出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

剛剛進(jìn)入2026年，濱江集團(tuán)就釋放了“踩剎車”的信號(hào)。

2026年1月下旬，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興頻繁接受媒體采訪，聲稱濱江集團(tuán)已經(jīng)“站起來(lái)了，做好了沖鋒的準(zhǔn)備”，但同時(shí)又明確表示，銷售目標(biāo)調(diào)低至800億元。

而在2025年，其銷售額超千億。中指院數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)2025年實(shí)現(xiàn)銷售額1017.6億元，位列行業(yè)第10，如今已是行業(yè)TOP10中唯一的民營(yíng)房企。

只不過(guò)，在樓市下行時(shí)期沒(méi)有房企能夠獨(dú)善其身。近日，戚金興公開聲稱，這有可能是（濱江集團(tuán)）“現(xiàn)階段最后一個(gè)千億”。

此時(shí)此刻，想要“踩剎車”的濱江集團(tuán)，又如何“站起來(lái)沖鋒”？

1、銷售目標(biāo)800億，如何“站起來(lái)沖鋒”？

作為“民營(yíng)房企之光”的濱江集團(tuán)，最早也是一家國(guó)企。

1992年，杭州濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱：房開公司）在杭州成立，啟動(dòng)資金只有8萬(wàn)元、員工7名，由戚金興出任總經(jīng)理，憑借舊改、代建切入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

戚金興本就是建筑出身，曾在杭州市江干區(qū)第四建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱：江干區(qū)四建）工作，擔(dān)任副經(jīng)理一職。

4年后（即1996年），濱江集團(tuán)成立，房開公司成為其子公司。由于第二股東并未出資，濱江集團(tuán)由杭州市江干區(qū)計(jì)經(jīng)委控制100%權(quán)益，是一家妥妥的國(guó)企。

直到1999年，杭州市江干區(qū)計(jì)經(jīng)委將濱江集團(tuán)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予以戚金興為代表的管理層。2006年，又將其所持剩余8%股權(quán)，按原值480萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓予房開公司，當(dāng)時(shí)濱江集團(tuán)上交了1520萬(wàn)元貢獻(xiàn)款。很快，房開公司又將這8%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了戚金興。

（圖 / 攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議）

至此，國(guó)資徹底退出濱江集團(tuán)，僅留下了戚金興、朱慧明、莫建華三位股東，成為一家民營(yíng)企業(yè)。其中，朱慧明、莫建華都曾在江干區(qū)四建工作，是戚金興的同事。

戚金興為人審慎、不喜冒進(jìn)，堅(jiān)持固守大本營(yíng)杭州，而這種“相對(duì)保守”的風(fēng)格，曾屢被外界所詬病。相比于全國(guó)知名房企“碧恒萬(wàn)”，濱江集團(tuán)名氣“略遜一籌”，很大程度上也源于其十分“偏科”，長(zhǎng)期重倉(cāng)杭州，較少涉足浙江省外城市。

截至2025年中期末，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備中，有90%位于浙江省內(nèi)，其中73%位于杭州。在2025年上半年，杭州地區(qū)為濱江集團(tuán)貢獻(xiàn)了90%營(yíng)收。

客觀來(lái)說(shuō)，自2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行期以來(lái)，戚金興的穩(wěn)健，為濱江集團(tuán)留下了一定的緩沖空間，但樓市需求收縮、融資趨緊、利潤(rùn)空間被不斷壓縮，市場(chǎng)容錯(cuò)率降低，也是企業(yè)難以繞開的困境。

在這種發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，慢一步可能就會(huì)被邊緣化，錯(cuò)一拍可能命運(yùn)直接改寫，究竟應(yīng)該如何決策，縱橫商界30余年的戚金興大概也是矛盾的。

2026年1月下旬，戚金興密集接受媒體采訪，試圖向外界闡述一個(gè)更加立體的濱江集團(tuán)。他提出，2024年的戰(zhàn)略思路是“主動(dòng)臥倒，匍匐前進(jìn)”，2025年是“隨時(shí)做好可以站起來(lái)的準(zhǔn)備”，2026年則是“已經(jīng)站起來(lái)了，做好了沖鋒的準(zhǔn)備，只待沖鋒號(hào)吹響”。

