快訊背景：2026年2月25日，上海住建委、房管局、財(cái)政局、稅務(wù)局及公積金管理中心五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，新政自2月26日（今日）起正式施行。

此次調(diào)整聚焦限購(gòu)松綁、公積金升級(jí)、房產(chǎn)稅優(yōu)化三大核心板塊，既是對(duì)居民剛性與改善性住房需求的精準(zhǔn)回應(yīng)，也將對(duì)上海租賃市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響?？傮w來(lái)看，這是一次精準(zhǔn)的“托底+激活”政策，意在用剛需和改善需求穩(wěn)住市場(chǎng)。

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01

“滬七條”最全詳細(xì)拆解

此次“滬七條”精準(zhǔn)圍繞“降門檻、提額度、優(yōu)認(rèn)定”三大方向發(fā)力，7項(xiàng)優(yōu)化舉措雖聚焦房地產(chǎn)交易核心環(huán)節(jié)，但均與租賃市場(chǎng)形成深度聯(lián)動(dòng)，直接或間接影響租賃市場(chǎng)供需格局。

URI用大白話拆解“滬七條” 核心變化

讓你一眼看懂買房影響：

1?? 非滬籍外環(huán)內(nèi)買房：社保/個(gè)稅要求大降

調(diào)整前：要連續(xù)繳滿3年（39個(gè)月里累計(jì)36個(gè)月），等得久。

調(diào)整后：只需要連續(xù)繳滿1年（15個(gè)月里累計(jì)12個(gè)月）。

白話解讀：想在上海外環(huán)內(nèi)買房的外地人，等的時(shí)間直接從 3 年砍到 1 年，門檻低了一大截。

2?? 非滬籍3年社保外環(huán)內(nèi)買房：多給1套名額

調(diào)整前：最多買1套。

調(diào)整后：可以再增購(gòu)1套，累計(jì)最多2套。

白話解讀：已經(jīng)在上海有房的非滬籍家庭，只要社保滿3年，現(xiàn)在可以再買一套改善住房了。

3?? 沒(méi)社保也能買房：新增“居住證通道”

調(diào)整前：必須有社保或個(gè)稅才能買。

調(diào)整后：持有5年居住證（不用連續(xù)），就能買1套。

白話解讀：給長(zhǎng)期在上海生活但沒(méi)交社保的人開(kāi)了個(gè) “后門”，只要居住證滿 5 年，也能上車買房。

4?? 首套公積金貸款：額度直接漲50%

調(diào)整前：家庭最高160萬(wàn)。

調(diào)整后：最高240萬(wàn)，疊加優(yōu)惠最高能到324萬(wàn)。

白話解讀：首套房用公積金貸款，能多貸出一大筆錢，減輕首付和商貸壓力。

5?? 公積金貸款套數(shù)認(rèn)定：不認(rèn)貸款記錄了

調(diào)整前：認(rèn)房又認(rèn)貸，貸過(guò)2次就不能再貸。

調(diào)整后：認(rèn)房不認(rèn)貸，只要名下無(wú)房或只有1套房且貸款已還清，就能再貸。

白話解讀：想 “賣舊買新” 改善住房的人，公積金貸款的限制松了，更容易置換。

6?? 多子女家庭公積金：二套也能上浮

調(diào)整前：只有首套房公積金額度能上浮20%。

調(diào)整后：首套、二套房公積金額度都能上浮20%。

白話解讀：家里孩子多的家庭，不管買首套還是二套，公積金都能多貸，支持改善居住。

7?? 滬籍成年子女房產(chǎn)稅：置換也能免

調(diào)整前：只有首套新購(gòu)住房能免房產(chǎn)稅。

調(diào)整后：首套新購(gòu)、置換后唯一住房都能免。

白話解讀：上海本地年輕人置換房子，只要是唯一住房，就不用交房產(chǎn)稅，降低了換房成本。

URI總結(jié)：

“滬七條” 的核心就是：降低門檻、松綁限購(gòu)、加大支持、鼓勵(lì)改善。

不管是想上車的剛需，還是想換大房子的改善型家庭，政策都在給你 “開(kāi)綠燈”！

02

URI獨(dú)家研判：新政多維度影響

01.新房市場(chǎng)：冷熱不均加劇，外環(huán)外剛需盤受益

從市場(chǎng)傳導(dǎo)邏輯來(lái)看，新政對(duì)新房市場(chǎng)的拉動(dòng)并非單純的需求疊加，而是精準(zhǔn)匹配了此前受門檻限制的剛需與改善群體，這類群體的入市將推動(dòng)新房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從以往的改善主導(dǎo)，逐步轉(zhuǎn)向“剛需+改善”雙輪驅(qū)動(dòng)。

