下篇核心觀點(diǎn)core idea

▲市場(chǎng)表現(xiàn)

集中式公寓：目前達(dá)20.6萬(wàn)套，保租房占比40%，保租房+市場(chǎng)化雙軌格局基本成型；核心區(qū)需求支撐，租金降幅較小，出租率受分散式增量影響下滑；城市外圍新興區(qū)，以價(jià)換量效果顯著，出租率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)

個(gè)人房源：上城、拱墅、蕭山等城市核心區(qū)租賃需求旺盛，可供租賃房源增量，推動(dòng)市場(chǎng)容量回彈；供需端租金預(yù)期下降，2025年租金同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，各區(qū)普降，核心區(qū)相對(duì)穩(wěn)定

分散式公寓：分散式空置房源大幅上漲，推動(dòng)2025年可供租賃房源激增；租金持續(xù)下滑趨勢(shì)，年均降幅約11%，外圍區(qū)需求支撐不足，降幅超22%

▲后市發(fā)展

供應(yīng)趨勢(shì)：延續(xù)“轉(zhuǎn)化為主、新（改）建為輔”思路，拓展房源多元籌集渠道，保證持續(xù)穩(wěn)定增量

需求規(guī)模：人口與產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，支撐杭州租賃需求堅(jiān)實(shí)，2027年租賃市場(chǎng)規(guī)模約700億元

※回顧→

杭州

集中式公寓市場(chǎng)

01、供應(yīng)規(guī)模

目前達(dá)20.6萬(wàn)套，保租房占比40%，保租房+市場(chǎng)化雙軌格局基本成型；上城區(qū)、蕭山區(qū)占比超15%居首，余杭區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)超10%第二梯隊(duì)

截止2025年，杭州集中式公寓累計(jì)供應(yīng)20.6萬(wàn)套，保租房供應(yīng)提速，2025年凈新增約3萬(wàn)套，推動(dòng)占比穩(wěn)步提升，目前保租房市占達(dá)到40%，市場(chǎng)逐步形成保租房+市場(chǎng)化雙軌格局。

上城區(qū)供應(yīng)3.52萬(wàn)套，蕭山區(qū)供應(yīng)3.48萬(wàn)套，市占17%居第一梯隊(duì)；余杭、拱墅、西湖三區(qū)供應(yīng)2.3-2.9萬(wàn)套，居第二梯隊(duì)；錢塘、濱江、臨平三區(qū)供應(yīng)超1.2萬(wàn)套，居第三梯隊(duì)；富陽(yáng)、臨安城市新興外圍區(qū)，目前規(guī)模在0.5萬(wàn)套以內(nèi)。

02、產(chǎn)品線分布

白領(lǐng)公寓占比超77%市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)，藍(lán)領(lǐng)公寓占比約2成；藍(lán)領(lǐng)公寓和人才專項(xiàng)租賃住房7折定價(jià)原則，增量穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)性拉低城市租金坪效

截止2025年，白領(lǐng)公寓市占超77%，藍(lán)領(lǐng)公寓重要補(bǔ)充，占比約2成，金領(lǐng)公寓和服務(wù)式公寓市占在3%以內(nèi)，高端市場(chǎng)容量相對(duì)有限；

杭州的藍(lán)領(lǐng)公寓是政府推出的保障性租賃住房，主要面向外來(lái)務(wù)工人員，幫你解決“租房難、租房貴”的問(wèn)題，低于同地段市場(chǎng)價(jià)7折。人才專項(xiàng)租賃住房是杭州市政府于2018年啟動(dòng)的住房保障項(xiàng)目，旨在改善人才居住條件、降低居住成本，主要面向杭州市認(rèn)定的人才及高校畢業(yè)生群體。租金定價(jià)不高于同地段市場(chǎng)價(jià)的70%，并根據(jù)人才類別實(shí)行階梯式減免。二者近期供應(yīng)穩(wěn)定，低租金拉低市場(chǎng)租金水平。

03、整體量?jī)r(jià)表現(xiàn)

藍(lán)領(lǐng)公寓、人才專項(xiàng)租房住房2023年后供應(yīng)提速，7折定價(jià)原則，結(jié)構(gòu)性拉低租金；長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)快速增長(zhǎng)，出租率波動(dòng)下滑，但整體仍保持高位運(yùn)行