另一邊，戚金興又說(shuō)2025年的千億銷售額有可能是“現(xiàn)階段最后一個(gè)千億”，2026年銷售目標(biāo)約為800億元。

（圖 / 攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議）

作為現(xiàn)階段TOP10房企中唯一的民營(yíng)房企，濱江集團(tuán)的實(shí)力不容忽視，但能走到這個(gè)位置，也一定程度上“靠同行襯托”。就像戚金興所言，“不是我們猛，是人家往后退的速度比我們快?！?/p>

在樓市波濤洶涌的浪潮里，濱江集團(tuán)也只能小心行駛。

2、不惜高價(jià)搶“地王”，銷售額“含金量”縮水

土地，一向是房企們的“戰(zhàn)場(chǎng)”。

2025年，濱江集團(tuán)拿地勢(shì)頭洶涌。據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)全年在土拍市場(chǎng)競(jìng)得19宗土地，其中18宗位于杭州市、1宗位于浙江省湖州市，對(duì)杭州的重視不言而喻。

據(jù)多家媒體報(bào)道，濱江集團(tuán)2025年在浙江省拿地部分占全省拿地份額的21%，杭州拿地占全市拿地份額的33%。也就是說(shuō)，杭州去年出讓的1/3土地，都被濱江集團(tuán)攬入囊中。

在這個(gè)過(guò)程中，濱江集團(tuán)甚至不惜爭(zhēng)搶“地王”。

2025年1月，杭州市拱墅區(qū)的湖墅單元地塊經(jīng)過(guò)220輪報(bào)價(jià)，由濱江集團(tuán)以54.56億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率71.25%，樓面價(jià)高達(dá)6.48萬(wàn)元/平方米，成為杭州市宅地“單價(jià)地王”。

2個(gè)月后（即2025年3月），經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)，濱江集團(tuán)又?jǐn)孬@杭州市濱江區(qū)西興單元地塊，總價(jià)52.03億元，溢價(jià)率69.86%，折合成交樓面價(jià)7.74萬(wàn)元/平方米，再次刷新杭州宅地“單價(jià)地王”紀(jì)錄。

「創(chuàng)業(yè)最前線」梳理發(fā)現(xiàn)，在上述19宗土地中，有18宗是溢價(jià)摘取，其中有5宗土地溢價(jià)率超過(guò)50%。

高價(jià)搶下土地之后，濱江集團(tuán)并沒(méi)有選擇獨(dú)自開發(fā)，而是很快引入了合作方。2025年上半年在土拍市場(chǎng)競(jìng)得的13個(gè)地塊中，有11個(gè)項(xiàng)目是以合作開發(fā)的模式進(jìn)行。其中，有7個(gè)項(xiàng)目的持股比例已經(jīng)降至50%以下。

據(jù)澎湃新聞報(bào)道，2025年，濱江集團(tuán)全口徑拿地金額高達(dá)487億元，權(quán)益部分為192億元，權(quán)益占比只有39%。其實(shí)，小股操盤的模式是行業(yè)內(nèi)慣常操作，但這也會(huì)使得銷售規(guī)模“虛胖”，畢竟只有權(quán)益銷售能夠帶來(lái)切實(shí)利潤(rùn)。

以杭州為例，綠城、濱江集團(tuán)是杭州排名前二的本土房企，雙方同臺(tái)競(jìng)技，都想要站上“杭州第一”的位置。

在杭州市場(chǎng)超越綠城之后，戚金興曾在股東會(huì)上說(shuō)：“綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢。”

如今，這種競(jìng)爭(zhēng)正在逐漸白熱化。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年，濱江集團(tuán)在杭州實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額593.19億元，力壓綠城的518.49億元。

但在權(quán)益銷售額上，濱江集團(tuán)只有248.90億元，同比下滑49%；綠城的權(quán)益銷售額則同比增長(zhǎng)13%至382.54億元，趕超濱江集團(tuán)，奪回了權(quán)益銷售額“杭州第一”的位置。

（圖 / 克而瑞）

那么，濱江集團(tuán)如何看待2025年在大本營(yíng)杭州的權(quán)益銷售額被綠城趕超？轉(zhuǎn)向小股操盤，是否是由于擔(dān)憂銷售規(guī)模下滑過(guò)快而采取的措施？公司是否有意以“貼牌”形式，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)？

對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向?yàn)I江集團(tuán)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿，仍未獲回復(fù)。

