（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

被繼承人周建國(guó)與劉桂蘭系夫妻關(guān)系，二人育有四子一女，分別為長(zhǎng)子周明（原告）、次子周峰（原告）、三子周強(qiáng)、四子周磊（被告）、女兒周婷（被告）。周建國(guó)于2008年去世，劉桂蘭于2001年去世，二人生前未留有遺囑。周強(qiáng)早于二被繼承人去世，留有一子周子軒（被告，代位繼承人），周子軒明確表示自愿放棄繼承，放棄的份額由其他繼承人平均分。

1999年5月，周建國(guó)與甲公司（原糧食局，出賣(mài)人）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定甲公司將一號(hào)房屋（房改房）以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給周建國(guó)，購(gòu)房可享受工齡折扣等四項(xiàng)優(yōu)惠，房屋建筑面積56.37平方米，應(yīng)付房款及相關(guān)費(fèi)用共計(jì)約2.7萬(wàn)元。協(xié)議簽訂后，周磊以周建國(guó)的名義全額支付了購(gòu)房款2.5萬(wàn)元及相關(guān)費(fèi)用，相關(guān)購(gòu)房手續(xù)均以周建國(guó)名義辦理。

1999年11月，一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記至周建國(guó)名下，房屋所有權(quán)證登記的所有權(quán)人至今仍為周建國(guó)。涉案房屋自購(gòu)買(mǎi)后，一直由周磊一家居住使用至今，周磊長(zhǎng)期與二被繼承人共同生活，對(duì)二人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)。

二被繼承人去世后，周明、周峰認(rèn)為一號(hào)房屋系周建國(guó)與劉桂蘭的夫妻共同遺產(chǎn)，四子女及代位繼承人周子軒均享有繼承權(quán)，故訴至法院，提出三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：1. 按照法定繼承分割一號(hào)房屋；2. 判令一號(hào)房屋歸周磊所有，由周磊分別支付二人房屋折價(jià)款各65萬(wàn)元；3. 訴訟費(fèi)由周磊承擔(dān)。

庭審中，周磊辯稱(chēng)，不同意周明、周峰的全部訴訟請(qǐng)求，主張一號(hào)房屋系其借用父親周建國(guó)的名義購(gòu)買(mǎi)，自己系房屋實(shí)際權(quán)利人，不應(yīng)作為遺產(chǎn)分割；周婷辯稱(chēng)，認(rèn)可一號(hào)房屋系周磊出資、借用父親工齡購(gòu)買(mǎi)，房屋應(yīng)歸周磊所有，若有自己的繼承份額，由法院依法認(rèn)定；周子軒明確放棄繼承，不介入案件糾紛。周磊為證明其主張，提交了購(gòu)房票據(jù)、證人證言等證據(jù)，申請(qǐng)5名證人出庭作證：其中1名證人系甲公司原出納，證明周磊以現(xiàn)金支付了全部購(gòu)房款；其余4名證人（鄰居、朋友、同事家屬）均證明，聽(tīng)二被繼承人提及或知曉周磊借用父親名義買(mǎi)房、全額出資，且周建國(guó)曾表示去世后房屋歸周磊所有。

庭審中，各方當(dāng)事人均同意由法院根據(jù)市場(chǎng)行情確定一號(hào)房屋價(jià)值，法院結(jié)合房屋所處區(qū)域、市場(chǎng)行情，最終確定該房屋市場(chǎng)價(jià)值為每平方米4.1萬(wàn)元。

