（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告張婉婷向法院提出訴訟請求：1. 確認(rèn)張建國與張磊于2020年9月17日簽訂的《房屋買賣合同》無效；2. 判令被告張磊協(xié)助原告將位于甲公司宿舍的一號房屋所有權(quán)由被告張磊轉(zhuǎn)移登記至張建國名下；3. 訴訟費由被告承擔(dān)。

事實與理由：張建國與劉淑蘭系夫妻關(guān)系，二人育有三名子女，即長女張紅梅、長子張磊、次女張婉婷。劉淑蘭于2016年6月13日去世，張建國于2021年8月8日去世。一號房屋原系甲公司分配給本單位職工張建國的直管公房，1999年9月16日，張建國與甲公司簽訂《房屋買賣契約》，以成本價并使用二人工齡購買該房屋，所有權(quán)登記于張建國名下。2020年9月17日，張磊與張建國簽訂《房屋買賣合同》，當(dāng)日將一號房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至張磊名下。原告認(rèn)為，張建國患有帕金森病，合同簽名系張磊代簽，無法確認(rèn)出售房屋是張建國真實意思表示；且一號房屋系夫妻共同財產(chǎn)，劉淑蘭去世后未析產(chǎn)，張磊明知房屋共有仍簽訂合同，未支付任何對價，雙方存在惡意串通，合同應(yīng)屬無效，故訴至法院。

被告張磊辯稱：不同意原告訴訟請求。一號房屋產(chǎn)權(quán)系張建國與劉淑蘭夫妻共同財產(chǎn)，劉淑蘭去世后未析產(chǎn)繼承。涉案合同是雙方真實意思表示，名為買賣實為贈與，其未支付對價。張建國曾于2020年7月3日書寫遺囑，明確一號房屋由其繼承，過戶行為系贈與。此外，一號房屋系其用自己承租的二號房屋置換取得，置換后由張建國承租、其一家居住，1999年房改時，因政策限制只能出售給甲公司員工張建國，經(jīng)家庭會議協(xié)商，由其出資、張建國代為持有，實際所有權(quán)人為其，過戶行為系房屋歸還。關(guān)于合同簽名，因張建國手抖由其代簽，但張建國按捺指印且到登記中心接受詢問，系真實意思表示。

第三人張紅梅述稱：認(rèn)可被告陳述，認(rèn)可一號房屋為張磊所有。

法院經(jīng)審理確認(rèn)，張建國與劉淑蘭系夫妻，育有三名子女；劉淑蘭、張建國先后去世。一號房屋原系甲公司所有，張建國為承租人，1999年張建國以成本價購買該房屋并取得所有權(quán)，購買時使用了二人工齡優(yōu)惠。2020年9月17日，張建國與張磊簽訂《房屋買賣合同》，約定成交價380萬元但未明確付款、交付等主要條款，張磊未支付購房款，當(dāng)日房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至張磊名下，合同簽名系張磊代簽、張建國按捺指印。

被告主張其借張建國之名購買房屋，提交換房協(xié)議、甲公司說明、購房契約等證據(jù)，但未提交出資證明，原告對其主張不予認(rèn)可。雙方均提交張建國就診病歷，原告以病歷證明張建國行為能力存疑，被告以病歷證明張建國神志清晰、系完全民事行為能力人，原告不申請民事行為能力鑒定。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)張建國與張磊于2020年9月17日簽訂的《房屋買賣合同》涉及劉淑蘭遺產(chǎn)部分無效；

二、被告張磊于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告張婉婷將位于甲公司宿舍的一號房屋二分之一產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至張建國名下，另二分之一產(chǎn)權(quán)仍登記在張磊名下；

三、駁回原告張婉婷的其他訴訟請求。

法院說理

本案的核心爭議焦點有三：一、一號房屋是否為張磊借張建國之名購買，雙方是否存在借名買房合同關(guān)系；二、涉案《房屋買賣合同》是否是張建國真實意思表示，合同是否成立；三、涉案合同是否存在惡意串通情形，是否應(yīng)認(rèn)定無效。

關(guān)于爭議焦點一，一號房屋系甲公司向其職工以成本價出售的福利房屋?，F(xiàn)有證據(jù)顯示，張建國系原公房承租人、房屋買賣契約買受人，購房款發(fā)票開具對象亦為張建國，并據(jù)此取得房屋所有權(quán)。被告主張雙方存在借名買房口頭約定，但未提交充分證據(jù)佐證，亦無證據(jù)證明其支付了購房款，故對其該抗辯意見，法院不予采信。被告以其承租房屋置換涉案房屋承租權(quán)的行為，若認(rèn)為對張建國取得承租權(quán)有貢獻(xiàn)，可另行主張相關(guān)利益，但該權(quán)益并非所有權(quán)權(quán)益。

