來源：南風(fēng)窗

2026年2月25日，廣州的一天，被切割成兩個意味深長的歷史性時刻。

傍晚，沉寂已久的珠江新城馬場地塊，在超240輪鏖戰(zhàn)后落槌定音，?越秀地產(chǎn)最終以超過236億元總價競得該地塊，刷新了廣州樓面單價紀錄。

而就在當天下午，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會擘畫了城市突破3.2萬億之后的躍升藍圖，明確了“工商并舉、兩業(yè)融合”的協(xié)同發(fā)展路徑。

在超240輪鏖戰(zhàn)后，?越秀地產(chǎn)最終以超過236億元總價競得珠江新城馬場地塊，刷新了廣州樓面單價紀錄

這并非巧合。從白天的藍圖到傍晚的槌聲，廣州在同一天里，用市場聽得懂的語言，回答了兩個最樸素的問題：錢從哪里來，人往哪里去。

高質(zhì)量發(fā)展的密碼，并非從前外界所熟悉的土地財政。它的背后，是一場正在發(fā)生的良性循環(huán)——城市能級的躍升，推動產(chǎn)業(yè)空間的重構(gòu)，最終帶來資產(chǎn)價值的重估。落到紙上，是規(guī)劃，落到地上，是熱土。

珠江新城最后一塊拼圖

最終的8.5萬元/平方米，相較于約186.44億元的起拍價，?溢價率約26.60%?。

這個數(shù)字，在地產(chǎn)圈激起兩種截然不同的反應(yīng)。

一邊是有人擔憂“泡沫”，把高價和風(fēng)險直接畫上等號。另一邊，那些真正參與競拍的人卻比誰都清楚，這個價格并不是情緒拍出來的，而是算出來的，算的是珠江新城這塊最后拼圖到底有多稀缺，算的是那幾乎可以確定的溢價空間。

廣州珠江新城馬場地塊區(qū)位圖

這塊地看似“天價”，實際上是全球頂級CBD資產(chǎn)的價格修復(fù)。

這個價格算的不是鋼筋水泥，而是城市核心區(qū)的“入場券”。廣州GDP已經(jīng)站上3.2萬億，產(chǎn)業(yè)在加速升級，人口在持續(xù)流入，未來爆發(fā)力巨大。

所以，與其說價格高，不如說是過去被低估的價值，終于被市場重新看見。

此外，從珠江新城東區(qū)當前的產(chǎn)業(yè)密度來看，業(yè)內(nèi)估算大約僅為西區(qū)的六成左右。而馬場的開發(fā)，將顯著提升東區(qū)的整體產(chǎn)業(yè)密度，將補齊“金融城—珠江新城—琶洲”黃金三角的最后一塊短板。

密度本身就是一種價值，當空間被縫合、密度躍升，帶來的將是整個區(qū)域資產(chǎn)價值的系統(tǒng)性重估。

整個珠江新城6.19平方公里的規(guī)劃版圖中，開發(fā)已近飽和，馬場是僅剩的成片可開發(fā)地塊。而在需求端，廣州大量企業(yè)總部、持牌金融機構(gòu)聚集于此，珠江新城核心區(qū)甲級寫字樓空置率控制在相對低位，核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍供不應(yīng)求。

整個珠江新城6.19平方公里的規(guī)劃版圖中，開發(fā)已近飽和，馬場是僅剩的成片可開發(fā)地塊/圖源：視覺中國

某種程度上可以說，8.5萬元/平方米的樓面價，是市場用真金白銀，對廣州“頂級全球城市”身份的集體追認。

236億的總價，還能被放在更大的背景下解讀。據(jù)透露，越秀地產(chǎn)摘地后將緊密結(jié)合廣州“十五五”規(guī)劃，以空間重構(gòu)賦能城市能級躍升，創(chuàng)造未來城市功能新生態(tài)，進一步提升珠江新城對創(chuàng)新人才和高端人群的吸引力。

背后的“廣州確定性”

如果將視角拉長，這場鏖戰(zhàn)還有更深刻的行業(yè)背景。

公開信息顯示，參與競買的8家企業(yè)分別為越秀、保利、華潤、招商、珠實、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。當時競拍十分激烈，開場不到1小時，8家房企相繼出手，幾乎每隔10來秒就刷新競價。

這不是開發(fā)商在賭廣州，而是廣州穩(wěn)健的基本面，讓任何一家頭部企業(yè)不想承受“缺席”的代價。

2月25日的廣州高質(zhì)量發(fā)展大會上，積極參與馬場地塊競爭的企業(yè)——廣東保利城市發(fā)展有限公司黨委書記、董事長劉實現(xiàn)場表示，即使在行業(yè)深度調(diào)整期的過去三年，依然堅定信心，在廣州投資拿地總額達563億元。