最直接的利好是非戶籍購(gòu)房門檻從3年降至1年，將釋放大量因社保未滿期而積壓的年輕剛需。這部分需求總價(jià)敏感度高，主要流向外環(huán)外的新房及二手次新房。同時(shí)，公積金額度的大幅提升，能有效撬動(dòng)首套房購(gòu)買力。

負(fù)面影響：外環(huán)內(nèi)新房因非戶籍家庭仍限購(gòu)1套，整體刺激有限。核心區(qū)豪宅本就熱銷，新政不過(guò)是錦上添花。

02.二手房市場(chǎng)：掛牌量激增 置換鏈條有望打通

二手房市場(chǎng)將成為新政最大受益方之一，置換鏈條的全面激活將推動(dòng)掛牌量、成交量同步上升，流通效率大幅提升，成交周期有望縮短。URI認(rèn)為，價(jià)格方面將呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化：外環(huán)內(nèi)核心地段因需求集中、供給稀缺，價(jià)格將穩(wěn)中有升；外環(huán)外郊區(qū)因供給充足、需求分散，價(jià)格保持平穩(wěn)，整體避免大起大落。

此外，非滬籍剛需群體的入市，將進(jìn)一步豐富二手房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)剛需房源交易活躍，同時(shí)滬籍家庭置換需求的釋放，也將推動(dòng)改善型二手房流通，形成“剛需主導(dǎo)、改善補(bǔ)充”的良性交易格局，助力二手房市場(chǎng)回歸健康發(fā)展軌道。

負(fù)面影響：短期內(nèi)二手房掛牌量可能暴增。特別是部分持房成本高的群體，可能趁窗口期拋售遠(yuǎn)郊或老破小房源，導(dǎo)致部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格承壓。

03.租賃市場(chǎng)：低端租賃需求或轉(zhuǎn)移

租賃市場(chǎng)的調(diào)整核心是需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的雙向優(yōu)化，而非單純的需求分流。長(zhǎng)期租賃需求的減少，本質(zhì)是政策推動(dòng) “租購(gòu)銜接” 的必然結(jié)果—— 它讓有購(gòu)房能力的群體順利實(shí)現(xiàn)定居，同時(shí)釋放出的高端、大戶型房源，將填補(bǔ)租賃市場(chǎng)的供給缺口，優(yōu)化租賃房源結(jié)構(gòu)。

未來(lái)租金的差異化走勢(shì)，是市場(chǎng)供需自我調(diào)節(jié)的體現(xiàn)：核心區(qū)域因資源稀缺性，租賃需求仍具支撐；非核心區(qū)域則因供需趨于平衡，租金壓力得到緩解，整體將推動(dòng)租賃市場(chǎng)向 “精準(zhǔn)匹配、性價(jià)比提升” 轉(zhuǎn)型。

負(fù)面影響：一方面，部分原計(jì)劃長(zhǎng)期租房的群體如今具備了購(gòu)房資格，高端租賃需求可能被分流；另一方面，隨著大量剛需 “由租轉(zhuǎn)購(gòu)”，普通租賃市場(chǎng)的需求也將被分流，尤其對(duì)外環(huán)外的房東而言，可能面臨空置期延長(zhǎng)或租金回調(diào)的壓力。

04.個(gè)人：上車更容易，URI建議選擇需更謹(jǐn)慎

新政為三類人開(kāi)了綠燈：一是剛來(lái)上海的年輕人（社保滿1年即可購(gòu)房）；二是想換房的家庭（貸款和稅費(fèi)更友好）；三是持居住證滿3年的無(wú)社保群體。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)分化會(huì)加劇。遠(yuǎn)郊、無(wú)學(xué)區(qū)的“老破小”可能面臨拋售潮，接手這類資產(chǎn)需謹(jǐn)慎；而核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然堅(jiān)挺。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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