觀點網(wǎng) 香港報道 中環(huán)寫字樓供應充裕令區(qū)內(nèi)租金持續(xù)受壓，冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下花園道三號的現(xiàn)收租金持續(xù)下滑，由2024年底的每平方呎87港元，跌至去年底每平方呎73.7港元。

不過行政總裁侯迅表示，自去年下半年有關租賃轉趨活躍，出租率達81.6%的穩(wěn)定水平，加上至今超過75%于2026年到期的租約已續(xù)約，續(xù)租的租金水平理想，相信寫字樓租金收入跌幅將持續(xù)收窄。

冠君產(chǎn)業(yè)信托昨日公布截至2025年12月31日止年度業(yè)績，2025年可分派收入為8.59億港元，分派總額為7.73億港元，均按年跌10.4%，每基金單位全年分派跌11.2%至12.63港仙。

資料顯示，冠君產(chǎn)業(yè)信托主要持有三項物業(yè)，包括座落于中環(huán)的甲級商業(yè)綜合體，包括兩幢寫字樓大樓（冠君大廈、工銀亞洲大廈）的花園道三號，總建筑面積163.8萬平方呎；

位于旺角的甲級寫字樓朗豪坊，總建筑面積70.3萬平方呎，以及配套的朗豪坊購物中心，總建筑面積59萬平方呎；還有持有位于倫敦市中心的甲級商業(yè)綜合體66 Shoe Lane的少量股權。

去年，冠君產(chǎn)業(yè)信托租金收益總額按年跌9%至19.88億元，物業(yè)收益凈額跌11.4%至16.13億港元。冠君于業(yè)績報表中指，盡管寫字樓和零售物業(yè)均受續(xù)租租金下跌影響，但整體出租率仍保持穩(wěn)健。

期內(nèi)，花園道三號去年的租金收益按年跌10.1%至10.17億港元，物業(yè)收益凈額跌12.7%至8.67億港元，截至年底出租率較2024年底跌1個百分點至81.6%。

事實上，中環(huán)甲級寫字樓租賃市場于2025年第三季重拾動力，凈吸納量亦錄得增長。侯迅表示，花園道三號的租賃活動亦與市場情況一致，于2025年下半年轉趨活躍，物業(yè)視察次數(shù)于2025年下半年按年增加61%，并成功引入多名來自資產(chǎn)管理行業(yè)及家族辦公室的新租戶，有關租戶占去年新簽租戶達60%。

“至今已成功為超過75%在2026年到期的租約安排續(xù)租，續(xù)租租金水平理想，達到HighSeventies（約76至79港元）水平，預期租金收入跌幅將繼續(xù)收窄”，不過她認為寫字樓市況難以獨善其身，鑒于附近不同業(yè)主叫價都相當進取，租客的選擇亦多，而在目前供應量與需求存在距離下。

侯迅表示，相信仍要以年計去消化供應，加上一個租約為期大約三年，故較早簽訂的租金調(diào)整不會這么快體現(xiàn)于租金收入，至于何時租金可回升至80港元水平，侯迅強調(diào)要看宏觀大環(huán)境。

而朗豪坊辦公樓，物業(yè)的表現(xiàn)繼續(xù)受續(xù)租租金下跌所影響，期內(nèi)租金收益減少6.1%至3.04億港元，于去年底現(xiàn)收租金為每平方呎42.4港元，較去2024年同期的44港元仍有所下跌，出租率則保持在86.9%的穩(wěn)定水平。侯迅指，留意到醫(yī)療美容受到鄰近國家的競爭影響，已銳意將租戶組合多元化。

至于零售方面，侯迅認為需視乎財富效應，當資產(chǎn)價格回升將有助于提升消費意欲，加上來港專才，對今年香港零售業(yè)看法審慎樂觀。

她又透露，旗下朗豪坊商場于今年初一至初五零售額按年升8%，當中美容相關客流量錄雙位數(shù)增長，亦可見有長途旅客光顧，如實體零售提供差異化產(chǎn)品效果較佳，又指集團會持續(xù)更新租戶組合。

去年底，朗豪坊商場的出租率維持在99.3%，現(xiàn)收租金為每平方呎162.5港元，較2024年底升5港元。

財務方面，冠君產(chǎn)業(yè)信托今年到期債務為22.85億港元，已提前作再融資，成功簽訂15億港元的銀團貸款，剩余信貸正與銀行進行積極磋商。去年平均實際現(xiàn)金年利率按年跌0.6個百分點至3.8%。截至去年底，冠君的資產(chǎn)負債比率處25.4%。

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