最近一個現(xiàn)象引起了很多人的關注。北京、上海、深圳、廣州四個一線城市的二手房掛牌量全部進入下降通道，杭州、蘇州、合肥、天津等二線城市也出現(xiàn)了類似趨勢。不少業(yè)主主動把房子從市場上撤了下來，不賣了。

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有人說這是樓市回暖的信號，業(yè)主開始惜售了。但我的判斷是，這更像是一個筑底的過程，急跌階段大概率已經(jīng)過去，但離真正的反彈還有距離。對普通家庭來說，現(xiàn)在最重要的不是猜房價漲不漲，而是算清楚自己手里這套房子的真實持有成本。

撤單的真相不是看多，是賣不動了

先看一組數(shù)據(jù)。中指研究院的統(tǒng)計顯示，百城二手房均價為12905元每平方米，環(huán)比下跌0.85%，但跌幅比上個月收窄了0.12個百分點。國家統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)也印證了這個趨勢，二手房月環(huán)比跌幅從去年9月的0.64%收窄到了0.41%。

跌幅在收窄，但還在跌。

北京的二手房掛牌量從去年底的14.6萬套降到了14萬套左右，四個月減少了6000多套。上海更夸張，掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個月下降，二手房去化周期只剩4個月。深圳的二手房成交量創(chuàng)了10個月新高，部分門店周環(huán)比漲了70%到80%。

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表面上看，掛牌量下降、成交量回升，像是市場在好轉(zhuǎn)。但仔細看就會發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主撤單不是因為看好后市，而是因為繼續(xù)降價已經(jīng)沒有意義了。部分小區(qū)的房價已經(jīng)跌到接近貸款余額，再降就是倒貼錢賣房。這種情況下，與其虧本出手，不如先收著租。

這是一種被動惜售，不是主動看多。

租金回報率和房貸利率的微妙平衡

讓很多業(yè)主選擇不賣的另一個原因，是持有成本和租金之間的關系發(fā)生了變化。

目前商業(yè)貸款利率已經(jīng)降到3.06%，公積金貸款利率2.6%。全國重點50城的租金回報率達到2.08%，部分小區(qū)甚至超過3%。這意味著對于已經(jīng)還了大部分貸款的業(yè)主來說，每月的租金收入基本能覆蓋剩余月供和物業(yè)費。

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但這個平衡是脆弱的。它建立在兩個假設之上，利率繼續(xù)維持低位，租金不下跌。2026年有30萬億到60萬億元的長期存款到期，市場普遍預期LPR還有進一步下調(diào)的空間，利率端暫時問題不大。但租金端就不好說了，經(jīng)濟下行周期中租金往往是滯后下跌的指標，寫字樓空置率的上升通常會在半年到一年后傳導到住宅租金。

所以現(xiàn)在的租金回報率能不能持續(xù)，還需要觀察。

成交量在回暖，但需求端的底氣還不夠

好消息是成交量確實在回升。北京1月二手房網(wǎng)簽15082套，連續(xù)三個月保持在14000套以上，同比增長21%。深圳1月二手房成交也創(chuàng)了近10個月新高。一線城市的交易活躍度在明顯改善。

但需求端的底氣夠不夠，要看幾個關鍵指標。居民存款在2025年上半年達到163萬億元，凈新增17.94萬億元，同比增長56%。錢是有的，但大家不愿意花。這說明收入預期和消費信心還沒有完全恢復。

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樓市的本質(zhì)是信心游戲。供給端收縮只能減緩下跌速度，真正推動價格企穩(wěn)甚至回升的力量，必須來自需求端。而需求端的啟動，需要居民收入預期的改善和資產(chǎn)負債表的修復。這個過程不會很快，但方向是對的。政策端持續(xù)發(fā)力，利率處于歷史低位，各地限購限貸也在逐步放松，這些都在為需求端的恢復創(chuàng)造條件。

普通人現(xiàn)在該怎么算這筆賬

對于手里有房的人，現(xiàn)在最該做的事情不是猜房價走勢，而是算清楚自己的真實持有成本。

以一線城市一套90平米的兩居室為例。月供按照3.06%的利率、30年期限來算，加上物業(yè)費、維修基金、折舊，每月的持有成本大概在8000到12000元之間。如果同地段同戶型的租金在5000到8000元，那持有成本和租金之間還有一個缺口。這個缺口就是你為房產(chǎn)流動性和未來增值預期支付的溢價。

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如果你覺得這個溢價值得，那就繼續(xù)持有。如果覺得不值得，趁現(xiàn)在市場還有成交量的時候出手，可能比等到成交量再次萎縮時更明智。

對于剛需購房者來說，撤單潮反而是一個需要注意的信號。優(yōu)質(zhì)低價房源正在從市場上消失，那些地段好、價格已經(jīng)跌到位的房子，業(yè)主正在把它們撤下來。如果你一直在等更低的價格，可能需要重新評估一下，因為最好的撿漏窗口可能正在關閉。

急跌已經(jīng)過去了，但筑底需要時間。接下來的春季行情能不能放量，將是驗證這輪市場是否真正企穩(wěn)的關鍵節(jié)點。