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案情介紹

原告劉淑蘭向法院提出訴訟請(qǐng)求：1. 依法分割一號(hào)房屋；2. 判決原告對(duì)一號(hào)房屋享有居住權(quán)；3. 本案全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：原告劉淑蘭與被繼承人周建國于1977年登記結(jié)婚，被告周慧敏、周慧杰系周建國的子女。2018年12月26日，被繼承人周建國去世，未留遺囑。二號(hào)房屋（原公房）系原告與被繼承人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，2007年進(jìn)行拆遷，所得拆遷權(quán)益用于購置一號(hào)房屋，后被繼承人將拆遷相關(guān)款項(xiàng)交給周慧敏，委托周慧敏負(fù)責(zé)購買一號(hào)房屋，房屋登記在周慧敏名下，但實(shí)際所有權(quán)仍歸原告和被繼承人所有，且一直由原告與被繼承人居住。周建國去世后，周慧敏認(rèn)為一號(hào)房屋歸其個(gè)人所有，拒絕原告繼續(xù)享有相關(guān)權(quán)益，損害原告合法權(quán)益，協(xié)商無果后，原告訴至法院，望判如所請(qǐng)。

被告周慧敏辯稱：不同意原告訴求，一號(hào)房屋是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，原告訴求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。一號(hào)房屋是其作為買受人購買，登記在其名下，選房、購房均在原告配合下完成；雙方不存在借名買房或委托購房關(guān)系，購房款項(xiàng)由其自行支付；一號(hào)房屋由其實(shí)際居住使用，其與原告、周建國就房屋權(quán)屬無任何約定，周建國生前亦未對(duì)房屋權(quán)屬提出異議；周建國僅自愿贈(zèng)與部分款項(xiàng)用于購房，該贈(zèng)與行為不代表原告及周建國享有房屋所有權(quán)；周建國與原告再婚時(shí)，其已16周歲且參加工作，未與原告形成撫養(yǎng)關(guān)系，故一號(hào)房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

被告周慧杰辯稱：不同意原告訴求，其母親周建國出資一部分，其本人出資一部分，共同湊款交由周慧敏購房，其要求確認(rèn)對(duì)一號(hào)房屋享有相應(yīng)份額。

被告馮志強(qiáng)、馮曉雅辯稱：與周慧敏的答辯意見一致，認(rèn)可一號(hào)房屋系周慧敏個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不同意原告及周慧杰的訴求。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：劉淑蘭與周建國系夫妻關(guān)系，婚后無子女；周建國婚前育有一女周慧敏、一子周慧杰；馮志強(qiáng)系周慧敏之夫，馮曉雅系二人之女；周建國于2018年12月26日去世，未留遺囑。

2007年9月22日，拆遷人甲公司與被拆遷人周建國簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，約定拆遷周建國名下二號(hào)房屋（原公房），實(shí)際居住人口5人，分別為周建國、劉淑蘭、周慧敏、馮志強(qiáng)、馮曉雅，拆遷后取得相應(yīng)拆遷權(quán)益，用于購置定向安置房屋。2007年9月，甲公司出具證明，確認(rèn)周建國作為被拆遷戶，享有限價(jià)商品房購買資格。2008年4月，選房單顯示買受人為周慧敏，購房地址為一號(hào)房屋（一居室）。

2009年12月，周慧敏與乙公司簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買一號(hào)房屋，房屋實(shí)測建筑面積約67平方米，一次性付清購房款，2010年7月，一號(hào)房屋登記在周慧敏名下。

庭審中，劉淑蘭提交相關(guān)證明、銀行對(duì)賬單、物業(yè)費(fèi)票據(jù)、照片等證據(jù)，主張二號(hào)房屋系其與周建國夫妻共同財(cái)產(chǎn)，拆遷權(quán)益亦為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，周建國委托周慧敏購房，一號(hào)房屋實(shí)際所有權(quán)歸其與周建國所有，其一直居住在一號(hào)房屋內(nèi)，交納相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)并分割房屋；周慧杰對(duì)劉淑蘭的證據(jù)無異議，主張其出資購房，應(yīng)享有房屋份額；周慧敏提交房屋所有權(quán)證、購房發(fā)票、裝修票據(jù)等證據(jù)，主張購房款由其自行支付，房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，雙方不存在借名買房關(guān)系，拆遷款項(xiàng)僅為周建國對(duì)其的贈(zèng)與，同時(shí)提交相關(guān)證明，反駁劉淑蘭提交的房屋相關(guān)證明（該證明已被出具單位聲明作廢）；馮志強(qiáng)、馮曉雅認(rèn)可周慧敏的全部證據(jù)及答辯意見。