廣東保利城市發(fā)展有限公司黨委書記、董事長劉實現(xiàn)場表示：堅定看好廣州、投資廣州

央企的集體參拍，本身就是一種“政策背書”——國家資本在用真金白銀為廣州的城市信用投票。他們敢于血戰(zhàn)，更是因為廣州提供了更多的確定性。

第一，政策穩(wěn)，方向清晰，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會上明確了“工商并舉、兩業(yè)融合”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，廣州還將出臺推進制造業(yè)與服務(wù)業(yè)兩業(yè)融合實施方案，爭創(chuàng)國家級兩業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)，推動制造業(yè)服務(wù)化延伸，促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)平臺化品牌化發(fā)展。這些具體的指引降低了市場的長線預(yù)期風(fēng)險。

第二，市場流動性強，核心地段具有稀缺性，短期波動屬于市場回歸理性的過程，現(xiàn)在我們也看到珠江新城板塊確實夠活躍。當市場不確定時，資本會往最安全的地方扎，而“安全”的一個重要指標，就是這地方有人接盤、能賣得動。從這個意義上說，流動性確實是一種安全感。

第三，產(chǎn)業(yè)有足夠的支撐力，2025年廣州全市“3+5”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值突破萬億元，達10394億元，同比增長4.2%，占全市GDP的比重提升至32.4%。這意味著什么？意味著廣州的經(jīng)濟底盤里，已經(jīng)有將近三分之一是由新興產(chǎn)業(yè)撐起來的。

還有消費和流量。廣州2025年社零總額11032億，同比增長5.5%；快遞處理量全國第一，全年突破200億件；白云機場旅客吞吐量首次跨越8000萬人次；日均6000萬件快遞、30億消費額——這些數(shù)字背后是真金白銀的流動。

2025年廣州市社會消費品零售總額各月累計增速，2025年廣州社零總額11032億，同比增長5.5%

市場主體也很關(guān)鍵。數(shù)據(jù)顯示，廣州經(jīng)營主體已經(jīng)突破400萬家。400萬家什么概念？每個市場主體背后都是一個就業(yè)崗位的提供者，一個稅收的來源，一個城市經(jīng)濟的細胞。

如今，廣州“12218”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，將“兩業(yè)融合”作為兩大主攻方向之一。這些基本面共同構(gòu)成了資產(chǎn)價值的壓艙石。

從“馬場”到“新城”

回溯1993年，當馬場首次響起賽馬嘶鳴時，腳下的珠江新城還是一片魚塘。2003年，汽車城在這里開張，到2008年，它已成為華南最大的豪車交易中心。而此時，珠江新城已崛起為摩天森林。

2026年，當拍賣槌落下，馬場再次站在歷史轉(zhuǎn)折點——這一次，它要承載的最新規(guī)劃的總體定位是：人民文體新客廳、國際商都消費地。

馬場地塊功能規(guī)劃愿景示意圖

結(jié)合今年廣州高質(zhì)量發(fā)展大會提出的“工商并舉、兩業(yè)融合”，有也許會人問：制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的融合，跟馬場這塊地有什么關(guān)系？

關(guān)系就在于，兩業(yè)融合，不只發(fā)生在工廠里，也發(fā)生在城市最核心的土地上。

如果說制造業(yè)需要生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為“大腦”和“神經(jīng)系統(tǒng)”，那么一座城市的核心地段，同樣需要讓商業(yè)與生活深度融合，才能真正煥發(fā)活力。馬場的新定位——“人民文體新客廳”與“國際商都消費地”，正是這種融合邏輯的空間表達。

高質(zhì)量發(fā)展大會上說，要“推動實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、高水平治理、高品質(zhì)生活”。馬場要做的，就是把這三個“高”落在一塊具體的地上——讓高品質(zhì)的生活，生長在高質(zhì)量發(fā)展的核心地段。

未來，這里將成為全民共享、開放包容的城市客廳，也將為廣州建設(shè)國際一流中心城市注入新動能、書寫新篇章。

廣州城市中軸線/圖源：視覺中國

今年是“十五五”開局之年，廣州正在用自己的方式回答：什么是中國式現(xiàn)代化的城市實踐？答案是——讓每一寸土地都承載時代的使命，讓每一個空間都生長出新的可能。

馬場之后，廣州珠江新城或許再無此般“寶地”。但這場拍賣已經(jīng)證明，一座城市真正的“寶地”，不在于土地的稀缺，而在于它持續(xù)自我進化、重塑空間價值的能力本身。

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