裁判結(jié)果

一、坐落于一號(hào)房屋由被告周磊繼承；

二、被告周磊于本判決生效之日起十日內(nèi)，分別給付原告周明、周峰房屋折價(jià)款各206606元；

三、被告周磊于本判決生效之日起十日內(nèi)，給付被告周婷房屋折價(jià)款206605元；

四、駁回原告周明、周峰的其他訴訟請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

法院生效裁判認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一號(hào)房屋是否應(yīng)認(rèn)定為二被繼承人的夫妻共同遺產(chǎn)、如何進(jìn)行法定繼承分割，以及周磊主張的借名買(mǎi)房事實(shí)是否成立并影響遺產(chǎn)認(rèn)定。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，一號(hào)房屋應(yīng)認(rèn)定為二被繼承人的夫妻共同遺產(chǎn)。根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。本案中，一號(hào)房屋登記在周建國(guó)名下，雖周磊主張借名買(mǎi)房，但其一，借用父母工齡購(gòu)買(mǎi)房改房的行為違反國(guó)家房改政策規(guī)定，不應(yīng)得到支持；其二，各方均未提交書(shū)面借名買(mǎi)房協(xié)議，證人證言雖能證明周磊全額出資，但不足以推翻房屋產(chǎn)權(quán)登記的公示效力，亦無(wú)法證明二被繼承人有將房屋贈(zèng)與周磊的明確意思表示。綜上，一號(hào)房屋應(yīng)認(rèn)定為周建國(guó)與劉桂蘭的夫妻共同遺產(chǎn)，按照法定繼承處理。

第二，周磊的全額出資事實(shí)予以采信。周磊提交的購(gòu)房票據(jù)、證人證言（包括甲公司原出納的證言）能夠相互印證，證明其以周建國(guó)的名義全額支付了一號(hào)房屋的購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用，該事實(shí)本院予以采信，在遺產(chǎn)分割時(shí)應(yīng)予以考量。

第三，遺產(chǎn)分割應(yīng)遵循法定原則并兼顧實(shí)際情況。二被繼承人生前無(wú)遺囑，遺產(chǎn)應(yīng)按照法定繼承處理，第一順序繼承人為其子女，周強(qiáng)早逝，其應(yīng)繼承的份額由其子周子軒代位繼承，周子軒放棄繼承的意思表示合法有效，本院予以確認(rèn)。根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時(shí)可以多分。本案中，周磊長(zhǎng)期與二被繼承人共同生活，對(duì)二人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)，且全額支付了購(gòu)房款，故在遺產(chǎn)分割時(shí)應(yīng)多分。

第四，房屋歸屬及折價(jià)款的認(rèn)定。因一號(hào)房屋現(xiàn)由周磊居住使用，且各方當(dāng)事人均同意房屋歸周磊所有，故本院判令一號(hào)房屋由周磊繼承。結(jié)合法院確定的房屋市場(chǎng)價(jià)值，綜合考量周磊多分份額、全額出資等因素，本院確定周磊繼承72.1%的份額，周明、周峰、周婷各繼承9.3%的份額，扣除周磊已支付的購(gòu)房款后，核定周磊應(yīng)支付三人相應(yīng)房屋折價(jià)款，對(duì)周明、周峰主張的高額折價(jià)款，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，針對(duì)“借名買(mǎi)房（房改房）+房產(chǎn)繼承”雙重糾紛的勝訴關(guān)鍵、實(shí)務(wù)要點(diǎn)及當(dāng)事人維權(quán)技巧，總結(jié)如下心得。

1. 借名買(mǎi)房（房改房）維權(quán)，精準(zhǔn)把控政策與法律邊界是前提。本案中，周磊主張借名買(mǎi)房，核心難點(diǎn)在于其借用父親工齡購(gòu)買(mǎi)房改房的行為違反國(guó)家房改政策，這也是法院未認(rèn)定其實(shí)際權(quán)利人身份的關(guān)鍵。我們?cè)谵k案中，沒(méi)有一味糾結(jié)于“借名成立”，而是及時(shí)調(diào)整策略，重點(diǎn)突出“全額出資+主要扶養(yǎng)義務(wù)+長(zhǎng)期居住”三大核心，避開(kāi)政策紅線(xiàn)，轉(zhuǎn)而爭(zhēng)取遺產(chǎn)分割中的多分權(quán)益，最終幫助周磊保住房屋所有權(quán)，這體現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)律師的靈活應(yīng)變能力。

