張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)是佳兆業(yè)集團(tuán)流動性危機(jī)在項(xiàng)目層面的具體體現(xiàn)，反映了房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期房企面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

一、公司基本情況

張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2018年7月2日，注冊資本5000萬元人民幣，由蘇州市博鋒致成管理咨詢有限公司全資控股，屬佳兆業(yè)集團(tuán)旗下企業(yè)。公司注冊地位于張家港市鳳凰鎮(zhèn)金谷路9號，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)。公司法定代表人于2022年5月由聶強(qiáng)變更為朱衛(wèi)，2024年10月發(fā)生主要成員變更。

二、破產(chǎn)程序啟動

2025年3月10日，張家港市人民法院根據(jù)江蘇帝航工業(yè)科技股份有限公司、蘇州帝航建筑安裝工程有限公司的申請，裁定受理張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)清算一案。破產(chǎn)主要因建設(shè)工程施工合同糾紛等案由引發(fā)。

2025年3月14日，法院指定江蘇致邦（蘇州）律師事務(wù)所擔(dān)任該公司管理人。

三、債權(quán)申報(bào)與確認(rèn)

根據(jù)管理人發(fā)布的債權(quán)申報(bào)通知，債權(quán)人應(yīng)在2025年4月30日前向管理人申報(bào)債權(quán)。截至2025年8月25日的債權(quán)初審表顯示，擔(dān)保債權(quán)總額為52,756,375.71元，普通債權(quán)申報(bào)總額高達(dá)399,391,839.40元，但認(rèn)定金額僅為19,789,541.13元。

2025年9月15日，公司召開了第一次債權(quán)人非現(xiàn)場會議。2025年10月22日，張家港市人民法院根據(jù)管理人的申請裁定確認(rèn)了中建一局集團(tuán)第一建筑有限公司等20家債權(quán)人的債權(quán)，總金額為72,546,016.84元。

第一次債權(quán)人會議后，有部分債權(quán)人補(bǔ)充申報(bào)了債權(quán)。其中蘇州市同佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司補(bǔ)充申報(bào)普通債權(quán)3,644,375.54元，管理人審查確認(rèn)債權(quán)總金額為3,182,406.44元。

四、職工債權(quán)情況

2025年9月1日，管理人發(fā)布職工債權(quán)公示，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，未發(fā)現(xiàn)該公司結(jié)欠員工工資的情況。佳兆業(yè)集團(tuán)工作人員向管理人陳述債務(wù)人員工已全部遣散、無職工債權(quán)。

五、資產(chǎn)處置進(jìn)展

2025年10月，該公司多宗地下車庫房產(chǎn)遭司法拍賣。2025年12月，張家港市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，因其名下不動產(chǎn)權(quán)利已發(fā)生變更，原領(lǐng)取的不動產(chǎn)權(quán)證書作廢。

六、財(cái)產(chǎn)分配實(shí)施方案

根據(jù)2025年11月19日發(fā)布的財(cái)產(chǎn)分配實(shí)施方案，截至2025年11月17日，本案可供清償?shù)钠飘a(chǎn)財(cái)產(chǎn)總額為5,334,818.31元。扣除管理人已經(jīng)發(fā)生的破產(chǎn)費(fèi)用658,586.00元，本次可供債權(quán)人分配的財(cái)產(chǎn)總額為4,676,232.31元。

各類債權(quán)的清償順序和比例：

1. 建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)：中建一局集團(tuán)第一建筑有限公司享有建設(shè)工程優(yōu)先債權(quán)金額52,421,546.78元，本次分配金額4,676,232.31元，清償比例約為8.92%。

2. 職工債權(quán)：本案無職工債權(quán)。

3. 稅收債權(quán)：本案無稅務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)稅收債權(quán)。

4. 普通債權(quán)：債權(quán)金額23,306,776.5元（含欣葉安康科技股份有限公司未清償?shù)慕ㄔO(shè)工程優(yōu)先債權(quán)334,828.93元，蘇州市同佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)3,182,406.44元），本次分配金額0元，清償比例為0。

5. 劣后債權(quán)：債權(quán)金額100元，本次分配金額0元，清償比例為0。

七、在佳兆業(yè)集團(tuán)整體背景中的定位

張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是佳兆業(yè)集團(tuán)旗下7家已進(jìn)入破產(chǎn)程序的子公司之一。其他破產(chǎn)子公司包括：

? 武漢市佳兆業(yè)物流有限公司（2025年9月破產(chǎn)）

? 昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2023年3月破產(chǎn)）

? 展源地產(chǎn)（2023年破產(chǎn)）

? 石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（2023年7月破產(chǎn)）

? 武漢市佳代盛置業(yè)有限公司（2024年1月破產(chǎn)）

? 廣州佳兆業(yè)投資咨詢有限公司（2025年10月破產(chǎn)審查）

集團(tuán)債務(wù)重組完成：佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司的境外債務(wù)重組方案已于2025年9月15日正式生效，實(shí)現(xiàn)約86億美元的債務(wù)削減，債務(wù)期限平均展期5年，在2027年底前無剛性還本壓力。2025年9月22日，香港高等法院頒令撤銷針對佳兆業(yè)集團(tuán)的清盤呈請。

集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況：根據(jù)2025年中期業(yè)績報(bào)告，佳兆業(yè)集團(tuán)截至2025年6月底持有現(xiàn)金及銀行存款為21.7億元人民幣，但其中絕大部分為受監(jiān)管的預(yù)售資金。同期公司面臨的一年內(nèi)到期短期債務(wù)規(guī)模高達(dá)1192億元。2025年10月1日公開數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)2026.41億元，總負(fù)債2444.49億元，凈資產(chǎn)為-418.08億元，已處于資不抵債狀態(tài)。

八、行業(yè)意義與啟示

這一“子公司破產(chǎn)、集團(tuán)存續(xù)”模式，本質(zhì)是市場化風(fēng)險(xiǎn)隔離與有序出清。依托法人獨(dú)立制度，將資不抵債、無盤活價(jià)值的項(xiàng)目通過司法程序出清，既能切割不良資產(chǎn)、減少集團(tuán)敞口，也能讓債權(quán)人按法定程序受償。

佳兆業(yè)的經(jīng)歷警示行業(yè)：過度依賴集團(tuán)信用背書、忽視項(xiàng)目獨(dú)立風(fēng)控，極易引發(fā)局部風(fēng)險(xiǎn)擊穿整體安全；而保交付、穩(wěn)經(jīng)營、有序化債，是出險(xiǎn)房企修復(fù)信用、重返市場的唯一路徑。

截至目前，佳兆業(yè)的重組與出清仍在進(jìn)行，子公司破產(chǎn)清單或隨資產(chǎn)處置繼續(xù)更新。這不僅是一家企業(yè)的自救之路，更是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的鮮活樣本。