來源：環(huán)球市場播報

要點速覽

• 中東沖突持續(xù)、油價居高不下，加劇通脹擔(dān)憂，抵押貸款利率持續(xù)攀升。
• 截至周四，美國主流 30 年期固定抵押貸款平均利率為6.35%，而 2 月 28 日美以襲擊伊朗前為5.99%
• 本文為正在申請房貸的購房者梳理利率相關(guān)關(guān)鍵信息。

  
  

期待春季購房季的潛在購房者，正忐忑地看著抵押貸款利率節(jié)節(jié)走高。

據(jù)《抵押貸款新聞日報》數(shù)據(jù)，截至周四，合規(guī)貸款額度（832，750 美元及以下）的 30 年期固定抵押貸款平均利率為6.35%。而在美以對伊朗發(fā)動軍事打擊約兩周前，這一利率為5.99%。

美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯?云表示：“高油價對抵押貸款利率不是好事?！?/strong>

不過，一年前同期的平均利率更高，為 6.82%；2023 年 10 月更是一度達到約 8%。同時也有其他跡象顯示，購房負(fù)擔(dān)能力雖緩慢，但確有改善。

盡管如此，專家表示，對于擔(dān)心在鎖定房貸后、油價帶動的利率再度下行的購房者，仍有辦法降低相關(guān)影響。

‘油價推高通脹，通脹推高利率’

過去兩周抵押貸款利率跳升，主要源于戰(zhàn)爭爆發(fā)后全球石油供應(yīng)突然受限所引發(fā)的通脹陰影。波斯灣關(guān)鍵航道霍爾木茲海峽部分石油供應(yīng)受阻，油價飆升，通脹擔(dān)憂隨之升溫。

全球油價基準(zhǔn)布倫特原油周一一度飆升至每桶 119.50 美元，遠(yuǎn)高于美以軍事行動前的約 70 美元；截至周五早盤，油價在每桶 100 美元附近波動。

費城附近抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司里納爾迪集團總裁兼創(chuàng)始人斯蒂芬?里納爾迪表示：“伊朗沖突是抵押貸款利率的一大逆風(fēng)。局勢會如何發(fā)展仍未可知。油價驅(qū)動通脹，而通脹驅(qū)動利率?！?/strong>

簡單來說，當(dāng)投資者預(yù)期通脹走高時，會要求長期投資獲得更高回報，因此長期債券收益率上升，進而影響抵押貸款利率。截至周五早盤，10 年期美國國債收益率約為4.25%，高于中東沖突爆發(fā)前的 4% 以下水平。

勞倫斯?云稱：“此前我原本預(yù)測春季利率在 6% 左右，并在年內(nèi)剩余時間維持在這一水平附近，但油價打亂了這一預(yù)期?！?/p>

他現(xiàn)在預(yù)計，如果中東沖突持續(xù)或油價居高不下，利率將在 **6.5%** 左右。

‘鎖定利率’之外的可選方案

對購房者而言，這種不確定性意味著，必須了解購房過程中利率可能發(fā)生的變化。

一般來說，在獲得貸款機構(gòu)預(yù)批一定額度后，理想情況下簽訂房屋購買協(xié)議即可鎖定當(dāng)前提供的利率。這意味著在約定期限內(nèi)（通常 30 天或 60 天），只要你的財務(wù)狀況未發(fā)生重大變化，就能保證按約定利率執(zhí)行。

鎖定利率的核心好處是：即便過戶前利率上漲，你仍能按協(xié)議利率執(zhí)行。

但反過來，如果利率下跌，你仍需按已鎖定的利率支付。

里納爾迪建議：“購房者應(yīng)詢問貸款機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人：‘如果我現(xiàn)在鎖定利率，之后利率下調(diào)，我有哪些選擇？’在如此波動的市場中，了解這些選項對購房者有利?！?/p>

部分貸款機構(gòu)會提供利率下調(diào)條款（float down）：如果在房屋過戶結(jié)算前利率下降一定幅度，購房者有權(quán)享受更低的條款。

另一種選擇是讓利率浮動：直到臨近過戶時才鎖定。風(fēng)險在于，如果利率上漲，會錯失原本可以鎖定的更低利率；好處則是，如果利率下跌，可以直接享受新低利率。

需要注意：貸款機構(gòu)可能會對這類利率浮動選項收取額外費用。

市場環(huán)境較一年前有所改善

此外，隨著購房負(fù)擔(dān)能力緩慢改善，一年前未能獲得貸款資格的購房者，如今在利率相對更低的情況下，處境已有所好轉(zhuǎn)。房價也不再像此前那樣大幅上漲。

勞倫斯?云表示：“住房負(fù)擔(dān)能力不僅取決于抵押貸款利率，也取決于房價。美國部分地區(qū)房價已小幅回落?！?/p>

他稱，整體來看，“今年春季的市場對購房者而言，比去年春季要好得多”。

“房源庫存增加，購房者選擇更多；房屋在市場上停留時間更長，購房者的購買力相比一年前更強?！?/p>

2 月份獨棟住宅價格中位數(shù)為 401，800 美元。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的負(fù)擔(dān)能力指數(shù)，按 2 月平均利率 6.12% 計算，購房者需要93，696 美元的年收入才能獲得貸款資格（該測算假設(shè)首付 20%，即 80，360 美元）。

這一準(zhǔn)入收入低于一年前：當(dāng)時平均利率 6.92%，獨棟住宅價格中位數(shù) 400，900 美元，購房者需要101，616 美元年收入才能達標(biāo)。

當(dāng)然，貸款機構(gòu)審批貸款時，除收入外還會綜合考量信用評分、信用記錄、未償還債務(wù)等多項因素。