作者 | 燕大

在這次萬科公開虧損之前，上市圈的虧損王還是海航。

海航在2020年創(chuàng)出了年度虧損640億的歷史記錄，現(xiàn)如今被萬科打破，就在前幾天萬科財報出爐，2025年巨虧820億，震驚地產(chǎn)圈和金融圈。

這個數(shù)字有多離譜？就這么說吧，萬科在去年的市值才只有560億，一年爆虧820億就相當(dāng)于虧掉了大約1.5個萬科市值。

要么不虧，要么就虧大的。從查到的數(shù)據(jù)看，在24年之前萬科就從來沒虧過，自從91年上市到2023年，公司連續(xù)33年持續(xù)盈利，屬于摟錢巨獸。

但之后2024年萬科債務(wù)隱患顯現(xiàn)，那一年它公告虧損約495億，這個數(shù)字當(dāng)時已經(jīng)震驚朋友圈，大家只以為萬科那一把是直接把之前擠壓的風(fēng)險徹底出清，萬萬沒想到，一山更比一山高，第二年竟然來了個創(chuàng)紀(jì)錄的虧損。

兩年加起來虧損高達(dá)1315億，簡直虧炸了。

過去一整年，它可謂是深陷債務(wù)泥潭，能屹立不倒全靠有個好“爸爸”。就在12月份，萬科兩筆債務(wù)到期，金額合計約57億，擱以前這點錢對它來說跟你手里的百八十塊都沒甚區(qū)別，但現(xiàn)在頗有點一文錢難倒英雄漢的味道。

因為這兩筆債，萬科跟債主提前從11月就開始談?wù)蛊?，但債主顯然也不是好相與的，兩次談判都談崩了，市場甚至傳出“萬科或?qū)觽鶆?wù)重組”。

不給出足夠定心丸，債主就要掀桌子，到了1月15號萬科再出方案，增加“對付40%本金+部分利息”選項，并追加多個項目公司應(yīng)收賬款作為質(zhì)押擔(dān)保，這才在第三次投票中讓債主們?nèi)蓖ㄟ^展期一年。

57億的40%就是大約23億，利息大約是1.6億，合計超過24億，這錢從哪里來？

萬科掏不出來，果不其然，還得是深鐵，這大約是深鐵第14次出手，向萬科提供不超過23.6億元借款，當(dāng)然也是有利息的，利率為2.34，期限3年。至此，從公開信息統(tǒng)計，深鐵已經(jīng)累計向萬科輸血超338億。

有一說一，現(xiàn)在的萬科已經(jīng)不是之前的萬科。一年前的1月15日晚上，經(jīng)濟觀察報突然發(fā)出一篇文——《萬科總裁祝九勝被公安機關(guān)帶走》，引得全網(wǎng)刷屏，自此拉開萬科江湖的風(fēng)云變幻。

這篇文發(fā)出沒多久就在相關(guān)方的協(xié)調(diào)下連夜刪除，與此同時祝在凌晨更新朋友圈報“平安”。但這種事，往往是越掩蓋說明越嚴(yán)重。

很快僅過十天，萬科公告祝辭去董事、總裁、首席執(zhí)行官等一系列職務(wù)，包括郁L也辭去董事會主席，只擔(dān)任董事和副總裁。包括董秘也一同請了辭。

從這一刻開始，萬科就徹底變天了。當(dāng)天除了核心管理層請辭，萬科還公告預(yù)計2024年巨虧約450億，這意味著從祝、郁辭職開始，萬科正在開啟“拆雷”大作戰(zhàn)。

在25年春節(jié)后開工第一天，萬科發(fā)布人事變動公告，管理層幾乎全員大換血，甭管之前萬科里頭是不是有戰(zhàn)投幫還是財會幫，主要管理層全部都被國資選手取代，人員主要來自深鐵及深圳國資下屬的相關(guān)行業(yè)資深高管。

這種大換血，并不是職場斗法，而是為了集中力量“拆雷”。

有統(tǒng)計顯示，郁在18年高喊“活下去”，你以為對方會放緩腳步但在2019年卻仍然成為拿地冠軍，20、21年均是拿地亞軍，直到22年才消停，拿地在前十開外，但回望那幾年你會發(fā)現(xiàn)，在地價高峰階段它幾乎是一點沒落下。

換句話說，三十三年來持續(xù)盈利，但在24年巨虧495億，25年又爆虧820億，兩次史詩級的虧損，直接就呼應(yīng)了原管理層在彼時的戰(zhàn)略誤判。

任何一家公司在彼時行業(yè)高點高價大量拿下地，之后面對銷售低迷和價格倒掛都會形成賬面上的巨額虧損。除此之外，受其影響，物流、商業(yè)、長租等經(jīng)營性板塊也陷入整體虧損；同時為了還債，公司在低迷期折價處置資產(chǎn)、回籠資金，損失更大。

那么現(xiàn)在萬科還有多少債務(wù)？根據(jù)25年單季度的數(shù)據(jù)，萬科短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債合計達(dá)到1514億，而它的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅603.8億，換句話說，短期內(nèi)萬科的債務(wù)缺口還有900多億。

面對龐大缺口，最正確也是最有效的辦法自然是在接下來六個月每個月都實現(xiàn)200億以上的銷售額或營收額，經(jīng)營性現(xiàn)金流只要能被帶動回正，那么萬科的債務(wù)危機自解。

但這事的難度接近地獄級，從這個角度你也能看出為什么上頭要費大力氣來穩(wěn)住房市，甚至出重拳打擊唱衰市場的各路網(wǎng)紅。因為萬科情況不樂觀并不是個例，而是大部分房企所面臨困境的凸顯。

救市一直沒停過，可遠(yuǎn)水解不了近渴，萬科瘋狂自救的同時，要渡過難關(guān)，關(guān)鍵的一環(huán)，仍要看深鐵是否會繼續(xù)通過借款、增資等方式向萬科繼續(xù)輸血。

前面因為57億債務(wù)還不上，跟債主來回談了兩三個月，最終還是深鐵擠出一大部分現(xiàn)金才得以順利將剩余債務(wù)展期。

接下來債務(wù)壓力依舊山大，同時萬科還在巨虧，換句話說萬科過去的錯誤正在集中兌現(xiàn)。

對于萬科而言，真正的考驗才剛剛開始。

同時，這更是對深鐵決心的終極考驗。