揚(yáng)州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)是雅居樂集團(tuán)整體債務(wù)危機(jī)蔓延至項(xiàng)目層面的一個典型案例。

一、破產(chǎn)的法律程序與時間線

根據(jù)江蘇省揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院的官方裁定，揚(yáng)州雅居樂的破產(chǎn)清算程序遵循了完整的法律流程：

? 2025年7月29日：法院裁定受理債權(quán)人杭州尹泰瑞祺陳設(shè)藝術(shù)有限公司對揚(yáng)州雅居樂的破產(chǎn)清算申請。

? 2025年8月19日：法院指定揚(yáng)州蘇中興企業(yè)清算服務(wù)有限責(zé)任公司擔(dān)任管理人。

? 2025年10月24日：法院發(fā)布公告，將債權(quán)申報期延長至2025年11月20日。

? 2025年12月5日：召開第一次債權(quán)人會議，審核債權(quán)表并聽取資產(chǎn)狀況報告。

? 2025年12月22日：法院正式裁定宣告揚(yáng)州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)。

二、公司的財務(wù)狀況與資產(chǎn)債務(wù)

根據(jù)管理人的調(diào)查和審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)，揚(yáng)州雅居樂的實(shí)際財務(wù)狀況已嚴(yán)重惡化：

? 債務(wù)情況：經(jīng)管理人初步審查確認(rèn)，公司債務(wù)總金額約為5.62億元。

? 資產(chǎn)狀況：公司賬面資產(chǎn)總額雖超過15.34億元，但其中約12.5億元為對陷入多起訴訟的子公司及關(guān)聯(lián)方的長期股權(quán)投資和應(yīng)收賬款，難以收回。

? 主要資產(chǎn)：包括位于揚(yáng)州市鴻大路以東的土地使用權(quán)（C地塊）以及位于江陽路以南、祥和路以西的土地使用權(quán)及在建工程（F地塊）。然而，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷，這些土地使用權(quán)及爛尾在建工程的可變現(xiàn)價值遠(yuǎn)低于賬面金額。

? 結(jié)論：法院認(rèn)定，揚(yáng)州雅居樂不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)，亦無重整、和解可能，因此符合宣告破產(chǎn)的法定條件。

三、破產(chǎn)原因與宏觀背景

揚(yáng)州雅居樂的破產(chǎn)并非孤立事件，而是其母公司雅居樂集團(tuán)自2024年以來爆發(fā)的全面流動性危機(jī)的直接后果。

1. 集團(tuán)層面危機(jī)爆發(fā)：2024年5月14日，雅居樂集團(tuán)公告未能支付兩筆2025年到期的美元債利息，構(gòu)成公開違約，標(biāo)志著其流動性危機(jī)正式公開化。截至2024年末，集團(tuán)總借款高達(dá)489.16億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比達(dá)78.35%，而現(xiàn)金及等價物僅86.37億元（2023年底數(shù)據(jù)），償債壓力巨大。

2. 經(jīng)營持續(xù)惡化：集團(tuán)銷售端出現(xiàn)斷崖式下滑。2025年1-11月，累計(jì)預(yù)售金額僅80.8億元，同比暴跌45.2%。2024年全年凈虧損172.18億元，近四年累計(jì)虧損已超過540億元。

3. 危機(jī)傳導(dǎo)至子公司：在集團(tuán)整體“失血”、融資渠道關(guān)閉的背景下，項(xiàng)目公司難以獲得資金支持。揚(yáng)州雅居樂作為地方項(xiàng)目公司，其資產(chǎn)（主要是土地和在建工程）在低迷的市場中難以變現(xiàn)，對關(guān)聯(lián)方的巨額應(yīng)收款又無法收回，最終資不抵債，走向破產(chǎn)清算。雅居樂集團(tuán)旗下已有至少5家子公司進(jìn)入破產(chǎn)程序，包括徐州、無錫、湖州等地的項(xiàng)目公司。

4. 清盤威脅加劇：2025年12月9日，因與合作方新濠國際在中山項(xiàng)目上的糾紛，雅居樂集團(tuán)被向香港高等法院提交了清盤呈請，涉及款項(xiàng)約1859萬美元。雖然清盤呈請不等于清盤令，但此舉嚴(yán)重打擊了市場信心，并將集團(tuán)推向更危險的境地。

四、對業(yè)主與債權(quán)人的影響

破產(chǎn)程序啟動后，管理人的工作重點(diǎn)之一是維護(hù)購房者權(quán)益和清理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

? 對購房業(yè)主：管理人于2025年11月4日發(fā)布公告，表示將協(xié)助已付清全部購房款且完成網(wǎng)簽備案的業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，以避免公司注銷后影響辦證。這體現(xiàn)了破產(chǎn)程序中對于已消費(fèi)購房者權(quán)益的保護(hù)。

? 對債權(quán)人：所有債權(quán)人需在規(guī)定期限內(nèi)向管理人申報債權(quán)。管理人正在通過公開招募意向性投資人的方式，試圖盤活公司資產(chǎn)（主要是兩塊土地使用權(quán)及在建工程），以提高債權(quán)人的清償率。

五、現(xiàn)狀與展望

截至2026年3月，雅居樂集團(tuán)的危機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵：

? 債務(wù)重組僵局：盡管公司聲稱在推進(jìn)債務(wù)重組，并與境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)就部分借款（約14.92億元）達(dá)成展期，但與境外主要債權(quán)人的重組方案仍未達(dá)成一致。公司曾爭取在2025年底前達(dá)成初步條款，但這一目標(biāo)未能實(shí)現(xiàn)。

? 核心資產(chǎn)被處置：集團(tuán)曾經(jīng)的“利潤奶?！薄Ｄ狭晁逅疄稠?xiàng)目的三宗地塊，因欠繳稅款已于2025年12月被公告拍賣，保留價約15.62億元。這標(biāo)志著集團(tuán)已開始喪失核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的處置主動權(quán)。

? 生存挑戰(zhàn)嚴(yán)峻：雅居樂集團(tuán)正站在命運(yùn)的十字路口。香港高等法院對清盤呈請的聆訊已延期至2026年3月2日。若無法與債權(quán)人達(dá)成重組方案或應(yīng)對清盤呈請，集團(tuán)將面臨生存危機(jī)。

總結(jié)而言，揚(yáng)州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的破產(chǎn)，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整周期中，高杠桿房企因銷售端失血、融資端枯竭而導(dǎo)致流動性危機(jī)全面爆發(fā)，并最終傳導(dǎo)至項(xiàng)目層面的一個縮影。其命運(yùn)與母公司雅居樂集團(tuán)的債務(wù)重組進(jìn)程緊密相連，未來走向仍有待觀察。