北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我北京人，女，前老公外地的，婚前買(mǎi)房?jī)扇嗣指?0%，首付300w一家一半，200多萬(wàn)商貸30年。現(xiàn)在兩年了，準(zhǔn)備離，但房?jī)r(jià)從530跌到470了，您建議我留房還是賣(mài)掉分錢(qián)？

PS：****小區(qū)，海淀的，兩居，想留房是因?yàn)檠b修都是我弄的，有點(diǎn)兒舍不得。分錢(qián)是他的想法，他家沒(méi)錢(qián)，我家也一次性拿不出這么多，至少得分兩三年。我娘家還有房，這套房有可能自住，大概率先出租，我不習(xí)慣自己住。

A：

1、這跟男方的戶籍地沒(méi)什么關(guān)系吧？就是兩口子劃分財(cái)產(chǎn)而已。既然是海淀的學(xué)區(qū)房，那常規(guī)建議是索性賣(mài)掉分錢(qián)吧，如果想有套房子的話再買(mǎi)不就得了。

2、因?yàn)檫@套房的學(xué)區(qū)溢價(jià)至少是海淀平均值，25%左右，甚至有可能更高。畢竟在任何一個(gè)學(xué)區(qū)，都是總價(jià)越高的溢價(jià)率越低，而這套房的總價(jià)不算太高，低于海淀平均總價(jià)，所以溢價(jià)有可能更高。

而既然是結(jié)婚兩年就準(zhǔn)備離，那大概率是沒(méi)孩子吧？那留著學(xué)區(qū)房的意義就不大了，以后再婚+生孩子上學(xué)的事兒到時(shí)候再說(shuō)吧。現(xiàn)在這幾年是人口出生率下降，入學(xué)人數(shù)減少，學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分都有保值的風(fēng)險(xiǎn)。

再有，溢價(jià)高就必定租金收益低，因?yàn)橐鐑r(jià)部分是沒(méi)人給租金的，畢竟租客用不上學(xué)位。而且一旦出租，那這裝修用不了幾年就給毀了，跟租金相比不劃算，還不如趁著裝修值錢(qián)賣(mài)掉呢。

3、是否自住看自己的喜好吧，如果不是特別喜歡地段兒和小區(qū)什么的，那居住的性價(jià)比就不高了，也是因?yàn)橐鐑r(jià)導(dǎo)致的。而且說(shuō)句不好聽(tīng)的，這種老小區(qū)全北京有的是，什么時(shí)候想買(mǎi)都行。

僅供參考。

二

Q:

我是去年底賣(mài)的房子，文慧園的，本來(lái)想等兩年房?jī)r(jià)降到底了再買(mǎi)，但現(xiàn)在有點(diǎn)后悔了，春節(jié)這幾天看到聽(tīng)到的一半以上都說(shuō)要漲，和去年的全預(yù)測(cè)繼續(xù)跌不一樣了。是不是應(yīng)該趕緊買(mǎi)了？我手里有300多萬(wàn)現(xiàn)金，年底還有100萬(wàn)理財(cái)?shù)狡?。本?lái)是想買(mǎi)太月園的，我看的戶型還沒(méi)變化，是等等，還是抓緊買(mǎi)？

A：

1、等等唄，反正也沒(méi)賣(mài)虧了，那就沒(méi)必要太著急。

2、我建議是既然想買(mǎi)太月園的，那就再多關(guān)注幾套房源，或者是整個(gè)小區(qū)掛牌的都給關(guān)注了，每天做幾個(gè)截圖當(dāng)記錄。主要就是那些掛牌時(shí)間不長(zhǎng)，但相對(duì)低價(jià)的房源，包括單價(jià)和總價(jià)低的。

什么時(shí)候這些房源的數(shù)量明顯減少了，那就加快速度吧，說(shuō)明成交量上漲，有可能低價(jià)的賣(mài)干凈了，就該輪到中間價(jià)的房源了。很多時(shí)候在行情初期不是房?jī)r(jià)上漲，而是低價(jià)的房源賣(mài)沒(méi)了。

至于那些掛了好久的房源沒(méi)必要太關(guān)注，很多要不是有硬傷，就是沒(méi)誠(chéng)心賣(mài)只是起哄的。

3、總之既然已經(jīng)賣(mài)了就甭自己嚇唬自己了，反正太月園的房齡也不新了，又是塔樓為主的大戶型小區(qū)，不會(huì)做到領(lǐng)漲的。

僅供參考。

三

Q:

