知淼 | 中科院經管碩士

馬年開工第一周，一線城市集體出手了。

新浪新聞圖源

廣州天河馬場地塊被越秀地產以236億元拿下，8家房企搶了近9個小時、243輪競價，樓面價直接飆到85000元一平米，刷新了廣州的歷史紀錄。

同一天，上海發(fā)布了”滬七條”新政，從限購松綁到公積金提額，七個方向同時發(fā)力。北京更早一步，去年底就已經放寬了非京籍和多孩家庭的購房門檻。

236億背后，地方財政在亮家底

越秀地產拿下的這塊地，是珠江新城最后一塊核心地段。85000元的樓面價，比2023年廣州的紀錄高出了12.3%，溢價率達到26.6%。8家房企愿意花9個小時去搶，說明在開發(fā)商眼里，一線城市核心區(qū)的土地依然是稀缺資產。

圖源新浪新聞

值得注意的是，最終拿地的越秀地產是廣州本地國企。放眼全國土地市場，能上牌桌的基本只剩國央企和少數頭部民企。2025年全國房企虧損總額高達2400億元，萬科一家就預虧820億。大量中小房企連參與競拍的資格都沒有了。當土地集中到少數幾家手中，未來一線城市核心區(qū)的新房大概率會走向高端化，剛需產品的供給空間反而在被壓縮。

圖源界面新聞

上?！逼呒R發(fā)”，打通的是置換鏈條

上海這次出手的力度，在近幾年里算是最大的一次。

非滬籍購房的社保門檻從3年降到了1年，居住證滿5年的直接免社保就能買房。公積金貸款上限從160萬提到了240萬，多孩家庭最高可以貸到324萬。個人售房的增值稅從5%降到了3%，一套500萬的房子交易成本直接少了10萬。

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為什么要一次性放這么多招？因為單一政策已經不管用了。今年1月，上海新房成交面積同比下降了38.6%，環(huán)比降幅也在30%以上。市場冷到這個程度，光放開限購沒用，必須把”賣舊買新”的整條鏈路打通。

這套組合拳的核心邏輯其實很清楚。當前樓市最大的堵點不是沒人想買房，而是存量房的流動性凍住了。很多改善型家庭手里有一套老房子想換新的，但舊房子掛了半年賣不掉，新房自然也買不動。決策層顯然已經意識到了這個問題，所以這次不是單點突破，而是從限購、貸款、稅費三個維度同時松綁，目的就是讓置換鏈條重新轉起來。

新政落地第一天，上海徐匯區(qū)的一位中介就反饋說，掛牌咨詢量明顯上來了，有業(yè)主準備提價，也有業(yè)主想趁機趕緊出手去換房。這種分化本身就是市場活躍度回升的信號。

二手房成交11.8萬套，但分化仍然明顯！

1月份全國20個重點城市二手房成交了11.8萬套，同比增長15.3%。這個數字看起來挺提振信心的，但拆開來看，結構性的分化非常明顯。

深圳1月二手房連續(xù)4周周成交超過1600套，環(huán)比暴增70%到80%。北京二手房成交也跳了15%。但這些增量主要集中在一線和強二線城市的核心板塊。

從價格端看，分化更加刺眼。統(tǒng)計局的數據顯示，1月份一線城市二手房價格同比下跌7.6%，二線城市跌6.2%，三線城市跌6.1%。環(huán)比雖然跌幅在收窄，一線城市二手房環(huán)比只跌了0.5%，比去年12月收窄了0.4個百分點，但整體仍然在下行通道里。

圖源騰訊網

所以現在的局面是，成交量在回暖，但價格還沒企穩(wěn)。量在價先，這是樓市復蘇的經典規(guī)律。成交量持續(xù)放大之后，價格的跌幅會逐步收窄，最終在某個時間點止跌回穩(wěn)。但這個過程需要時間，不會一蹴而就。

對于那些期待二三線城市跟著一線一起漲的人，我建議保持冷靜。一線城市有人口持續(xù)流入、產業(yè)支撐和政策傾斜，它們的企穩(wěn)是有基本面支撐的。但很多三四線城市面臨的是人口凈流出和產業(yè)空心化的結構性問題，這不是靠政策傳導就能解決的。

普通人該怎么看這一輪變化

說了這么多宏觀數據，落到每個人身上，其實就三件事值得想清楚。

如果你是一線城市的置換族，政策窗口確實在打開。公積金額度提了，稅費降了，限購松了，這些都是實實在在的利好。但賣舊房的時候要有心理準備，現在二手房的議價空間還是比較大的，急著賣可能要接受一定的折價。算清楚置換的總賬，別只盯著新房的優(yōu)惠。

2026年1月十大城市二手住宅掛牌均價及環(huán)同比 圖源同花順資訊

如果你是剛需購房者，核心地塊的豪宅化趨勢意味著你大概率會被推向更外圍的板塊。廣州馬場地塊樓面價85000元，未來售價大概率奔著15萬以上去了，這跟普通剛需沒什么關系。但好消息是，外圍板塊的供給會增加，選擇面反而更寬了。

這一輪一線城市的集體出手，釋放的信號是積極的。政策工具箱還有空間，決策層穩(wěn)樓市的決心也很明確。樓市不會一夜回春，但最冷的時候大概率已經過去了。對于有真實居住需求的人來說，現在是一個值得認真研究市場的時間窗口。

參考來源： 21世紀經濟報道：越秀地產236億拿下珠江新城絕版寶地 樓面價破8萬 界面新聞：越秀236億拿下廣州馬場地塊 刷新廣州樓面單價新天花板 China Daily： Policy seen stabilizing Shanghai housing Business Times： Shanghai eases homebuying rules in sign of China property relief Business Times： China used-home prices fall at slower pace in positive sign Dao Insights： Chinese property developer losses hit RMB 240bn amid downturn