（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告劉桂蘭（賣方張桂芬的兒媳，系賣方親屬）向法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告張桂芬與被告李建國(guó)達(dá)成的房屋買賣合同無效；2.判令李建國(guó)、趙曉燕返還一號(hào)房屋并配合辦理過戶手續(xù)至張桂芬名下；3.由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：2005年6月，原告劉桂蘭與其丈夫吳明遠(yuǎn)（張桂芬之子）共同出資，以被告張桂芬的名義購買了一號(hào)房屋（經(jīng)濟(jì)適用房），原告主張其與張桂芬之間存在借名買房關(guān)系。2006年9月，該房屋所有權(quán)證登記在張桂芬名下，因政策限制暫時(shí)無法過戶。2006年12月，張桂芬與其丈夫吳善庭辦理公證遺囑，明確該房屋在二人去世后，歸兒子吳明遠(yuǎn)所有。2010年7月，吳善庭去世；2020年2月，吳明遠(yuǎn)生病去世。此后，吳明遠(yuǎn)的妹妹吳世芳將張桂芬從養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移至其他地方居住，未告知原告張桂芬的居住地址，亦不讓原告與張桂芬見面。2021年3月，原告得知一號(hào)房屋已被出售給他人，經(jīng)查詢得知，吳世芳私自更換房屋門鎖，并在其操控下，經(jīng)乙公司（居間方）促成，將一號(hào)房屋出售給被告李建國(guó)。原告認(rèn)為，張桂芬已九十高齡、神志不清，簽訂房屋買賣合同時(shí)不具備相應(yīng)民事行為能力，意思表示不真實(shí)，且其作為借名買房的實(shí)際權(quán)利人，該買賣行為侵害了其合法權(quán)益，故訴至法院，核心以借名買房為由，主張房屋買賣合同無效。

被告李建國(guó)、趙曉燕（房屋買受人）辯稱：不同意原告訴求。其一，李建國(guó)與張桂芬簽訂的《房屋買賣合同》意思表示真實(shí)、形式合法、交易公平自愿，依法應(yīng)認(rèn)定有效。李建國(guó)因家庭居住需要，委托乙公司居間購房，與張桂芬此前并不相識(shí)，簽約前多次核查房屋情況、實(shí)地看房，確認(rèn)房屋無人空置且無異常。簽約后，張桂芬親自開立銀行賬戶收取購房款，并親赴不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，相關(guān)行為經(jīng)相關(guān)機(jī)關(guān)審核，交易已全部履行完畢，房屋已實(shí)際交付李建國(guó)、趙曉燕居住使用。其二，李建國(guó)、趙曉燕系善意取得一號(hào)房屋所有權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。李建國(guó)購房時(shí)已盡到審慎注意義務(wù)，核實(shí)房屋登記在張桂芬名下，無他人提出異議，且張桂芬親自到場(chǎng)辦理過戶手續(xù)；購房款支付合理對(duì)價(jià)并已全部付清；房屋已依法完成權(quán)屬變更登記，先后登記至李建國(guó)名下、李建國(guó)與趙曉燕按份共有名下，符合善意取得的法定要件，無論張桂芬與原告（賣方親屬）是否存在借名買房糾紛，均與二被告無關(guān)，請(qǐng)求駁回原告訴求。

被告張桂芬（賣方）、吳世芳（賣方之女）辯稱：不同意原告訴求。其一，一號(hào)房屋系張桂芬夫婦于2005年購買，產(chǎn)權(quán)登記在張桂芬名下，房屋產(chǎn)權(quán)歸張桂芬夫婦所有，原告主張的借名買房關(guān)系不成立。2006年的公證遺囑并非張桂芬夫婦真實(shí)意思表示，系原告夫婦強(qiáng)迫所致，原告夫婦的一系列行為系為侵占張桂芬夫婦房產(chǎn)。其二，張桂芬系完全民事行為能力人，出賣一號(hào)房屋系其真實(shí)意思表示，房屋買賣合同合法有效。張桂芬在出賣房屋時(shí)親自到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員未提出任何異議；李建國(guó)在購房時(shí)亦確認(rèn)張桂芬狀態(tài)正常，才完成交易。張桂芬出賣房屋系為改善晚年生活、避免給女兒吳世芳增添經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，吳世芳僅受委托代為辦理部分相關(guān)事宜，委托事項(xiàng)系張桂芬真實(shí)意思表示。此外，吳世芳并非本案適格主體，請(qǐng)求法院駁回原告訴求。

