上篇核心觀點core idea

▲政策趨勢：從規(guī)范市場行為的短期治理，已系統(tǒng)性升級為以多元化供給主導市場結(jié)構(gòu)的長效機制

▲保障房體系：以公租房?；?、保租房廣覆蓋、配售型房穩(wěn)預期為特征的多渠道保障住房體系

▲“十四五”目標完成：保租房籌集目標完成89%，入市8.3萬套，占比40%，實際滲透率3.3%；年度增量穩(wěn)定，公租房供應放緩，保租房入市加速

▲市場量價：集中式公寓規(guī)模穩(wěn)步高增長，搶占市場份額，分散式房源空置房源增長，以價換量，個人房源可供租賃規(guī)模保持高位

▲企業(yè)格局：市場參與主體多元化發(fā)展，房企系主要參與，寧巢公寓2.23萬套領(lǐng)跑

2025

杭州住房租賃整體市場

01、政策趨勢

從規(guī)范市場行為的短期治理，已系統(tǒng)性升級為以多元化供給主導市場結(jié)構(gòu)的長效機制

2020年至今出臺租賃相關(guān)政策超40條，其中監(jiān)管政策出臺頻次高，規(guī)范市場，強調(diào)健康平穩(wěn)發(fā)展；目前處在體系深化完善期，2024年推出的 配售型保障房及“封閉管理、保本微利”制度，為工薪階層和新市民提供了“可負擔、可擁有”的產(chǎn)權(quán)路徑。此舉將分流一部分出于購房焦慮的過渡性租賃需求，并使部分長期租賃需求固化在保障體系內(nèi)，有利于減少租賃市場的波動性。

02、保障房體系

以公租房保基本、保租房廣覆蓋、配售型房穩(wěn)預期為特征的多渠道保障住房體系

杭州明確將藍領(lǐng)公寓、人才專項租賃住房等既有房源整合納入“保障性租賃住房”范疇進行管理；保障性租賃住房并非單一產(chǎn)品，而是涵蓋了滿足從“一張床”（如藍領(lǐng)公寓多人間）到“一間房”、“一套房”的多樣化需求。特別是藍領(lǐng)公寓（含“騎手之家”） 和面向特定產(chǎn)業(yè)工人的專項公租房，體現(xiàn)了對產(chǎn)業(yè)工人和新就業(yè)形態(tài)勞動者的精準保障。

03、“十四五”目標完成

租房籌集目標完成89%，入市8.3萬套，占比40%，實際滲透率3.3%年度增量穩(wěn)定，公租房供應放緩，保租房入市加速

截止2025年，杭州累計籌集保障性租賃住房29.3萬套，目標完成率89%。杭州租賃市場實際入市公租房6.51萬套，集中式公寓入市量20.6萬套，其中保租房入市量8.3萬套；保租房占比40%，實際滲透率為3.3%。

從近三年增量來看，公租房和保租房規(guī)模持續(xù)增長，但公租房供應放緩，保租房入市加速。

04、整體市場

集中式公寓規(guī)模穩(wěn)步高增長，搶占市場份額，分散式房源空置房源增長，以價換量，個人房源可供租賃規(guī)模保持高位

城市租賃需求旺盛，年度總量波動上漲，從2021年48.8萬套增長至60.1萬套。從各年給類房源供給來看，集中式規(guī)模隨著保租房的大量入市，穩(wěn)步高速增長，到2025年達到20.6萬套，個人房源可供租賃規(guī)模在2022年市場進入下行周期，業(yè)主以租待售，消化部分房源，可供租賃房源下降，近年市場化規(guī)模上漲，分流個人房源，規(guī)模上調(diào)；分散式可供租賃規(guī)模隨著集中式市場認可度和規(guī)模的同步提升，疊加個人房源低價分流，分散式空置房源大幅上漲，推動2025年可供租賃房源激增；

從租金來看，集中式租金波動下滑，個人房源降幅收窄，分散式房源面對集中式品質(zhì)分流和個人房源低價分流，以價換量，租金大幅下滑。

05、企業(yè)格局

市場參與主體多元化發(fā)展，房企系主要參與，寧巢公寓2.23萬套領(lǐng)跑

截止2025年，杭州租賃行業(yè)在營規(guī)模前20強企業(yè)合計房間數(shù)達到10.7萬間，較2024年末提升約10000間，占據(jù)全杭州集中式公寓整體在營規(guī)模約52%；其中寧巢公寓開業(yè)規(guī)模約2.23萬間，占比TOP20整體規(guī)模20.7%，其次為龍湖冠寓1.2萬間、魔方1.2萬間分別位列第二第三，TOP3開業(yè)規(guī)模集中度約41%；

從TOP20開業(yè)規(guī)模企業(yè)類型來看，房企系占比超半數(shù)，其次為資管系29.3%，國企系占比17.3%。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。