別傻傻還房貸了！很多人不知道：提前還2萬(wàn)，能省下一輛車錢

最近跟幾個(gè)朋友聊天，發(fā)現(xiàn)大家對(duì)房貸這事都有點(diǎn)懵。明明每個(gè)月按時(shí)還款，可一看貸款總額，感覺(jué)這錢跟沒(méi)還似的。有人說(shuō)提前還貸不劃算，有人說(shuō)有錢趕緊還，各種說(shuō)法把人整得暈頭轉(zhuǎn)向。

其實(shí)這事沒(méi)那么復(fù)雜。就在上個(gè)月，央行剛剛發(fā)布了2024年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，里面提到個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)降到了3.69%的歷史低點(diǎn)。但這里有個(gè)坑很多人沒(méi)注意——存量房貸利率調(diào)整有個(gè)時(shí)間差，新貸款和舊貸款之間的利差可能高達(dá)1.5個(gè)百分點(diǎn)以上。

拿具體數(shù)字說(shuō)話。根據(jù)貝殼研究院最新數(shù)據(jù)，2024年5月百城首套主流房貸利率平均為3.45%，而2021年高峰期的利率普遍在5.5%以上。這意味著啥？同樣是100萬(wàn)的貸款，早兩年買房的人每年要多還將近2萬(wàn)塊的利息。所以現(xiàn)在的問(wèn)題不是要不要提前還，而是怎么還才最劃算。

政策給了個(gè)漏洞，會(huì)算賬的人都在偷偷用

今年年初，工行、建行這些大行悄悄調(diào)整了提前還款的規(guī)則。以前提前還款要排隊(duì)，現(xiàn)在手機(jī)銀行點(diǎn)幾下就行。更重要的是，很多銀行對(duì)部分提前還款的違約金取消了，尤其是還款滿一年以上的。

央行2023年第四季度貨幣政策報(bào)告里專門提到，要"支持商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定"。這話聽(tīng)著官方，翻譯成大白話就是：你可以去跟銀行談條件了。我有個(gè)親戚上個(gè)月剛操作了一把，貸款還剩42萬(wàn)，提前還了2萬(wàn)，選擇縮短還款期限，結(jié)果總利息少了2萬(wàn)3，還款年限直接少了1年零8個(gè)月。

這里面的門道在于，提前還款有兩種方式：一種是減少月供，期限不變；一種是月供基本不變，縮短期限。大多數(shù)人圖省事選第一種，但會(huì)算賬的都選第二種。因?yàn)榭s期省下的利息，是復(fù)利計(jì)算的結(jié)果，比減月供劃算得多。

2萬(wàn)塊錢的兩種用法，差別大到離譜

咱們來(lái)算筆細(xì)賬。假設(shè)你2019年買的房，貸款100萬(wàn)，利率5.6%，30年期，現(xiàn)在已經(jīng)還了5年。這時(shí)候你手里正好有2萬(wàn)閑錢，存銀行一年定期利息也就300塊，買理財(cái)撐死了3%的收益。

但如果用這2萬(wàn)提前還貸，選擇縮期呢？按上面的條件，總利息能省下差不多2.2萬(wàn)，還款時(shí)間縮短1年3個(gè)月。相當(dāng)于你用2萬(wàn)塊錢，賺了2.2萬(wàn)的收益，收益率超過(guò)100%。這還不算，少還的這一年多時(shí)間里，你每個(gè)月不用再掏那5000多的月供，現(xiàn)金流壓力一下子小了很多。

銀保監(jiān)會(huì)2023年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款業(yè)務(wù)的通知》里，其實(shí)暗示了居民降杠桿的大方向。現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是利率下行周期，保住現(xiàn)金流比什么都重要。提前還貸相當(dāng)于自己給自己降杠桿，而且是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的確定性收益。

操作有講究，踩對(duì)點(diǎn)能再省一筆

這里有個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要注意。每年1月1日是大部分存量房貸的重定價(jià)日，銀行會(huì)根據(jù)前一年12月的LPR來(lái)調(diào)整你的利率。2024年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)累計(jì)下調(diào)了25個(gè)基點(diǎn)。如果你在重定價(jià)日之前提前還一筆，相當(dāng)于在新利率基礎(chǔ)上又減了本金，雙重省錢。

建行2023年年報(bào)里披露，個(gè)人住房貸款提前還款量同比增長(zhǎng)超過(guò)20%。這說(shuō)明什么？嗅覺(jué)靈敏的人早就開(kāi)始行動(dòng)了。但別盲目跟風(fēng)，得看自己情況。如果你的貸款已經(jīng)還了超過(guò)一半，尤其是等額本息還款的，前期利息還得差不多了，這時(shí)候提前還的意義就不大。反過(guò)來(lái)，如果剛買房?jī)扇?，手里有閑錢又沒(méi)有好的投資渠道，提前還是最聰明的選擇。

還有個(gè)騷操作叫"提還縮期再貸"。有人提前還完一套小房子的貸款，然后用這套房做抵押經(jīng)營(yíng)貸，利率才3.2%，拿這筆錢去還另一套利率5%以上的房貸。當(dāng)然這個(gè)有門檻，適合自己開(kāi)公司的，普通人別輕易嘗試。

說(shuō)來(lái)說(shuō)去，錢是自己的，賬得算明白。別聽(tīng)那些"房貸是普通人能借到的最便宜的錢"這種過(guò)時(shí)理論了。那是在房?jī)r(jià)一直漲的時(shí)候成立，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不漲甚至微跌，房貸就是實(shí)實(shí)在在的負(fù)債。能早一天卸掉就早一天輕松。兩萬(wàn)塊看著不多，但只要用對(duì)方法，省下的錢夠全家來(lái)趟出國(guó)游，或者給孩子報(bào)個(gè)好點(diǎn)的補(bǔ)習(xí)班，何樂(lè)而不為？