3、業(yè)績(jī)高漲，累計(jì)拆入關(guān)聯(lián)方資金166億

單純從業(yè)績(jī)來(lái)看，濱江集團(tuán)的表現(xiàn)依舊亮眼。

2025年前三季度，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收655億元，同比增長(zhǎng)60.64%；歸母凈利潤(rùn)24億元，同比增長(zhǎng)46.60%，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。

過(guò)去，濱江集團(tuán)以“高福利”著稱，連續(xù)多年春節(jié)放假超15天，在地產(chǎn)圈內(nèi)廣為流傳。

與之形成對(duì)比的是，集團(tuán)員工數(shù)量近年來(lái)一直在下滑：2022年至2024年，濱江集團(tuán)的員工數(shù)量分別為1727人、1707人及1664人。

僅從數(shù)量來(lái)看，濱江集團(tuán)減少的員工數(shù)量并不多。但要放在行業(yè)中來(lái)看，相比于全國(guó)化布局的房企，濱江集團(tuán)由于高度聚焦杭州，管理半徑縮短，這個(gè)員工數(shù)量本身就是“極簡(jiǎn)版”。

于2024年末，綠城中國(guó)的員工數(shù)量高達(dá)8765名，是濱江集團(tuán)的5倍。同期，規(guī)模龐大的華潤(rùn)置地員工數(shù)量超6.5萬(wàn)，銷售額位于濱江集團(tuán)之后的華發(fā)股份員工數(shù)量超1.5萬(wàn)。

對(duì)比來(lái)看，濱江集團(tuán)還能繼續(xù)精簡(jiǎn)員工數(shù)量，本身就意味著為了提升業(yè)績(jī)，管理層會(huì)在降本增效方面做到極致。

而這種審慎的姿態(tài)也體現(xiàn)在財(cái)務(wù)上。于2025年9月末，濱江集團(tuán)的貨幣資金為285億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債只有67億元，貨幣資金可以完全覆蓋短債。

（圖 / 濱江集團(tuán)財(cái)報(bào)）

之所以短債規(guī)模不高，一定程度上在于濱江集團(tuán)一直在滾動(dòng)債券，以新債換舊債，進(jìn)而推遲還款期限。

據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)2025年至少發(fā)行了5筆債券，融資30億元，這些資金全部用于歸還、置換過(guò)往發(fā)行債券的本息。于2025年三季度末，濱江集團(tuán)的長(zhǎng)期借款高達(dá)235億元。

其實(shí)，濱江集團(tuán)還有不少資金是在關(guān)聯(lián)方之間內(nèi)部循環(huán)。2024年和2025年上半年，濱江集團(tuán)分別向關(guān)聯(lián)方拆入資金58.03億元、9.31億元。于2025年中期末，集團(tuán)累計(jì)向關(guān)聯(lián)方拆入資金高達(dá)166.53億元。

值得一提的是，其中只有少量拆入資金在支付利息，2024年和2025年上半年，濱江集團(tuán)為此支付的利息分別為1205萬(wàn)元、1148萬(wàn)元。

而據(jù)2024年年報(bào)及2025年半年報(bào)披露，大部分拆入資金處于“不計(jì)息”狀態(tài)。倘若這些拆入資金長(zhǎng)期不計(jì)利息，或?qū)⑿纬墒聦?shí)上的濱江集團(tuán)以低成本或“無(wú)償使用”關(guān)聯(lián)方上百億的資金，這種操作在市場(chǎng)上較為罕見。

（圖 / 濱江集團(tuán)財(cái)報(bào)）

那么，在濱江集團(tuán)內(nèi)部，這種資金拆入是否具有“強(qiáng)制性”？大部分拆入資金是否長(zhǎng)期不計(jì)利息？無(wú)息或低息拆入資金之后，關(guān)聯(lián)方的資金穩(wěn)定性如何保證？是否存在以這種方式“修飾”財(cái)務(wù)報(bào)表的可能？

對(duì)此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向?yàn)I江集團(tuán)方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿，仍未獲回復(fù)。

站在行業(yè)深度調(diào)整的拐點(diǎn)上，濱江集團(tuán)依然展現(xiàn)出少有的定力與執(zhí)行力，但銷售“虛胖”、向關(guān)聯(lián)方拆入巨額資金，也讓企業(yè)安全墊的成色備受考驗(yàn)。

當(dāng)下，戚金興應(yīng)該考慮的或許不是能否“站起來(lái)沖鋒”，而是如何以更安全的姿態(tài)平穩(wěn)穿越周期。

*注：文中題圖來(lái)自攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。