文/北京進深 嚴明會

龍湖凌雲(yún)頌背后神秘老板，雖然身家百億，但也終于向銀行“低頭”了。

年前，北京新恩祥超君置業(yè)將持有北京新恩祥睿澤置業(yè)（凌雲(yún)頌項目公司）價值3000萬股權(quán)，一股腦全出質(zhì)予平安銀行北京分行，登記日期為1月27日。

這個項目單單拿地就砸了13.69億元，目前地價覆蓋率約9.6%。后面還有建安、設(shè)計、稅費、代建費一堆“吞金獸”等著喂。

當然，凌雲(yún)頌背后老板，在項目上的投入也很大手筆、很舍得。凌雲(yún)頌不僅有超級界面，還是昌平主城首個新規(guī)雙會所住宅。會所配置3300平，平均每戶的會所面積接近5.7平米。

雖然砸了不少真金白銀，但凌雲(yún)頌的網(wǎng)簽卻不盡人如意。

取證3個多月，“貼牌”龍湖的光環(huán)下，凌雲(yún)頌僅有33套網(wǎng)簽，去化率5.7%，成交額1.32億元。

這30多套，還是“以價換量”換來的。

去年12月，凌雲(yún)頌網(wǎng)簽25套，成交均價42,288元/㎡；

進入2026年，1月，凌雲(yún)頌成交均價直接砍到40,608元/㎡，結(jié)果只換來8套網(wǎng)簽。

降價都沒人買賬，市場就是這么現(xiàn)實——你越降，人越不敢買。

2月眼看還剩三天，凌雲(yún)頌的網(wǎng)簽至今還掛著一個大零蛋。

01

凌雲(yún)頌規(guī)劃24棟住宅樓，包括2棟小高層、6棟矮板和11棟洋房，共580戶。

戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

它有些生不逢時，撞到了北京收緊“好房子”政策的槍口上。陽臺進深根據(jù)不同面積，分為1米或1.5米。

但凌雲(yún)頌還是憑借自己的努力，通過“同面積多一房”的空間設(shè)計，以及內(nèi)嵌陽臺、飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗等贈送面積，實現(xiàn)超90%的高得房率。

首推房源包括了最小的78㎡緊湊三居和96㎡三居主力戶型。

按理說這類小戶型最能跑流量，但凌雲(yún)頌看房人不少，實際轉(zhuǎn)化并不好。

78㎡戶型：共132套，占比約22.76%，分布在最北邊的1#、2#東側(cè)兩個單元、3#西側(cè)兩個單元、4#。

目前，該戶型網(wǎng)簽8套，成交均價41,367元/㎡。

78㎡是窄長條戶型，通病就是采光和通風(fēng)，且北邊兩個臥室面積真的很mini。

96㎡主力戶型：共260套，占比約44.83%，分布在2#西側(cè)兩個單元、3#東側(cè)兩個單元、6#、7#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、19#、20#、23#、24#。

目前，該戶型網(wǎng)簽19套，成交均價41,881元/㎡。

96㎡戶型是南向三面寬，客廳、主臥雙跨陽臺，進深1米；次臥為飄窗；北向臥室和公衛(wèi)外側(cè)各有一處設(shè)備平臺。

112㎡戶型：共128套，占比約22%，分布在樓王棟附近的8#、9#、14#、15#、21#、22#。

目前，該戶型網(wǎng)簽5套，成交均價42,252元/㎡。

112㎡戶型南向客廳3.9米面寬，內(nèi)嵌陽臺進深1.5米；南邊兩個臥室都送飄窗，其中主臥為超大轉(zhuǎn)角飄窗；北向兩個臥室贈送設(shè)備平臺，1米深、5.7米寬。

139㎡戶型：共60套，占比約10.3%，分布在5#、18#。

目前，該戶型就只有5#1002網(wǎng)簽了1套，成交均價43,504元/㎡。

139㎡戶型是改善天花板，整體戶型更為方正，面寬更豪橫，5.3米寬廳，1.5米進深陽臺，贈送的陽臺尺度也更大，主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗。