2023年及以前，城市入市集中式公寓以市場(chǎng)化項(xiàng)目為主，城市租賃需求旺盛，租金小幅上漲，2023年達(dá)峰值為87.6元/㎡/月，而后大量藍(lán)領(lǐng)公寓和人才專項(xiàng)租賃住房入市，其特定的市場(chǎng)化房源7折定價(jià)原則，疊加市場(chǎng)占比提升，帶動(dòng)城市租金坪效下跌，截止2025年，集中式租金為78.7元/㎡/月，同比下滑7.43%，未來(lái)隨著城市大量低價(jià)保租房項(xiàng)目集中入市，整體租金或延續(xù)下滑趨勢(shì)。

隨著城市租賃市場(chǎng)規(guī)模的快速上漲，出租率同步下滑，但整體仍維持高位運(yùn)行，2025年出租率為82.1%。

04、區(qū)域量?jī)r(jià)表現(xiàn)

核心區(qū)需求支撐，租金降幅較小，出租率受分散式增量影響下滑；城市外圍新興區(qū)，以價(jià)換量效果顯著，出租率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)

從分區(qū)集中式公寓量?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，臨安區(qū)租金降幅最高，為26.3%，其次為濱江區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)，同比降幅均超10%，上城區(qū)、拱墅區(qū)、余杭區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)，需求旺盛，租金降幅在5%上下。

從出租率來(lái)看，傳統(tǒng)核心區(qū)2025年受分散式房源爆發(fā)式增長(zhǎng)影響，出租率普遍下滑3%左右。而臨安區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)等城市新型區(qū)域，一方面供應(yīng)較少，一方面基于價(jià)格優(yōu)勢(shì)，出租率不同幅度的上漲。

05、分產(chǎn)品線量?jī)r(jià)表現(xiàn)

白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)公寓隨著供應(yīng)增量，租金和出租率小幅下行趨勢(shì)；高端公寓受區(qū)位、產(chǎn)品等綜合因素影響，租金年度變化較大，高端市場(chǎng)容量小，出租率超90%

從杭州集中式公寓各產(chǎn)品線年度租金走勢(shì)來(lái)看，服務(wù)式公寓因新開項(xiàng)目區(qū)位、定位等因素，租金年度變化較大；藍(lán)領(lǐng)公寓按需供應(yīng)，租金漲后波動(dòng)企穩(wěn)為主；白領(lǐng)公寓受保租房集中入市影響，2023年后租金呈下調(diào)趨勢(shì)，目前維穩(wěn)在70元/㎡/月左右，預(yù)計(jì)后續(xù)呈現(xiàn)小幅下滑趨勢(shì)；

2023年以來(lái)市場(chǎng)進(jìn)入高速增量周期，各產(chǎn)品線年度出租率均呈下滑趨勢(shì)，其中2025年白領(lǐng)公寓平均出租率78.6%，服務(wù)式公寓90.6%，藍(lán)領(lǐng)公寓出租率84.9%，未來(lái)仍存上漲空間。

杭州

個(gè)人房源市場(chǎng)

01、供應(yīng)規(guī)模

上城、拱墅、蕭山等城市核心區(qū)租賃需求旺盛，可供租賃房源增量，推動(dòng)市場(chǎng)容量回彈

自2021年，供應(yīng)端劇變導(dǎo)致杭州個(gè)人房源供應(yīng)量逐年下降，近兩年個(gè)人房源可供租賃房源回彈趨勢(shì)，2025年，杭州個(gè)人房源可供租賃房源累計(jì)供應(yīng)約27萬(wàn)套，同比提升約9%，主要集中在核心城區(qū)。

分區(qū)域看，上城區(qū)、拱墅區(qū)和蕭山區(qū)，占比在14-24%區(qū)間；余杭區(qū)、西湖區(qū)和錢塘區(qū)占比在10%上下，居第二梯隊(duì)。

02、租金表現(xiàn)

供需端租金預(yù)期下降，2025年租金同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，各區(qū)普降，核心區(qū)相對(duì)穩(wěn)定

近年來(lái)城市個(gè)人房源租金坪效波動(dòng)下滑，2025年租金坪效下跌至43.1元/㎡/月，套均價(jià)下跌至3500元/月左右，主要受掛牌房源品質(zhì)、地段等因素影響，整體呈平穩(wěn)波動(dòng)走勢(shì)；

