觀點(diǎn)網(wǎng) 扎根銅鑼灣的“包租公”希慎興業(yè)在2月26日曬出2025年成績(jī)單，依舊延續(xù)了去年的增長(zhǎng)旋律。

財(cái)報(bào)透露，2025年，受惠于核心業(yè)務(wù)板塊的穩(wěn)健表現(xiàn)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額34.64億港元，同比增長(zhǎng)1.6%，基本溢利達(dá)25.1億港元，同比增長(zhǎng)28.3%。

雖經(jīng)常性基本溢利略微回調(diào)1.9%至19.18億港元，但整體畫風(fēng)依然穩(wěn)中有進(jìn)。

分板塊來(lái)看，商鋪營(yíng)業(yè)額17.27億港元，同比增長(zhǎng)2.6%；寫字樓營(yíng)業(yè)額15.08億港元，微增0.1%；住宅營(yíng)業(yè)額2.29億港元，同比增長(zhǎng)5.0%。

不過(guò)，投資物業(yè)組合的估值卻悄悄縮了水，961.57億港元的身價(jià)，比2024年末微跌0.4%。

在寸土寸金的銅鑼灣，坐擁“最好逛的”利園，希慎興業(yè)取得的這份成績(jī)單，既有香港經(jīng)濟(jì)冷暖的映射，也有利氏家族對(duì)核心物業(yè)持續(xù)調(diào)校的功力。

在同日下午召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，主席利蘊(yùn)蓮感嘆稱，“希慎的轉(zhuǎn)型之路，已經(jīng)步入收成期”。

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“希慎的轉(zhuǎn)型之路，繼續(xù)帶來(lái)成果?！痹?025年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，主席利蘊(yùn)蓮這句話，既是總結(jié)，也像一場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)白。

商業(yè)客了解到，早在2023年年初，希慎興業(yè)便發(fā)布了利園升級(jí)計(jì)劃“Lee Gardens for the Next Century”，涉及整個(gè)街區(qū)的重新設(shè)計(jì)升級(jí)，以及核心品牌的門店擴(kuò)建、調(diào)整等等。

而這些調(diào)整，在2025年陸續(xù)兌現(xiàn)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層透露，香奈兒、LV、蒂芙尼的全新裝修及擴(kuò)建門店陸續(xù)亮相，再加上2024年已調(diào)整完成的迪奧等旗艦店，如今利園區(qū)集結(jié)了超過(guò)100家奢華品牌旗艦店。

“全新裝修及擴(kuò)建的奢華品牌旗艦店為顧客帶來(lái)全新的店內(nèi)體驗(yàn)，對(duì)集團(tuán)的財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)逐步體現(xiàn)”，管理層稱，利園區(qū)2025年人流同比上升11%，租戶銷售同比上升8%，下半年租戶銷售呈現(xiàn)雙位數(shù)的增長(zhǎng)。

不僅是高端大牌在“換裝”，希慎也沒(méi)忘記給街區(qū)加點(diǎn)新面孔。執(zhí)行董事兼首席營(yíng)運(yùn)總監(jiān)呂干威透露，去年利園一口氣引入了超過(guò)50個(gè)新品牌，其中大部分是香港首店。

在品牌調(diào)優(yōu)和租戶升級(jí)的雙重推動(dòng)下，希慎的商鋪業(yè)務(wù)組合交出了一份穩(wěn)健的成績(jī)單，全年?duì)I業(yè)額17.27億港元，同比增長(zhǎng)2.6%，其中香港商鋪貢獻(xiàn)17.04億港元，微增1.5%，按營(yíng)業(yè)額收取的租金錄得1.18億港元。

截至報(bào)告期末，香港商鋪物業(yè)出租率上升至95%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)，2025年的續(xù)約、租金檢討及新出租物業(yè)的租金水平全線保持“向上走”的姿勢(shì)。

但這份暖意能否持續(xù)？

利蘊(yùn)蓮表示，“我們的確見(jiàn)到香港零售市場(chǎng)有復(fù)蘇的跡象。”

她在財(cái)報(bào)當(dāng)中特別提到，為吸引國(guó)際旅客并帶動(dòng)旅客消費(fèi)，香港特區(qū)政府推廣多項(xiàng)大型盛事及世界級(jí)演唱會(huì)，刺激訪港旅客人數(shù)上升，第三季的增幅尤為顯著。

同時(shí)，她也判斷，這份樂(lè)觀將得以持續(xù)。

一方面，是“粵車南下”政策帶來(lái)的新變量。利蘊(yùn)蓮直言，政策將對(duì)利園的客流、業(yè)績(jī)帶來(lái)實(shí)打?qū)嵉闹Α?/p>

