每當(dāng)談起房地產(chǎn)市場的走向，都會有人提出“人口”這一關(guān)鍵變量。

他們認(rèn)為：隨著人口數(shù)量的減少，住房需求的減弱，房價(jià)自然會下跌。

但最新數(shù)據(jù)卻顯示，在一些人口負(fù)增長的國家，中心城市的房價(jià)反而大漲。

萊坊（Knight Frank）是全球頂級私營房地產(chǎn)顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)，1896 年創(chuàng)立于英國倫敦。在萊坊《2025/26居住報(bào)告》的最新統(tǒng)計(jì)中，過去五年至2025年第二季度，全球多個(gè)城市高端住宅市場的漲幅創(chuàng)下歷史新高。

也就是說，過去5年中，東京豪宅價(jià)格漲幅最高，達(dá)120%；首爾豪宅價(jià)格漲幅80.9%，位列全球第三。

而日本和韓國是全球典型的人口出生率極低的國家，總?cè)丝跀?shù)也是持續(xù)減少的趨勢。

據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，日本從2021年到2025年8月，人口減少約223.43萬人。

韓國戶籍登記人口從2021年初的約5170萬人降至2025年底的約5112萬人，人口減少約 58萬人。

這說明，這些中心城市核心資產(chǎn)的價(jià)值，非但沒有因?yàn)槿丝跍p少而貶值，反而不斷創(chuàng)下新高。

背后原因主要有三點(diǎn)。

第一，城市分化

普漲時(shí)代結(jié)束，資金和人口向頭部城市集中，而其他城市則面臨流失和收縮。

這一點(diǎn)在日本早有先例。

數(shù)據(jù)顯示，在過去20年里，東京23區(qū)核心地段的房價(jià)不僅完全修復(fù)了跌幅，還創(chuàng)下了歷史新高。

2025年上半年，東京23區(qū)新房均價(jià)高達(dá)1.3億日元，同比上漲20.4%，較三年前累計(jì)上漲47%。

在房地產(chǎn)泡沫破裂后的“失去的三十年”里，日本房價(jià)并非普跌。相反，越是經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，人口和資源反而越會加速涌向最強(qiáng)的大都市圈。

中國也表出現(xiàn)同樣的分化趨勢，在全國主要大城市里，深圳最近6年來人氣上升最快。

下圖是8大城市今年1到10月的“城市客運(yùn)量”跟2019年同期的比較，深圳是唯一大幅增長的主要城市。

“城市客運(yùn)量”，包括公交車、地鐵、輕軌、輪渡、出租車、網(wǎng)約車等市內(nèi)交通的總客運(yùn)量，是最能反映城市人氣的指標(biāo)。

今年1到11月，深圳城市軌道交通累計(jì)客運(yùn)量達(dá)29.82億人次，同比增長5.89%。這一增幅在北上廣深四個(gè)一線城市中位居首位（上海33.74億人次、增長-2.03%；北京32.63億人次、增長-1.56%；廣州30.19億人次、增長4.19%）。

因?yàn)樯钲诳萍紕?chuàng)新能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)活躍，就業(yè)機(jī)會多，所以年輕人不斷涌入。

第二、資產(chǎn)具有周期性

沒有一直上漲的資產(chǎn)，也沒有一直下跌的資產(chǎn)，資產(chǎn)具有周期性。

美國（2008年）和中國香港（1998年）都曾在金融危機(jī)中暴跌，但最終都創(chuàng)下歷史新高。從危機(jī)低谷跌幅60-70%之后，經(jīng)歷十幾二十年左右的時(shí)間，又漲了 5~8倍。

近期，香港樓市明顯回暖。

去年下半年，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)連漲6個(gè)月；全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價(jià)齊升，近4年最強(qiáng)。租金連漲12月，破歷史紀(jì)錄。

《全球超級豪宅報(bào)告》顯示，香港超豪宅上季度成交量達(dá)81宗、成交額15.7億美元，為2021年底以來最高。香港已躍升至全球第二位。

中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青大膽預(yù)測，香港樓市將連漲6年，漲幅達(dá)85%。

香港樓市有望走出下跌周期，進(jìn)入上漲周期。這對內(nèi)地一線城市也有積極的信心傳導(dǎo)效應(yīng)。

第三、房價(jià)是貨幣現(xiàn)象

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)，本質(zhì)是通貨膨脹的游戲。

房價(jià)是貨幣現(xiàn)象，1935年，上海靜安一套211㎡別墅的交易價(jià)格為950兩黃金，折合每平米169克黃金；90年后的今天，這棟別墅成交價(jià)約12.9萬元/㎡，按現(xiàn)在金價(jià)折算，其價(jià)值依然錨定在每平米163克黃金。

很多時(shí)候，不是房子更值錢了，而是錢不值錢了。

2025年，重點(diǎn)25城新建住宅成交套數(shù)同比下降22%，而1000萬以上產(chǎn)品成交量僅微降2%，高端市場仍展現(xiàn)較強(qiáng)的韌性。

其中上海2025年1000萬以上新房成交占25城總體33%，5000萬以上占比達(dá)七成，持續(xù)領(lǐng)跑市場。

2025年末，深圳三個(gè)豪宅（云璽、聯(lián)泰、中信）攬金近300億，廣州保利面粉廠項(xiàng)目攬金106億。

富人為什么在熊市買豪宅？他們是在用這種方式，抵御自己的財(cái)富被稀釋、被蒸發(fā)。

綜上所述，人口減少對房價(jià)的影響差異化是非常嚴(yán)重的。人口下降，肯定對整體房地產(chǎn)構(gòu)成利空，但主要利空的是那些中小城市和農(nóng)村。

未來人口會進(jìn)一步向中心城市、都市圈集中，這里有更好的教育醫(yī)療，更優(yōu)質(zhì)的就業(yè)崗位。

對于像北京、上海這樣的大城市，只要稍微放松一點(diǎn)落戶限制，立馬就會有巨大的增量人口填補(bǔ)進(jìn)來，而且進(jìn)來的都是高質(zhì)量人口。

對于個(gè)人來說，你無法改變?nèi)丝跍p少的大趨勢，唯一能做的只有順勢而為，堅(jiān)定向核心城市、核心資產(chǎn)靠攏，這是歷史教給我們穿越周期、守護(hù)財(cái)富的答案。