2月2日，中指研究院最新發(fā)布《2025中國商業(yè)地產(chǎn)租金指數(shù)研究報(bào)告》。

商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)運(yùn)行分析

2025年以來，提振消費(fèi)各項(xiàng)政策落地顯效，消費(fèi)市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長。2025年，我國實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額50.1萬億元，同比增長3.7%，增速較2024年全年加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，但6月以來單月增速連續(xù)7個(gè)月下滑。消費(fèi)品以舊換新政策效果明顯，2025年商品零售同比增長3.8%，增速較2024年全年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)；擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)政策多點(diǎn)發(fā)力，帶動(dòng)服務(wù)消費(fèi)潛力釋放，2025年服務(wù)零售額同比增長5.5%，但餐飲收入增速下滑至3.2%。多數(shù)零售商業(yè)項(xiàng)目仍選擇以價(jià)換量降空置，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨鹧永m(xù)2024下半年以來下跌態(tài)勢(shì)。

百街商鋪?zhàn)饨穑?025下半年重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪平均租金同比下跌0.81%。

2025年，服務(wù)消費(fèi)保持較快增長，尤其是文旅相關(guān)消費(fèi)增速較快，少數(shù)位于核心商圈的城市地標(biāo)性商業(yè)街或具備文旅屬性的商業(yè)街客流和租金仍相對(duì)穩(wěn)健。餐飲收入增速放緩，疊加優(yōu)質(zhì)購物中心的沖擊，多數(shù)商業(yè)街經(jīng)營承壓，租金下行。根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大商業(yè)街（百街）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2025下半年，百街商鋪平均租金為24.05元/平方米/天，環(huán)比下跌0.47%，跌幅較2025上半年擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)下跌0.81%，跌幅較2024年累計(jì)跌幅擴(kuò)大0.39個(gè)百分點(diǎn)。

百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨穑?025下半年重點(diǎn)城市主要商圈（購物中心）商鋪平均租金同比下跌0.34%。

2025年，消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，帶動(dòng)商鋪?zhàn)赓U需求釋放。購物中心經(jīng)營情況整體好于商業(yè)街，但多數(shù)項(xiàng)目仍選擇以價(jià)換量穩(wěn)定出租率，尤其是有新開業(yè)項(xiàng)目入市的商圈，存量項(xiàng)目受競(jìng)爭(zhēng)壓力影響多選擇降低租金。根據(jù)全國15個(gè)重點(diǎn)城市典型購物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，由重點(diǎn)城市100個(gè)典型購物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成百大購物中心（百M(fèi)ALL）商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)。2025下半年，百M(fèi)ALL商鋪平均租金為26.99元/平方米/天，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較2025上半年擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)下跌0.34%，跌幅較2024年累計(jì)跌幅擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)。

租金趨勢(shì)：提振消費(fèi)政策將繼續(xù)發(fā)力，帶動(dòng)商鋪?zhàn)赓U需求釋放，但短期內(nèi)租金或繼續(xù)下行。

2025年，消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長，但下半年增速放緩。消費(fèi)品以舊換新政策帶動(dòng)家電/3C、家具等品類零售額快速增長，但餐飲消費(fèi)整體增長放緩。多數(shù)零售商業(yè)項(xiàng)目仍選擇以價(jià)換量降空置，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨鸬鶖U(kuò)大。

展望未來，《“十五五”規(guī)劃建議》提出“建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場(chǎng)，加快構(gòu)建新發(fā)展格局”“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略基點(diǎn)，堅(jiān)持惠民生和促消費(fèi)、投資于物和投資于人緊密結(jié)合”，同時(shí)提出要“促進(jìn)形成更多由內(nèi)需主導(dǎo)、消費(fèi)拉動(dòng)、內(nèi)生增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式?！?026年作為“十五五”開局之年，受益于大力提振消費(fèi)、擴(kuò)大有效投資的政策導(dǎo)向，作為消費(fèi)空間載體的零售商業(yè)仍具備發(fā)展?jié)摿Γ啼佔(zhàn)赓U需求有望繼續(xù)釋放，但短期內(nèi)租金或難改下行態(tài)勢(shì)。零售商業(yè)運(yùn)營商需順應(yīng)趨勢(shì)，提升運(yùn)營能力，穩(wěn)健經(jīng)營，同時(shí)以數(shù)字技術(shù)與人工智能驅(qū)動(dòng)運(yùn)營提質(zhì)增效，并緊抓不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)遇強(qiáng)化資產(chǎn)管理能力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

重點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)：消費(fèi)平穩(wěn)增長，但實(shí)體商業(yè)增量供應(yīng)放緩，商鋪?zhàn)赓U需求整體偏弱。

