非上海戶籍在上海購房，將不再僅認社?；騻€稅年限！

外環(huán)內(nèi)社?！叭囊弧?、持居住證滿5年無需社保也可購房、公積金家庭貸款最高可達324萬元、部分情形免征房產(chǎn)稅……春節(jié)假期剛過，上海就率先釋放重磅“滬七條”房地產(chǎn)新政，進一步降低購房門檻，支持穩(wěn)定居住群體的購房需求。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》），并宣布自2026年2月26日起施行。

此次樓市新政共包括三大類、共計七項調(diào)整，具體包括：

在進一步調(diào)減住房限購方面，一是縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社?；騻€稅證明。

在優(yōu)化住房公積金貸款政策方面，一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

在支持居民置換改善需求方面，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。

購房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機關(guān)重新辦理個人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報、認定，從稅務(wù)機關(guān)重新認定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

相比舊政策，此次上海房地產(chǎn)新政有諸多變化和亮點。

首先，在非滬籍家庭滿足一年社保的情況下，新政前僅可認購?fù)猸h(huán)外的住房，而現(xiàn)在則擴大至全市；對于滿3年社保的非滬籍家庭，其在外環(huán)內(nèi)可認購兩套住房。

政策調(diào)整前，對于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)、或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，因其未在上海繳納社保而無購房資格。此次“新七條”立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購房需求導向，允許持有滿五年的居住證即有購房資格。過去限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，這充分說明非滬籍家庭在上海購房的門檻進一步降低，或等待成本在下降。

公積金貸款方面，若疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款的上浮政策，新政后上海公積金個人貸款最高額度可達324萬元，已達到全國領(lǐng)先水平。此外，新政前若公積金貸款次數(shù)滿兩次，后續(xù)購房將不予辦理公積金貸款。新政后，只要無住房或僅有一套住房，且公積金已結(jié)清，則繼續(xù)享有公積金貸款權(quán)利。

新政前，對于滬籍家庭子女而言，其成年后首次購置住房不征房產(chǎn)稅，但置換階段會涉及該稅種。新政后，若置換后屬于唯一住房，則不再征收房產(chǎn)稅。其體現(xiàn)對改善型住房需求的支持。

嚴躍進認為，最新發(fā)布的“滬七條”政策充分體現(xiàn)上海因城施策、發(fā)揮好存量和增量政策集成效應(yīng)的導向，亦符合2026年住房消費工作的相關(guān)要求。2023年以來，上海出臺多輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策，綜合性和系統(tǒng)性較強，涉及限購、土地、金融、財稅等多領(lǐng)域政策調(diào)整，發(fā)揮了非常好的組合拳效應(yīng)。

“此次七項政策圍繞多項住房需求展開。既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎(chǔ)服務(wù)的相關(guān)人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準施策的特點。對于即將到來的樓市小陽春關(guān)鍵時間點，我們相信，疊加上海既有的各類寬松政策，將促進各類購房需求的進一步釋放，促進各市場之間的循環(huán)健康發(fā)展，尤其是帶動置換鏈條的順暢，有力促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！眹儡S進說道。