主要區(qū)別是112㎡戶型開門正對餐桌，139㎡戶型則升級成獨立入戶玄關(guān)；此外，主衛(wèi)犧牲一部分淋浴間面積，做了雙臺盆。

02

時間回溯至去年7月底，北京新恩祥睿澤置業(yè)以13.69億元底價拿下凌雲(yún)頌所在地塊。

當天，龍湖旗下代建品牌龍智造官宣簽約河北太行鋼鐵集團&北京恩祥集團，提供項目建造管理服務(wù)。

這家房企背后是武安市明芳房地產(chǎn)（簡稱“明芳地產(chǎn)”）和北京超君萬合管理，分別持股99%和1%。

二股東超君萬合則由姚君和李超分別持股50%。二人行事低調(diào)，公開信息中幾乎查不到其他投資痕跡。

大股東明芳地產(chǎn)則是一家河北民企，為河北太行鋼鐵集團下屬地產(chǎn)開發(fā)平臺，成立于2010年，注冊資本6000萬元，背后唯一股東為孫趙云。

但蹊蹺之處在于，河北太行鋼鐵集團背后的股東卻不見孫趙云，而是李萬順和張鐳。

無論是孫趙云，還是李萬順、張鐳，其實都是太行鋼鐵的外圍代持人。真正的老板是太行鋼鐵集團董事局主席姚明芳，也難怪他會取名“明芳地產(chǎn)”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，一般股東隱名，遙控指揮，側(cè)面也說明家族成員對產(chǎn)業(yè)的信心可能不夠，有擔(dān)心牽連家族的嫌疑，另外代持人較多，管理上是否跟得上，另是否存在眾多未知的代持，也具有較大不確定性。

姚明芳是一個有故事的鋼鐵大佬。資料顯示，他小學(xué)四年級時因家庭貧困輟學(xué)，十三歲開始學(xué)做生意，賣過熟食，開過服裝店，搞過運輸，做過家電生意。

2004年，姚明芳接手了面臨倒閉的武安太行煉鐵廠，并將其改制為民營企業(yè)武安市明芳鋼鐵有限公司。2009年8月，企業(yè)重組，更名為河北新武安鋼鐵集團明芳鋼鐵有限公司，后改為武安市明芳鋼鐵有限公司。

2010年起，企業(yè)開始多元化布局，進入房地產(chǎn)和天然氣行業(yè)等領(lǐng)域。2012年后，姚明芳開始將企業(yè)管理權(quán)逐步移交給兒子姚菲。

目前，姚明芳本人還投資了武安市盛世房地產(chǎn)，持股50%。

這家房企曾在2022年，因為未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)案，被處罰208772元，且因為在建設(shè)工程竣工驗收后，建設(shè)單位未向建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門移交建設(shè)項目檔案，又被處罰7萬元。

在地產(chǎn)圈，明芳地產(chǎn)的項目主要在邢臺、武安，目前名下有6家子公司，還包括深圳市明芳置業(yè)房地產(chǎn)、邢臺市隆發(fā)房地產(chǎn)、沙河市明芳房地產(chǎn)、曲周縣明芳房地產(chǎn)和武安市明芳企業(yè)管理。

但它一線城市的開發(fā)經(jīng)驗基本空白，屬于“新兵”。

新兵打仗怎么辦？找外援。姚明芳很聰明，一進京就牽上了龍湖龍智造的手，搞代建。項目案名直接打上“龍湖凌雲(yún)頌”，購房人一看：哦，頭部房企的項目。心理價位立馬高出3%-5%。

河北太行鋼鐵集團董事長姚菲說得更直白：尋求代建是因為武安明芳地產(chǎn)在北京的項目需要受當?shù)卣J可的品牌來運營。

換句話說，鋼鐵老板掏錢，龍湖貼牌，大家各取所需。

只可惜，抱上龍湖大腿，也未必能圓了姚明芳的地產(chǎn)夢。

凌雲(yún)頌現(xiàn)在的處境，用四個字形容：腹背受敵。

后面的“追兵”——東小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地項目、未來科技城南區(qū)的星寰時代，已經(jīng)加速進場。

相較于“后來者”，凌雲(yún)頌在區(qū)位和配套上并不占優(yōu)勢。很顯然，打贏這場仗，并不是靠砸錢就能取勝。