被告乙公司（居間方）辯稱：不同意原告訴求，案涉房屋買賣合同合法有效。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：張桂芬與吳善庭系夫妻關(guān)系，婚后生育二子二女，長(zhǎng)女吳世芳、長(zhǎng)子吳明遠(yuǎn)；吳明遠(yuǎn)與劉桂蘭系夫妻關(guān)系。吳善庭于2010年7月去世，吳明遠(yuǎn)于2020年2月去世。

2005年6月，張桂芬與甲公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，購買一號(hào)房屋，房屋價(jià)款385045元；2006年9月，該房屋登記至張桂芬名下。2005年12月，張桂芬、吳善庭出具《證明》，載明一號(hào)房屋系兒子吳明遠(yuǎn)以張桂芬名義購買，購房款等全部由吳明遠(yuǎn)、劉桂蘭支付，房屋產(chǎn)權(quán)歸二人所有。2006年12月，吳善庭、張桂芬辦理公證遺囑，明確一號(hào)房屋中屬于各自的產(chǎn)權(quán)份額，在去世后遺留給吳明遠(yuǎn)個(gè)人所有，丙公證處出具相關(guān)公證書。

2019年9月至2020年2月，張桂芬先后書寫兩份遺囑，變更相關(guān)繼承事宜，明確吳明遠(yuǎn)去世后，其相關(guān)財(cái)產(chǎn)份額及一號(hào)房屋相關(guān)權(quán)益歸劉桂蘭所有。2021年3月，張桂芬（出賣人）與李建國(guó)（買受人）簽訂《房屋買賣合同》，約定張桂芬將一號(hào)房屋出售給李建國(guó)，房屋成交價(jià)格及配套設(shè)施作價(jià)合計(jì)485萬元，雙方約定36日內(nèi)共同辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同出賣人處由吳世芳代張桂芬簽字確認(rèn)。

合同簽訂后，李建國(guó)付清全部購房款，于2021年3月取得一號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（單獨(dú)所有）；2021年4月，該房屋權(quán)利人變更為李建國(guó)、趙曉燕（按份共有，各占50%），二人取得相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

庭審中，原告劉桂蘭提交相關(guān)評(píng)估報(bào)告（載明張桂芬為重度失能、認(rèn)知失智）及微信聊天記錄，擬證明張桂芬簽訂買賣合同時(shí)系無民事行為能力人，主張合同無效，并申請(qǐng)對(duì)張桂芬2021年3月期間的民事行為能力進(jìn)行鑒定。法院委托丁機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但因鑒定材料不完整、不充分，該機(jī)構(gòu)出具《不予受理鑒定說明》。李建國(guó)、趙曉燕、張桂芬、吳世芳對(duì)原告提交的證據(jù)證明目的均不予認(rèn)可，提交房屋過戶視頻等證據(jù)，擬證明張桂芬系完全民事行為能力人，賣房系真實(shí)意思表示。

原告另提交相關(guān)付款憑證，擬證明一號(hào)房屋系其與吳明遠(yuǎn)借張桂芬名義購買，主張自身系實(shí)際權(quán)利人；李建國(guó)、趙曉燕認(rèn)可憑證真實(shí)性，但主張款項(xiàng)流動(dòng)與房屋交易無直接關(guān)聯(lián)，借名買房需另行司法認(rèn)定，且其作為善意買受人，不應(yīng)受該內(nèi)部糾紛影響；張桂芬、吳世芳認(rèn)可憑證真實(shí)性，但主張系委托子女代辦付款事宜，不能改變房屋歸張桂芬夫婦所有的事實(shí)，原告主張的借名買房關(guān)系不成立。