我在花鄉(xiāng)橋附近看房，銀地家園您覺(jué)得怎樣？有一套頂樓的復(fù)式130多平，350萬(wàn)有可能成交，您看戶型圖合適嗎？我主要是為了自住，另外兼顧孩子上學(xué)和保值，豐臺(tái)五小也算不錯(cuò)的學(xué)校了，這套房感覺(jué)性價(jià)比也挺高的。

A：

1、銀地家園挺好的，典型的自住為主的小區(qū)。地段兒不算太強(qiáng)，主要是挨著鐵道和市場(chǎng)，導(dǎo)致規(guī)劃空間不足。如果后期新發(fā)地市場(chǎng)真的能整體搬走的話就是大利好了，增加的生活配套能提升地段價(jià)值。

小區(qū)中等吧，您看的應(yīng)該是北邊A區(qū)的，不帶電梯的小板樓，屬于回遷房+安置房+經(jīng)適房+商品房都有小區(qū)，自住為主吧。

2、頂復(fù)130多平，說(shuō)實(shí)話這面積小了點(diǎn)兒，因?yàn)闃翘菡济娣e，導(dǎo)致使用面積的占比有點(diǎn)兒不太實(shí)惠。所以看自己的喜好吧，這種戶型不符合現(xiàn)在的大眾習(xí)慣，出手的時(shí)候都掛牌期長(zhǎng)。

之所以現(xiàn)在的業(yè)主賣(mài)的便宜，就是因?yàn)椴缓觅u(mài)，所以只能降價(jià)。那他現(xiàn)在遇到的問(wèn)題，您將來(lái)要想換房的時(shí)候也同樣遇到。

3、這里的豐臺(tái)五小是分校，跟本校兩碼事兒。另外這里對(duì)口的中學(xué)也不太強(qiáng)，所以不算學(xué)區(qū)房，教育資源中等吧。

居住的性價(jià)比應(yīng)該相對(duì)高，就因?yàn)閱蝺r(jià)低，和其他同等面積的相比自然性價(jià)比高了。但頂樓的價(jià)格走勢(shì)一般都不太強(qiáng)，最好成績(jī)就是跟上平均值。

4、這套房最好讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算算租售比，如果明顯低于其他同等戶型，那就算是性價(jià)比真的高。這種時(shí)期有可能撿漏兒，算完之后比較一下吧。

僅供參考。

四

Q:

我女兒是北京豐臺(tái)集體戶，現(xiàn)在準(zhǔn)備辭職換工作，兼顧讀博，但單位要求必須遷走戶口，否則不配合辦手續(xù)。但我們?cè)诒本](méi)房沒(méi)親戚，想買(mǎi)房又買(mǎi)不起，聽(tīng)說(shuō)有專(zhuān)門(mén)給存放戶口的公司，靠譜嗎？具體價(jià)格您了解嗎？

如果買(mǎi)房的話我們能拿出50萬(wàn)左右的首付，按揭5千，在北京能買(mǎi)房嗎？主要就是比較一下跟花錢(qián)存戶口哪個(gè)劃算，當(dāng)然前提是房子得保值，租金高點(diǎn)。

A：

1、我也只是知道有代存戶口的公司，但是否靠譜兒不知道。理論上應(yīng)該靠譜兒吧，這種業(yè)務(wù)也沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)，跟代交社保的性質(zhì)差不多。價(jià)格我不知道，沒(méi)接觸過(guò)。

2、5000月供對(duì)應(yīng)100萬(wàn)左右的貸款，加50萬(wàn)首付肯定能在北京買(mǎi)房了。郊區(qū)的大把抓，五環(huán)不少呢，四環(huán)也有可能。

但您的要求高了點(diǎn)兒，租金高+保值，不太好找這么各項(xiàng)兼顧的。主要是房子的出租vs買(mǎi)賣(mài)是兩個(gè)市場(chǎng)，出租屬于消費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)屬于投資。CPI通脹率里是計(jì)算租金的，但不計(jì)入房?jī)r(jià)。

一般來(lái)說(shuō)，在預(yù)算不太高的情況下，很難買(mǎi)到兼顧出租和保值的。因?yàn)樽饨鹗找娓叩那疤峋褪欠績(jī)r(jià)不高，所以租金收益才高。而房?jī)r(jià)如果不高就說(shuō)明價(jià)格走勢(shì)不強(qiáng)，也就很難兼顧了。

3、所以要不還是再考慮一下吧，150萬(wàn)的北京房子不難買(mǎi)，但兼顧的不好找。我建議是更多考慮租金收益吧，至少不吃虧。另外買(mǎi)這房如果不自住，那最好別追求面積，而是盡量離市區(qū)近+地鐵沿線，這樣有可能兼顧保值不落后。

僅供參考。

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