北京進(jìn)深 徐迪 位于昌平馬池口的國譽(yù)燕園二期·朗潤（譽(yù)燕潤園），到底開沒開賣？是個謎。

因為是二期產(chǎn)品，不搞開盤直接順銷，也很正常。

反常的是，自6月30日取得預(yù)售許可證至今，已經(jīng)7個多月了，項目還沒有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

甚至，住建委網(wǎng)站上，該樓盤的銷售機(jī)構(gòu)、銷售員注冊備案信息也沒有顯示。

國譽(yù)燕園開發(fā)主體為北京城建興榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是城建發(fā)展（600266.SH）的全資子公司。

李兆彥擔(dān)任項目公司董事長，李延國為總經(jīng)理；項目操盤手為王風(fēng)華。

項目一期于2022年11月取證，共1788套住宅，銷售指導(dǎo)價3.9萬/㎡。

截至目前，累計成交1187套，金額總計37.31億元。

網(wǎng)簽均價3.29萬/㎡，約為指導(dǎo)價84折。

2024年7月3日，北京城建以19.86億元底價摘得國譽(yù)燕園二期地塊。

二期地上建筑面積15.55萬㎡，規(guī)劃21棟7-11層住宅樓，共1418戶。

產(chǎn)品設(shè)計上，規(guī)劃有南北雙向陽臺、設(shè)備平臺及飄窗等，贈送面積非常大，勢必會對一期產(chǎn)品形成降維打擊。

今年6月30日，國譽(yù)燕園朗潤首批次房源取得了預(yù)售許可證。

為東區(qū)12棟樓，共828套住宅，準(zhǔn)售面積約8.5萬㎡，銷售指導(dǎo)價與一期一致，同為3.9萬元/㎡。

面積段67-134㎡，主力為88㎡/104㎡三居、127㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率80%-86%區(qū)間。

對于項目入市節(jié)奏較慢的問題，此前有猜測是為一期護(hù)盤。

二期朗潤乘上了政策東風(fēng)，南北雙陽臺的設(shè)計，大幅提高了住房使用率。

畢竟到現(xiàn)在為止，一期去化率還不到七成，有600多套房源未完成網(wǎng)簽。

開發(fā)商可能需要綜合考慮一二期的銷售節(jié)奏，制定更合理的銷售策略，以實現(xiàn)整體項目的去化目標(biāo)。

當(dāng)前，昌平新盤的贈送面積明顯呈收緊態(tài)勢，陽臺只有少數(shù)項目能做到1.8米的進(jìn)深，并且不是通面寬的。

朗潤主打小戶型超拓空間，滿配洋房，優(yōu)勢還是很明顯的。

“超拓”二字的應(yīng)用，體現(xiàn)了開發(fā)商對于自家新盤贈送尺度的自信。

以88㎡三居兩衛(wèi)，南向7米長通面寬陽臺，1.8米進(jìn)深；北向還有5米長的設(shè)備平臺+防火挑檐，進(jìn)深0.8米，贈送面積總計超10㎡，擴(kuò)容近12%。

所以即使延期入市，國譽(yù)燕園朗潤的產(chǎn)品還是比較超前的，這可能也是開發(fā)商不著急開盤的原因之一。

項目最大的問題是周邊沒有地鐵，需要公交換乘。

據(jù)悉配置有免費接駁專車服務(wù)，入住后即可享受，一站直達(dá)北安河地鐵站。

開車出行很方便，緊鄰京禮高速和北六環(huán)路，但在這個位置買房的基本是海淀剛需外溢，潮汐車流量太大。出行方面對通勤族不友好。

商業(yè)方面有永旺商城、南邵路勁世界廣場、八達(dá)嶺奧特萊斯、樂多港購物廣場、昌平太古里（建設(shè)中）、永豐大悅城（建設(shè)中）等均在配套范圍內(nèi)。

醫(yī)療配套方面，項目周邊匯聚馬池口社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，北京大學(xué)第六醫(yī)院北院、北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京市昌平區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、北京大學(xué)國際醫(yī)院、北京昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院等公立私立高端醫(yī)療配套。

項目缺乏城市級配套，自身配建了5萬方商業(yè)配套和2萬方教育配套（包含幼兒園+中小學(xué)），整體還是需要有一個較長周期的發(fā)展時間。

相關(guān)公司：北京城建sh600266