（1）成都、上海等城市社零總額同比增速高于全國水平，消費(fèi)市場(chǎng)增長較快

（2）中央及地方圍繞大力提振消費(fèi)出臺(tái)系列政策，支撐消費(fèi)增長

（3）重點(diǎn)城市商鋪供應(yīng)趨勢(shì)：15城新開業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目減少，純商辦用地成交處近年低位，增量供應(yīng)放緩；商辦用地：15城純商辦用地成交面積連續(xù)5年下降，未來新開發(fā)項(xiàng)目或持續(xù)減少

（4）重點(diǎn)城市商鋪需求趨勢(shì)：商鋪?zhàn)赓U需求整體偏弱，零售業(yè)態(tài)需求相對(duì)穩(wěn)健，餐飲業(yè)態(tài)略顯疲軟

寫字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析

租金變動(dòng)：2025年四季度重點(diǎn)城市寫字樓租金環(huán)比下跌0.44%，全年累計(jì)下跌1.82%。

2025年，部分城市寫字樓供應(yīng)較2024年增加，但需求仍相對(duì)乏力，市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)加劇，寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2025年四季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.44%，跌幅較三季度擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)下跌1.82%，累計(jì)跌幅較2024年全年收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)。

租金趨勢(shì)：寫字樓市場(chǎng)或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)租金仍存在下行壓力。

2025年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長”“堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加緊培育壯大新動(dòng)能。深化拓展‘人工智能+’”。從需求端來看，預(yù)計(jì)2026年宏觀政策將持續(xù)發(fā)力，鞏固經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，為寫字樓市場(chǎng)恢復(fù)提供支撐，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域企業(yè)的寫字樓租賃需求有望釋放，帶動(dòng)少數(shù)以科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的商圈寫字樓市場(chǎng)逐步恢復(fù)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，部分核心一二線城市或逐漸實(shí)現(xiàn)寫字樓市場(chǎng)新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。但這類需求尚不足以拉動(dòng)整個(gè)寫字樓市場(chǎng)企穩(wěn)，在重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)需求整體仍偏弱的情況下，2026年市場(chǎng)或延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，寫字樓租金短期內(nèi)或繼續(xù)下行。

存量時(shí)代，寫字樓競(jìng)爭(zhēng)核心從“空間租賃”轉(zhuǎn)向“價(jià)值運(yùn)營”，寫字樓運(yùn)營企業(yè)需重視產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造和服務(wù)體系升級(jí)，重點(diǎn)關(guān)注科技、金融、專業(yè)服務(wù)、高端制造、生物醫(yī)藥等行業(yè)需求，吸引優(yōu)質(zhì)租戶；同時(shí)對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行更新改造或功能轉(zhuǎn)換，如引入商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)，豐富配套設(shè)施，提升資產(chǎn)價(jià)值，打造能穿越周期的韌性資產(chǎn)。

重點(diǎn)城市寫字樓需求趨勢(shì)：南京、成都等城市甲級(jí)寫字樓空置率上升，TMT行業(yè)大面積租賃需求較多

空置率：2025年，供應(yīng)增加疊加需求乏力，部分城市寫字樓空置壓力增加。

2025年以來，部分城市寫字樓供應(yīng)有所增加，新增租賃需求增長乏力，供需錯(cuò)配加劇，導(dǎo)致空置率上升，租賃市場(chǎng)仍存較大壓力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年四季度，一線城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較低，其中廣州最低，為11.8%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級(jí)寫字樓空置率分別為11.6%、16.5%，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，重慶、天津、青島、長沙、武漢等城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較高，空置壓力相對(duì)較大。從空置率變化來看，2025年四季度，廣州、上海、深圳、蘇州、成都、南京、武漢等城市甲級(jí)寫字樓空置率均較上年四季度有所上升。

租賃案例：金融、TMT、商務(wù)服務(wù)業(yè)需求依舊相對(duì)旺盛，1萬平以上租賃案例中TMT行業(yè)占比超六成。

2025年，中指數(shù)據(jù)共監(jiān)測(cè)到寫字樓大宗租賃案例366筆，其中金融業(yè)、TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)租賃需求相對(duì)較多，租賃案例合計(jì)占比近六成。具體來看，金融業(yè)監(jiān)測(cè)到87宗案例，占比24%；TMT行業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)分別監(jiān)測(cè)到69宗、46宗案例，占比分別為19%、13%；零售/貿(mào)易、交通運(yùn)輸/倉儲(chǔ)物流行業(yè)監(jiān)測(cè)案例數(shù)量在20-30宗之間，合計(jì)占比約14%；其他行業(yè)企業(yè)監(jiān)測(cè)案例均在20宗以內(nèi)，合計(jì)占比約31%。

分面積段來看，租賃面積在1萬平方米以上的監(jiān)測(cè)案例中，TMT行業(yè)監(jiān)測(cè)案例數(shù)量共14宗，占比64%。同時(shí)，小面積需求有所增加，2000平方米以內(nèi)的監(jiān)測(cè)案例共178宗，占比49%，較2024年全年增加4.9個(gè)百分點(diǎn)。（中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶）

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

出品：城樓網(wǎng)/城樓財(cái)經(jīng)