2. 全額出資憑證+完整證人證言，是支撐主張、影響裁判的核心證據(jù)。本案中，我們重點(diǎn)梳理了周磊支付購(gòu)房款的相關(guān)票據(jù)，并申請(qǐng)5名證人出庭作證，形成完整證據(jù)鏈，不僅讓法院采信了周磊全額出資的事實(shí)，更佐證了其與二被繼承人共同生活、盡主要扶養(yǎng)義務(wù)的事實(shí)，為周磊多分遺產(chǎn)、降低折價(jià)款負(fù)擔(dān)奠定了基礎(chǔ)。實(shí)踐中，借名買(mǎi)房（尤其是親屬間借名）務(wù)必留存好出資憑證，同時(shí)注意收集相關(guān)證人證言。

3. 緊扣繼承法律規(guī)定，精準(zhǔn)主張“多分遺產(chǎn)”的法定事由。本案中，我們精準(zhǔn)援引法定繼承相關(guān)法律規(guī)定，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)周磊“長(zhǎng)期與被繼承人共同生活、盡主要扶養(yǎng)義務(wù)”這一多分遺產(chǎn)的法定情形，同時(shí)結(jié)合其全額出資的事實(shí)，向法院提出多分份額的主張，最終獲得法院支持，將周磊的繼承份額提升至72.1%，大幅降低了其需支付的折價(jià)款金額。

4. 精準(zhǔn)抗辯原告高額訴求，打破對(duì)方不合理主張。庭審中，針對(duì)周明、周峰主張的每人65萬(wàn)元高額折價(jià)款，我們結(jié)合法院核定的房屋總價(jià)值、各繼承人應(yīng)得份額，精準(zhǔn)抗辯該訴求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，同時(shí)提交周磊全額出資、盡主要扶養(yǎng)義務(wù)的證據(jù)，進(jìn)一步佐證折價(jià)款金額應(yīng)予以核減，最終法院駁回了二人的高額訴求，僅判令周磊支付合理折價(jià)款，有效降低了周磊的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

5. 兼顧物權(quán)公示原則，制定靈活維權(quán)策略。本案中，我們明確知曉房屋登記在被繼承人名下，物權(quán)公示效力優(yōu)先，一味主張“借名成立、排除繼承”難以獲得支持，故調(diào)整維權(quán)策略，在認(rèn)可房屋作為遺產(chǎn)的前提下，重點(diǎn)爭(zhēng)取多分份額、房屋所有權(quán)及降低折價(jià)款，這種靈活的維權(quán)思路的是本案勝訴的核心。這也提醒當(dāng)事人，借名買(mǎi)房遇繼承糾紛時(shí)，切勿一味糾結(jié)于“借名”主張，應(yīng)結(jié)合案件實(shí)際情況，制定貼合實(shí)際的維權(quán)策略，專(zhuān)業(yè)律師可協(xié)助精準(zhǔn)研判、優(yōu)化方案。

最后，提醒廣大當(dāng)事人：親屬間借名買(mǎi)房（尤其是房改房）風(fēng)險(xiǎn)極高，尤其是借父母名義買(mǎi)房，若被繼承人去世，極易引發(fā)房產(chǎn)繼承糾紛，且借名主張可能因違反政策或缺乏證據(jù)難以成立。若遇到此類(lèi)雙重糾紛，切勿盲目起訴，應(yīng)及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師介入，梳理案件事實(shí)、收集核心證據(jù)、制定靈活維權(quán)策略，既能最大程度爭(zhēng)取自身合法權(quán)益，也能有效降低維權(quán)成本、避免訴累。本律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注于借名買(mǎi)房糾紛、房產(chǎn)繼承糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人維權(quán)，助力客戶(hù)守住房產(chǎn)、化解糾紛。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢(xún)。