關(guān)于爭議焦點二，涉案合同系在不動產(chǎn)登記事務(wù)中心備案，雙方均在場且在工作人員見證下簽署，雖簽名系被告代簽，但有張建國按捺指??；結(jié)合被告提交的簽訂合同前不久張建國的病歷，顯示其神清語利，現(xiàn)有證據(jù)無法確認(rèn)張建國不具備完全民事行為能力，且原告不申請民事行為能力鑒定，故認(rèn)定涉案合同系雙方真實意思表示，合同成立。

關(guān)于爭議焦點三，一號房屋雖登記在張建國名下，但系其與劉淑蘭夫妻關(guān)系存續(xù)期間購買取得，屬夫妻共同財產(chǎn)。劉淑蘭去世后，各繼承人未對其名下份額進(jìn)行繼承，該部分份額處于待繼承狀態(tài)，張建國未經(jīng)其他繼承人同意，無權(quán)處分該部分份額。張建國、張磊作為家庭成員，均應(yīng)當(dāng)知曉房屋系夫妻共同財產(chǎn)及未析產(chǎn)的事實，雙方簽訂合同將房屋過戶至張磊名下，且張磊未支付任何對價，該行為侵害了原告作為繼承人的合法權(quán)益，故合同中涉及劉淑蘭遺產(chǎn)的部分應(yīng)屬無效。

合同部分無效，自始沒有法律約束力，因該部分取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還。鑒于合同僅系部分無效，原告主張將房屋全部產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至張建國名下缺乏依據(jù)，故判決將屬于全體繼承人共同共有部分（二分之一產(chǎn)權(quán)）恢復(fù)登記至張建國名下，另一部分仍登記在張磊名下，依法維護(hù)原告的合法繼承權(quán)益。

勝訴辦案心得

本案系典型的房屋繼承與買賣合同糾紛，核心圍繞借名買房認(rèn)定、合同真實意思表示、惡意串通處置共有遺產(chǎn)等關(guān)鍵問題展開。結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人參考。

1. 遺產(chǎn)未析產(chǎn)時，警惕共有財產(chǎn)被擅自處分。本案中，我方助力當(dāng)事人勝訴的關(guān)鍵，在于明確涉案房屋系夫妻共同財產(chǎn)，被繼承人配偶無權(quán)單獨處分已故配偶的遺產(chǎn)份額。這提醒當(dāng)事人，親屬去世后若遺產(chǎn)未及時析產(chǎn)，需密切關(guān)注共有財產(chǎn)變動，一旦發(fā)現(xiàn)被擅自處分，應(yīng)及時委托律師維權(quán)，避免自身繼承權(quán)益受損。

2. 借名買房需留存書面證據(jù)，否則難以獲得法院支持。實踐中，借名買房糾紛頻發(fā)，多數(shù)因缺乏書面約定和出資證明導(dǎo)致主張無法成立。本案中，被告主張借名買房但無充分證據(jù)，最終被法院駁回，這警示當(dāng)事人，若確有借名買房需求，務(wù)必簽訂書面協(xié)議，留存出資憑證、溝通記錄等相關(guān)證據(jù)，明確雙方權(quán)利義務(wù)。

3. 主張合同無效，需精準(zhǔn)鎖定“惡意串通”等法定情形。本案中，我方重點舉證張磊未支付對價、明知房屋系共有財產(chǎn)仍與張建國簽訂合同，佐證雙方存在惡意串通、侵害原告權(quán)益的事實，最終促成法院認(rèn)定合同部分無效。這提醒當(dāng)事人，面對親屬擅自處分遺產(chǎn)房屋的情形，需委托專業(yè)律師梳理證據(jù)，精準(zhǔn)適用法律，鎖定合同無效的法定事由。

4. 民事行為能力爭議，舉證責(zé)任及鑒定申請至關(guān)重要。本案中，原告質(zhì)疑被繼承人行為能力，但未申請鑒定，法院結(jié)合病歷認(rèn)定其系完全民事行為能力人。這提醒當(dāng)事人，若對相關(guān)人員民事行為能力存疑，應(yīng)及時申請司法鑒定，提交充分證據(jù)佐證，避免因舉證不足承擔(dān)不利后果。

5. 遺產(chǎn)房屋糾紛維權(quán)，專業(yè)律師加持是關(guān)鍵。此類糾紛涉及繼承、房屋買賣、借名買房等多重法律關(guān)系，證據(jù)要求高、法律適用復(fù)雜，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對。專業(yè)的律師可協(xié)助當(dāng)事人：梳理案件事實、收集關(guān)鍵證據(jù)、界定權(quán)益邊界、制定維權(quán)策略，精準(zhǔn)反駁對方不合理抗辯，最大限度維護(hù)當(dāng)事人的合法繼承權(quán)益。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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