當前全國樓市的觀察樣本，正在集中到上海。過去的一年，上海以25.4萬套的二手房成交量創(chuàng)下近四年新高，平均每97個常住人口中就有1人完成置業(yè)。這一數(shù)據(jù)的背后，體現(xiàn)出在政策有效調(diào)控下，市場交易邏輯正在被重新校準。

當然了，上海也是現(xiàn)階段樓市工具箱里牌最多的城市。去年石榴叔曾經(jīng)寫過上海在全市加速推行的"房票"政策，后來又嘗試把商辦物業(yè)改造成服務公寓和人才公寓。2026開年，上海又干了一件大事，政府層面宣布收購二手房，準確說是老破小。

01

關(guān)于政策，先做個總結(jié)。

浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)將作為上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作試點區(qū)，收購主體為區(qū)公租房公司。

1. 單套面積70平方以內(nèi)；

2. 2000年以前建造；

3. 總價400萬以內(nèi)；

4. 購房款以房票形式發(fā)放。

根據(jù)了解，不同區(qū)域細則還有一些不同，比如浦東新區(qū)收購的前提條件是需要在浦東新區(qū)購買新房，而靜安區(qū)收購條件則是需要在本區(qū)購房，不限新房或二手房，但新房優(yōu)先。有的區(qū)域房票使用的有效期是1年。

有意思的是，在相關(guān)文件中，對收購房源的要求高頻出現(xiàn)“租售比高、保租房供需緊張、配套成熟、交通便捷、快速裝修入市”這樣的詞。說明什么？這并非一場政策做秀，而是一次高度市場化的操作，由公租房公司牽頭，建行提供金融支持，城市更新與民生問題協(xié)同解決，還能順帶完成保租房的供應指標，不會對原有租房生態(tài)造成破壞。

02

大家可以把這件事看成是一個閉環(huán)交易，說白了就是“以舊換新”。

就拿浦東新區(qū)來說，業(yè)主賣房拿到一張有面值的房票，用于購買區(qū)內(nèi)新建商品房，資金由銀行監(jiān)管并直接支付給開發(fā)商，政府在這個過程中扮演了托底角色，激活交易鏈條，恢復市場流動性。

問了上海的朋友，這個價位徐匯，靜安能收的內(nèi)環(huán)基本就是老破小，不少都是老公房，這些黃金地段的動遷成本很高，很多也不愿意搬，但是以這種形式政府不僅不用給補貼，甚至還能賺租金。在某塊地收到一定規(guī)模后，就成了大房東，有了絕對的話語權(quán)就容易開發(fā)，收獲新的城市界面。

對房主來說，置換變得更容易操作。對正在找房的新上海人和青年人才來說，多了一批地段好、交通方便、房租相對低的保租房。對開發(fā)商來說，去庫存了。對老破小來說，給了一個官方認證的最低成交價。

03

當然了，這件事兒我不僅僅是看個熱鬧。

首先，上海收房是限區(qū)域的，這說明內(nèi)環(huán)內(nèi)有保底。任何房子的價值由資源稀缺性支撐，房齡并非決定因素，地段、配套資源才是影響價值的關(guān)鍵因子。

其次，相較于傳統(tǒng)的“拿地-建設(shè)-運營”周期，上海直接收購存量二手房能夠產(chǎn)生更快的現(xiàn)金流回滾。政府利用當前市場流動性壓力，以低于掛牌價的成本獲取核心區(qū)浦東新區(qū)、靜安、徐匯的資產(chǎn)，還是預留了安全邊際，最最最最關(guān)鍵的是租金收益能維持在2.5%左右，甚至更高，而且很容易租出去，這是無風險套利呀！

換個角度說，上?；蛟S已經(jīng)對局部樓市的階段性底部形成了判斷，也可以說，是底部信心的穩(wěn)定。

有人關(guān)心市場接下來怎么走，也有人心灰意冷，賣房離場。

“三道紅線”的終結(jié)，代表著上面已經(jīng)默認了房地產(chǎn)時代的風險已經(jīng)出清，接下來是漫長的價值回歸。當然，很多房子根本就沒有價值，這一點需要大家理性判斷，標準其實早就清晰了。

我對今年的判斷，一是政策面要從刺激剛需轉(zhuǎn)向刺激剛改，二是四季度可能是局部樓市出現(xiàn)拐點，是局部，是走穩(wěn)。