另查，法院依劉淑蘭申請(qǐng)，向甲公司調(diào)取拆遷相關(guān)材料，確認(rèn)二號(hào)房屋系周建國名下公房，拆遷時(shí)考慮全體實(shí)際居住人口的權(quán)益，周慧敏、馮志強(qiáng)在其工作單位未享受過分房待遇；劉淑蘭與周慧敏均確認(rèn)，劉淑蘭與周建國知曉選房單中購房人變更為周慧敏，劉淑蘭主張?jiān)撟兏滴匈彿康陌才?，周慧敏主張系其自行購房的正常登記?/strong>

裁判結(jié)果

一、原告劉淑蘭對(duì)一號(hào)房屋有權(quán)居住使用；

二、駁回原告劉淑蘭的其他訴訟請(qǐng)求；

三、駁回被告周慧杰的訴訟主張。

注：法院明確，房款來源及支付方式不能決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，一號(hào)房屋登記在周慧敏名下，其為房屋實(shí)際所有權(quán)人；劉淑蘭作為拆遷時(shí)的實(shí)際居住人口，享有相關(guān)居住權(quán)益，故支持其居住使用的主張，駁回其分割房屋所有權(quán)及周慧杰主張份額的訴求。

法院說理

本案的核心爭議焦點(diǎn)為：1. 原告劉淑蘭與被告周慧敏之間是否存在借名買房關(guān)系，一號(hào)房屋是否屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)；2. 原告劉淑蘭對(duì)一號(hào)房屋是否享有居住權(quán)（居住使用權(quán)利）；3. 被告周慧杰主張一號(hào)房屋份額的訴求是否成立。

法院認(rèn)為，本案糾紛發(fā)生于民法典施行后，但核心事實(shí)（拆遷、購房、被繼承人死亡）發(fā)生于民法典施行前，故相關(guān)爭議適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋規(guī)定。

關(guān)于借名買房關(guān)系及房屋所有權(quán)歸屬：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，這是物權(quán)公示公信原則的核心要求。借名買房關(guān)系的認(rèn)定，需有明確的借名約定及實(shí)際出資等完整證據(jù)佐證，僅憑款項(xiàng)來源無法直接認(rèn)定借名關(guān)系成立。本案中，一號(hào)房屋的實(shí)際購買人為周慧敏，房屋買賣合同由其簽訂，且已依法登記在其名下，應(yīng)認(rèn)定周慧敏為一號(hào)房屋的實(shí)際所有權(quán)人。劉淑蘭主張其與周建國委托周慧敏借名買房，未提交書面委托協(xié)議或明確借名約定的有效證據(jù)，僅憑拆遷款項(xiàng)用于購房、其長期居住等事實(shí)，不足以認(rèn)定借名買房關(guān)系成立，故其主張分割一號(hào)房屋、確認(rèn)房屋為家庭共有財(cái)產(chǎn)的訴求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。同時(shí)，周慧杰以其出資為由主張房屋份額，亦未提交充分證據(jù)證明其出資與房屋所有權(quán)存在關(guān)聯(lián)，房款支付方式不能決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，故對(duì)其訴求，法院亦不予支持。

關(guān)于劉淑蘭主張的房屋居住權(quán)（居住使用權(quán)利）：公民依法享有的居住權(quán)益受法律保護(hù)，結(jié)合本案事實(shí)，劉淑蘭系二號(hào)房屋拆遷時(shí)的實(shí)際居住人口，二號(hào)房屋系其與周建國夫妻關(guān)系存續(xù)期間的共同居住房屋，拆遷所得購房資格及相關(guān)權(quán)益，包含劉淑蘭作為實(shí)際居住人口的合法權(quán)益；且一號(hào)房屋購置后，劉淑蘭長期在該房屋內(nèi)居住，結(jié)合房屋來源、拆遷權(quán)益的關(guān)聯(lián)性、實(shí)際居住現(xiàn)狀，可確認(rèn)劉淑蘭對(duì)一號(hào)房屋有權(quán)居住使用。需明確的是，居住權(quán)的設(shè)立需符合法定形式，劉淑蘭主張的“居住權(quán)”表述不當(dāng)，法院依法調(diào)整為“有權(quán)居住使用”，該權(quán)利系基于拆遷權(quán)益及實(shí)際居住事實(shí)產(chǎn)生，依法予以支持。

另需說明，本案中，拆遷款項(xiàng)的來源及贈(zèng)與爭議，與房屋所有權(quán)歸屬無直接關(guān)聯(lián)，僅涉及親屬間的債權(quán)糾紛，雙方可另行協(xié)商或訴訟解決，本案不予一并處理；周慧敏作為房屋所有權(quán)人，享有房屋處分權(quán)，但不得妨礙劉淑蘭依法享有的居住使用權(quán)利。