裁判結(jié)果

駁回原告劉桂蘭（賣方親屬）的全部訴訟請(qǐng)求。

法院說理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1. 張桂芬與李建國(guó)簽訂的《房屋買賣合同》是否有效（重點(diǎn)審查張桂芬簽訂合同時(shí)的民事行為能力）；2. 李建國(guó)、趙曉燕是否構(gòu)成善意取得，原告（賣方親屬）要求返還房屋、辦理過戶的訴求是否成立；3. 原告（賣方親屬）主張的借名買房事實(shí)，能否推翻涉案房屋買賣合同的效力，其以此為由主張合同無效的訴求是否應(yīng)得到支持。

法院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。民事法律行為有效需具備三個(gè)條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力、意思表示真實(shí)、不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。善意取得是指無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人受讓時(shí)是善意、以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓且不動(dòng)產(chǎn)已依法登記的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

關(guān)于房屋買賣合同的效力：原告（賣方親屬）以張桂芬簽訂合同時(shí)系無民事行為能力人為由，主張合同無效，但其提交的評(píng)估報(bào)告、微信聊天記錄等證據(jù)，不足以證明張桂芬在2021年3月簽訂合同時(shí)不具備相應(yīng)民事行為能力。原告申請(qǐng)對(duì)張桂芬該期間的民事行為能力進(jìn)行鑒定，但因鑒定材料不完整、不充分，鑒定機(jī)構(gòu)不予受理，原告未能完成舉證責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)舉證不利后果。結(jié)合被告提交的房屋過戶視頻、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審核記錄等證據(jù)，能夠佐證張桂芬簽訂合同時(shí)親自到場(chǎng)辦理相關(guān)手續(xù)，其行為符合完全民事行為能力人的表現(xiàn)，故不能認(rèn)定張桂芬無民事行為能力，涉案《房屋買賣合同》不存在意思表示不真實(shí)的情形，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。

關(guān)于李建國(guó)、趙曉燕是否構(gòu)成善意取得：本案中，原告（賣方親屬）核心以借名買房為由主張合同無效，即便其主張的借名買房事實(shí)成立，張桂芬系無權(quán)處分一號(hào)房屋，結(jié)合本案事實(shí)，李建國(guó)、趙曉燕亦構(gòu)成善意取得，其合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。其一，李建國(guó)購房時(shí)系善意，其委托乙公司居間購房，簽約前多次核查房屋權(quán)屬情況，確認(rèn)房屋登記在張桂芬名下，無他人提出異議，且張桂芬親自到場(chǎng)辦理過戶手續(xù)，李建國(guó)對(duì)張桂芬與原告（賣方親屬）之間可能存在的借名買房糾紛并不知情，已盡到審慎注意義務(wù)；其二，李建國(guó)已支付合理對(duì)價(jià)，房屋成交價(jià)格及配套設(shè)施作價(jià)符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，且全部購房款已支付完畢；其三，一號(hào)房屋已依法完成權(quán)屬變更登記，先后登記至李建國(guó)名下、李建國(guó)與趙曉燕按份共有名下，物權(quán)公示要件已具備。綜上，李建國(guó)、趙曉燕構(gòu)成善意取得，依法取得一號(hào)房屋所有權(quán)，原告（賣方親屬）無權(quán)要求其返還房屋、辦理過戶。

關(guān)于原告（賣方親屬）主張的借名買房事實(shí)及合同無效訴求：原告主張其與吳明遠(yuǎn)借張桂芬名義購買一號(hào)房屋，以此為由主張房屋買賣合同無效、要求返還房屋，但即便該借名買房事實(shí)成立，亦屬于原告與張桂芬之間的內(nèi)部權(quán)利糾紛，僅約束借名雙方當(dāng)事人，不能對(duì)抗李建國(guó)、趙曉燕作為善意第三人的合法權(quán)益，更不足以推翻涉案房屋買賣合同的效力。原告作為賣方親屬，其主張的借名買房權(quán)益，系其與賣方之間的內(nèi)部爭(zhēng)議，不能以此否定外部合法房屋買賣交易的效力，亦不能侵害善意買受人的合法所有權(quán)。故原告（賣方親屬）以借名買房為由，主張房屋買賣合同無效、要求李建國(guó)、趙曉燕返還房屋、辦理過戶的訴求，均于法無據(jù)，法院不予支持。

