開年第一課，天津樓市有個(gè)明顯的特征——

做??！

市區(qū)新盤的面積，齊刷刷往回縮。

河?xùn)|一冷地塊戶均才95平米，最小也就80多平米；

格調(diào)隱翠軒二期規(guī)劃80平米左右的小洋房；

格調(diào)觀麟花園二期做了85平米的高層；

綠城天拖ABC地塊以中等戶型為主，也有部分小戶型。

和平就更不用說了，新盤一水兒小戶型。

泰達(dá)格調(diào)玖章67平米起，格調(diào)蒲庭66平米起。

不僅市區(qū)“做小”，環(huán)城也在降門檻。

城投水西N地塊拉低到100平米起；

之前想做大戶型滿系的金茂津?yàn)I大道10號(hào)地，也掉頭做中等面積的棠系。

畫風(fēng)變得也太快了吧？

2025年，市區(qū)還在刮大戶型的風(fēng)。

津鐵綠城體北潮鳴小高層129平米起；

保利津門天珺洋房都在110平米以上；

創(chuàng)意之城璞園做了大量139、169平米戶型；

天津金茂府洋房都是大戶型，139、165、183平米……

環(huán)城遠(yuǎn)郊新盤，更是飆起超尺度。

龍曜城最大176平米，綠城錦玉蘭更猛，最大290平米；

中建悅廬棠墅最大206平米；

榮泰一號(hào)院135平米起，最大270平米；

榮泰一號(hào)院洋房戶型圖

綠地水云川洋房125-170平米，聯(lián)排237-265平米；

誰沒個(gè)大戶型，都不好意思說自己在做改善。

更令人迷惑的是數(shù)據(jù)。

2025年，天津新房成交的套均面積，明明是上漲的。

怎么到了2026年，面積反而縮水了呢？

2024年和2025年，買房子的根本不是同一撥人。

把時(shí)間往回?fù)堋?/p>

2023年，天津開始狂出新產(chǎn)品。

鋁板、玻璃幕、寬廳、落地窗、架空層、超級(jí)會(huì)所、酒店式大門……

首次登場(chǎng)，把改善客戶胃口吊起來了，對(duì)新產(chǎn)品相當(dāng)買賬。

大戶型賣的風(fēng)聲水起。

中海云麓公館175平米能賣到5萬，96平米反而賣3萬8；

天津瑞府也是104平米特惠最多，143平米以上價(jià)格更穩(wěn)；

龍湖海河硯熙臺(tái)143平米洋房不愁賣；

體北金茂府236平米大平層供不應(yīng)求……

由此，2024年開發(fā)商可勁兒做大。

甚至誕生了新流派，在“分界線”上做平替，確實(shí)賣得不錯(cuò)。

大戶型單價(jià)反而更貴，賣得還更好。

中交海河璽173平米最先售罄；

綠城錦玉蘭106平米2萬3，200平米反而賣到2萬5；

中建理想城143洋房最先賣完，82平米高層反而流速低。

但2025年，風(fēng)向變了。

全年沒出重量級(jí)的救市政策，房?jī)r(jià)未見止跌。

二手房嚴(yán)重超跌，市場(chǎng)信心很弱。

改善買房人最看重預(yù)期，按兵不動(dòng)。

產(chǎn)品持續(xù)迭代，以前“早買早享受”，現(xiàn)在“晚買買更大”。

還在買房的，大部分都是剛需、剛改，對(duì)總價(jià)極其敏感。

改善需求去化一波后，需要“養(yǎng)一陣”，但剛需的每年都有。

雖然2025年成交套均面積在漲，但屬于結(jié)構(gòu)性的。

真正跑量的，其實(shí)是小戶型。

鵬飛南開學(xué)苑78、85平米去化最快；

金融街融府89平米也最先賣沒；

創(chuàng)意之城璞園大戶型流速較低，蘭園錦園小戶型賣的好；

建投奧體譽(yù)院89平米首開房源很快售罄；

中海峰境南開105平米也最先售罄……

2024年是大戶型的狂歡，2025年卻是小戶型的春天。

2025上半年我們就預(yù)警過，小戶型要斷檔。

房企做產(chǎn)品定位，大多也是隨行就市。

既然2025年小戶型賣得好，那2026年就補(bǔ)貨。

關(guān)鍵是，規(guī)范端給了小戶型強(qiáng)大的支撐——得房率提高。

現(xiàn)在小高層得房率90%左右、洋房95-100%，屢見不鮮。

對(duì)剛需來說，80平米確實(shí)夠了，使用空間比以前多10%，甚至更多。

對(duì)改善來說，以前120平米剛?cè)腴T，現(xiàn)在能實(shí)現(xiàn)140平米的空間感。

要是做到160平米，那就邁向準(zhǔn)豪了。

這是產(chǎn)品進(jìn)化帶來的紅利，也是開發(fā)商敢于“做小”的底氣。

格調(diào)觀麟花園二期85平米的高層，你敢信它做出5.7米的寬廳？

格調(diào)觀麟花園二期85平米戶型圖

津鐵格調(diào)麟鳳來儀88平米小高，都能整出三室兩衛(wèi)。

格調(diào)麟鳳來儀88平米戶型圖

得房率提升，讓面積需求下沉。

戶型面積，也有“大小年”。

開發(fā)商更多看短期，什么賣得好就做什么，主打一個(gè)“聽勸”。

2023年新產(chǎn)品出來后，大戶型賣得好，2024年猛做大戶型。

2025年小戶型賣得好，甚至斷檔，2026年又猛做小戶型，大戶型供應(yīng)少。

估計(jì)2027年，又開始補(bǔ)大戶型。

但有個(gè)BUG——

都覺得是藍(lán)海的地方，沖進(jìn)去一定是紅海。