宏觀經(jīng)濟(jì)影響，居民收入持續(xù)收窄，租房成本預(yù)算亦在下調(diào)，該趨勢(shì)下，2025年多數(shù)個(gè)人房源業(yè)主選擇“以價(jià)換量”，杭州整體個(gè)人房源租金坪效同比下降4.9%、套均價(jià)同比下降5.0%。

分區(qū)域來(lái)看，各區(qū)普降，富陽(yáng)城市外圍，租賃需求不足，跌幅最大，達(dá)7.7%，上城、西湖等核心區(qū)跌幅相對(duì)較低。

杭州

分散式房源市場(chǎng)

01、供應(yīng)規(guī)模

隨著集中式市場(chǎng)認(rèn)可度和規(guī)模的同步提升，疊加個(gè)人房源低價(jià)分流；分散式空置房源大幅上漲，推動(dòng)2025年可供租賃房源激增

從2020年至2025年分散式房源年度供應(yīng)來(lái)看，2020年為市場(chǎng)峰值，達(dá)到15.1萬(wàn)套，此后隨著集中式公寓的高速入市，波動(dòng)下滑；2025年市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)式回彈，供應(yīng)達(dá)到12.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超120%；

主要集中在拱墅區(qū)、上城區(qū)和西湖區(qū)三個(gè)傳統(tǒng)核心區(qū)，合計(jì)占比在60%以上；核心區(qū)租賃需求旺盛，但集中式供應(yīng)特別是保租房，多位于外圍區(qū)，導(dǎo)致核心區(qū)供小于求，為分散式發(fā)展迎來(lái)窗口期；

02、租金表現(xiàn)

租金持續(xù)下滑趨勢(shì)，年均降幅約11%，外圍區(qū)需求支撐不足，降幅超22%

2021年-2025年，杭州分散式公寓租金從100.5元/㎡/月下跌至2025年57.0元/㎡/月，年均降幅10.8%；2025年分散式公寓供應(yīng)激增，租金進(jìn)一步下跌；

分區(qū)來(lái)看，各區(qū)普降，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)降幅超22%，拱墅區(qū)、西湖區(qū)，上城區(qū)等城市傳統(tǒng)核心區(qū)，主要供給，價(jià)格降幅在6-10%區(qū)間，相對(duì)穩(wěn)定。

杭州

未來(lái)展望

01、供應(yīng)區(qū)域

延續(xù)“轉(zhuǎn)化為主、新（改）建為輔”思路，拓展房源多元籌集渠道，保證持續(xù)穩(wěn)定增量

立足城市實(shí)際，按照“轉(zhuǎn)化為主、新（改）建為輔”思路，通過(guò)現(xiàn)有藍(lán)領(lǐng)公寓、人才專項(xiàng)租賃住房、集中式長(zhǎng)租公寓等轉(zhuǎn)化，還通過(guò)新供應(yīng)租賃用地新建、利用閑置低效商辦廠房等非居住房屋改建等多渠道籌集保障性租賃房源；

市住保房管局出臺(tái)《關(guān)于多渠道籌集發(fā)展保障性租賃住房的通知》，明確鼓勵(lì)通過(guò)綜合開發(fā)利用地鐵TOD上蓋物業(yè)和公交場(chǎng)站、建設(shè)工業(yè)鄰里中心、租賃轉(zhuǎn)化富余安置房等多種渠道籌集發(fā)展保障性租賃住房，持續(xù)增加滿足新市民、青年人需求的房源供應(yīng)。

02、需求規(guī)模

人口與產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，支撐杭州租賃需求堅(jiān)實(shí)，2027年租賃市場(chǎng)規(guī)模約700億元

杭州常住人口自2020年以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，從1196.5萬(wàn)人逐步上升至2024年的1262.4萬(wàn)人，四年間累計(jì)增加約65.9萬(wàn)人，常住人口規(guī)模居一二線中等水平，且常住非戶籍人口達(dá)387萬(wàn)人，人口規(guī)模支撐強(qiáng)；2025年中披露的《財(cái)富》世界500強(qiáng)排行榜中，有9家總部位于杭州的企業(yè)上榜，如阿里巴巴，吉利汽車等，產(chǎn)業(yè)支持強(qiáng)勁，為租賃市場(chǎng)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)；

租房市場(chǎng)流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生是租賃的最主要來(lái)源，通過(guò)租賃規(guī)模計(jì)算模型，測(cè)算出當(dāng)前的租賃市場(chǎng)規(guī)模約560億元，2027年約700億元。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。