勝訴辦案心得

本案系典型的拆遷款購房+借名買房爭議+遺產(chǎn)繼承+房屋居住權(quán)疊加糾紛，結(jié)合本案及同類糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類需求的當(dāng)事人參考。

1. 被主張借名買房時(shí)，“物權(quán)登記”是核心抗辯依據(jù)，牢牢守住公示公信原則底線。本案中，原告主張與我方當(dāng)事人存在借名買房關(guān)系，要求分割房屋，但未能提交書面借名協(xié)議、委托購房約定等核心證據(jù)。我方重點(diǎn)舉證：一號(hào)房屋由周慧敏簽訂購房合同、足額支付房款，且已依法登記在周慧敏名下，依據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記即具有法律效力，足以認(rèn)定周慧敏為房屋合法所有權(quán)人。這提醒房屋登記所有權(quán)人，若被他人主張借名買房，無需過度糾結(jié)款項(xiàng)來源，重點(diǎn)留存房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)登記證、購房款支付憑證等，以物權(quán)登記為核心抗辯，即可有效反駁無證據(jù)支撐的借名主張。

2. 面對(duì)親屬間房屋權(quán)屬爭議，提前留存“無借名約定”的佐證，規(guī)避維權(quán)被動(dòng)。本案中，原告以“拆遷款用于購房、長期居住”為由主張借名買房，我方除提交產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)證據(jù)外，還重點(diǎn)舉證：雙方自購房至今未就借名買房達(dá)成任何書面或口頭約定，被繼承人周建國生前亦未對(duì)房屋權(quán)屬提出任何異議，進(jìn)一步佐證不存在借名買房關(guān)系。這提醒當(dāng)事人，尤其是親屬間涉及房屋登記、款項(xiàng)往來時(shí)，若不存在借名、委托等特殊約定，務(wù)必留存相關(guān)溝通記錄、付款憑證，避免因親屬信任未留存證據(jù)，被他人事后主張借名買房，陷入維權(quán)被動(dòng)。

3. 拆遷款購房糾紛中，明確“房款來源≠房屋所有權(quán)”，精準(zhǔn)抗辯份額主張。本案中，原告及被告周慧杰均以“拆遷款出資、自行出資”為由，主張房屋份額或所有權(quán)，我方重點(diǎn)抗辯：房款來源及支付方式不能決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，物權(quán)歸屬應(yīng)以登記為準(zhǔn)。周慧敏作為房屋登記所有權(quán)人，雖認(rèn)可部分款項(xiàng)來源于拆遷款，但該款項(xiàng)系被繼承人自愿贈(zèng)與，并非借名買房的出資，與房屋所有權(quán)無直接關(guān)聯(lián)，最終法院采納我方意見，駁回二人份額主張。這提醒拆遷款相關(guān)房屋的登記所有權(quán)人，面對(duì)他人以“出資”為由主張份額時(shí)，可重點(diǎn)抗辯“出資與物權(quán)登記分離”，明確贈(zèng)與、借貸等款項(xiàng)性質(zhì)，避免被不當(dāng)主張權(quán)益。

4. 親屬間房屋糾紛，專業(yè)律師加持，精準(zhǔn)制定抗辯策略是勝訴關(guān)鍵。此類糾紛摻雜親屬情感、拆遷政策、借名買房認(rèn)定、遺產(chǎn)繼承等多重復(fù)雜問題，原告往往以“親情”“出資”為由提出訴求，抗辯難度較大。專業(yè)的律師，可協(xié)助當(dāng)事人：精準(zhǔn)梳理抗辯焦點(diǎn)、收集物權(quán)登記、無借名約定、款項(xiàng)性質(zhì)等核心證據(jù)、區(qū)分物權(quán)與債權(quán)的不同主張、制定針對(duì)性抗辯策略，既反駁對(duì)方無證據(jù)的訴求，也兼顧案件情感屬性，避免過度激化親屬矛盾。

若你正面臨被他人主張借名買房、拆遷款購房被索要份額、親屬間房屋權(quán)屬爭奪等糾紛，尤其是作為房屋登記所有權(quán)人需要抗辯維權(quán)的情形，都可聯(lián)系我們。我們作為專業(yè)的房地產(chǎn)律師，將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理抗辯思路、收集核心證據(jù)、制定精準(zhǔn)抗辯策略，精準(zhǔn)適用物權(quán)公示原則和拆遷政策，全程護(hù)航你的合法物權(quán)，助力你成功抗辯不合理訴求，捍衛(wèi)自身的房屋所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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