|何夢(mèng)飛|圖源| VCG、網(wǎng)絡(luò)

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