勝訴辦案心得

本案系典型的賣方親屬以借名買房為由，主張房屋買賣合同無效的糾紛，疊加民事行為能力爭(zhēng)議、善意取得適用等問題，是司法實(shí)踐中高發(fā)的房產(chǎn)糾紛類型，結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人參考。

1. 面對(duì)賣方親屬以“借名買房”為由主張合同無效，核心抗辯方向?yàn)椤皟?nèi)部借名糾紛不對(duì)抗善意第三人”。本案中，賣方親屬（原告）以借名買房為由起訴，主張合同無效、返還房屋，我方重點(diǎn)抗辯：即便借名買房事實(shí)成立，亦屬于賣方與賣方親屬之間的內(nèi)部權(quán)利糾紛，僅約束雙方，不能對(duì)抗善意買受人的合法權(quán)益，更不能推翻合法有效的房屋買賣合同。該抗辯思路精準(zhǔn)擊中要害，最終被法院采納，成為駁回原告訴求的核心依據(jù)。這提醒房屋買受人，遭遇此類糾紛時(shí)，無需過度糾結(jié)借名事實(shí)本身，重點(diǎn)割裂內(nèi)部借名關(guān)系與外部買賣關(guān)系的關(guān)聯(lián)性，強(qiáng)化自身善意買受人的身份。

2. 善意取得是對(duì)抗賣方親屬借名買房、無權(quán)處分主張的“關(guān)鍵武器”，務(wù)必確保交易過程符合“善意、合理對(duì)價(jià)、已登記”三大要件。本案中，我方逐一舉證，證明李建國(guó)、趙曉燕購房時(shí)系善意（不知情、盡到審慎核查義務(wù)）、支付合理市場(chǎng)對(duì)價(jià)（全款付清）、房屋已完成過戶登記（物權(quán)公示完畢），完美契合善意取得法定要件，即便賣方系無權(quán)處分，善意買受人的所有權(quán)亦應(yīng)受法律保護(hù)，徹底阻斷了賣方親屬的訴求。這提醒房屋買受人，購房時(shí)務(wù)必規(guī)范交易流程，核實(shí)房屋權(quán)屬登記、留存付款憑證、過戶材料，確保自身符合善意取得要件，為后續(xù)可能的糾紛筑牢防線。

3. 疊加“賣房人民事行為能力爭(zhēng)議”時(shí)，同步反駁原告舉證不足，強(qiáng)化“買賣合同有效”的抗辯。本案中，賣方親屬同時(shí)主張賣房人無民事行為能力，試圖雙重否定合同效力，我方一方面反駁其舉證不足（評(píng)估報(bào)告不能證明簽約時(shí)無民事行為能力、鑒定申請(qǐng)未被受理），另一方面提交賣房人親自過戶的視頻、不動(dòng)產(chǎn)登記審核記錄等證據(jù)，佐證賣房人系完全民事行為能力人，意思表示真實(shí)，進(jìn)一步鞏固“買賣合同有效”的抗辯，雙重發(fā)力，提升勝訴概率。

4. 注重交易過程的規(guī)范性，留存完整證據(jù)鏈條，是應(yīng)對(duì)此類糾紛的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。本案中，李建國(guó)、趙曉燕在購房過程中，委托正規(guī)居間方（乙公司），留存了看房記錄、居間協(xié)議、房屋買賣合同、付款憑證、過戶視頻、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等全部證據(jù)，庭審中這些證據(jù)形成完整鏈條，有力佐證了交易的合法性、善意性，大幅提升了抗辯說服力，成為勝訴的重要支撐。這提醒房屋買受人，購房時(shí)務(wù)必妥善留存每一筆交易材料、每一次溝通記錄，避免因證據(jù)缺失導(dǎo)致抗辯不力。

5. 賣方親屬借名買房主張合同無效糾紛，專業(yè)律師加持是勝訴關(guān)鍵。此類糾紛涉及借名關(guān)系認(rèn)定、善意取得適用、證據(jù)梳理、抗辯思路設(shè)計(jì)等多重復(fù)雜問題，尤其是賣方親屬往往會(huì)疊加其他抗辯理由（如賣房人無民事行為能力），法律適用難度大，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對(duì)。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

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