而希慎也已準(zhǔn)備就緒，利蘊(yùn)蓮?fù)嘎?，“目前，希慎的?xiàng)目當(dāng)中已經(jīng)配備了175個(gè)電動(dòng)車停車位，是全港島最大的，此外，隨著利園八期的投入使用，電動(dòng)車停車位將增加600余個(gè)，對(duì)粵車南下的游客非常有吸引力?！?/p>

另一方面，利園八期將帶來(lái)新的想象空間。

據(jù)了解，利園八期預(yù)計(jì)于2026年第三季度竣工，總面積逾100萬(wàn)平方呎，隨著八期的落成，利園區(qū)將成為全面貫通的社區(qū)，包括全新的行人通道系統(tǒng)、創(chuàng)造第二層街道購(gòu)物環(huán)境……預(yù)計(jì)將為利園區(qū)出租面積擴(kuò)大約30%，帶動(dòng)區(qū)內(nèi)人流有20個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)。

利蘊(yùn)蓮強(qiáng)調(diào)，“利園八期落成后，利園區(qū)將進(jìn)入另一個(gè)階段。”

寫字樓仍存壓力

事實(shí)上，翻開(kāi)希慎的家底，寫字樓才是真正的“頂梁柱”。截至2025年底，希慎在香港的投資物業(yè)組合總樓面面積約440萬(wàn)平方呎，其中寫字樓占比高達(dá)55%，遠(yuǎn)超商鋪的30%。

除了香港大本營(yíng)，希慎在內(nèi)地也有一座上海利園，商業(yè)樓面面積約90萬(wàn)平方呎，配備375個(gè)停車位。

不過(guò)，相較于商鋪業(yè)務(wù)的一路高歌，寫字樓似乎依舊沒(méi)能走出陰霾。

回顧過(guò)去一年，香港辦公樓市場(chǎng)的關(guān)鍵詞可以概括為“上半年承壓，下半年喘息”。租金跌幅與空置率攀升，主要集中在年初；而到了下半年，隨著IPO市場(chǎng)回暖，金融、財(cái)富管理及專業(yè)服務(wù)行業(yè)開(kāi)始“返場(chǎng)”，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公樓的需求被重新點(diǎn)燃。

根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，2025年第四季度市場(chǎng)整體租金環(huán)比微升0.6%，為2019年第二季度以來(lái)首次錄得增長(zhǎng)。2025年全年整體租金則同比下降2.9%，不過(guò)跌幅為2019年以來(lái)最小。

希慎的寫字樓業(yè)務(wù)，恰好踩在市場(chǎng)曲線的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)上。

財(cái)報(bào)顯示，2025年希慎寫字樓業(yè)務(wù)組合營(yíng)業(yè)額錄得15.08億港元，微增0.1%，整體來(lái)看仍舊穩(wěn)健，但細(xì)細(xì)拆分其數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，香港與內(nèi)地的表現(xiàn)呈現(xiàn)出冷暖有別。

香港物業(yè)方面，出租率從2024年的90%提升至94%，但營(yíng)業(yè)額卻同比下降2.3%，至14.07億港元，這也說(shuō)明，市場(chǎng)需求仍舊存在，但租金層面仍存挑戰(zhàn)。

希慎首席財(cái)務(wù)總監(jiān)蔡易霖在業(yè)績(jī)會(huì)上也坦言：“香港寫字樓市場(chǎng)整體仍有供應(yīng)壓力，公司的出租租金大概有15%的下調(diào)?！?/p>

至于內(nèi)地物業(yè)，上海利園寫字樓81%的面積已獲承租，受此帶動(dòng)，內(nèi)地寫字樓物業(yè)組合的營(yíng)業(yè)額升至1.01億港元，出租率也回升至72%。

雖部分指標(biāo)并未回歸正增長(zhǎng)曲線，但也不乏亮點(diǎn)。蔡易霖特別提到，“超過(guò)85%到期租約已經(jīng)成功續(xù)租，這也反映了利園區(qū)的租戶對(duì)我們的寫字樓服務(wù)和配套，整體上還是比較滿意的?！?/p>

進(jìn)入2026年，資本市場(chǎng)對(duì)于香港寫字樓市場(chǎng)的預(yù)判仍舊延續(xù)“核心區(qū)穩(wěn)住、外圍逐步回升”的觀點(diǎn)，即核心板塊的租金和交易仍有溫和上漲空間，而空置率較高的區(qū)域可能仍需一定時(shí)間消化庫(kù)存。

面對(duì)寫字樓市場(chǎng)的“新常態(tài)”，希慎接下來(lái)的打法也很清晰，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，公司正通過(guò)“傳統(tǒng)寫字樓+共享空間”的組合打法，為市場(chǎng)提供全方位辦公選擇，形成更均衡的租戶結(jié)構(gòu)，從而吸引更廣闊的客源。

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