一年前，石榴叔寫(xiě)過(guò)一篇文章《當(dāng)車(chē)位成為垃圾資產(chǎn)之后》，當(dāng)時(shí)車(chē)位的下跌趨勢(shì)就很明顯。

那現(xiàn)在呢？有車(chē)位從12萬(wàn)跌到3萬(wàn)，能出手了嗎？

01

過(guò)去幾年，車(chē)位從人人爭(zhēng)搶的“香餑餑”變成了“燙手的山芋”，甚至成為很多人最失敗的投資。

2024年有條新聞我到現(xiàn)在還記得，東莞驚現(xiàn)82萬(wàn)天價(jià)車(chē)位，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)17.5萬(wàn)，溢價(jià)達(dá)到371%，雖說(shuō)是子母車(chē)位，但算下來(lái)單價(jià)也要3.3萬(wàn)元/平方米。我當(dāng)時(shí)特別查了一下，那個(gè)小區(qū)當(dāng)年非常瘋狂，其他車(chē)位掛牌均價(jià)甚至達(dá)到4.3萬(wàn)元/平方米?，F(xiàn)在呢？普通車(chē)位已經(jīng)跌到28萬(wàn)左右，跌幅在50%以上。這還不算最離譜的，東莞的二手車(chē)位交易市場(chǎng)已經(jīng)成了重災(zāi)區(qū)，有些走法拍的車(chē)位，跌幅甚至能達(dá)到80%。工抵車(chē)位的價(jià)格更離譜。

為什么會(huì)跌這么狠？不過(guò)是價(jià)值回歸罷了。

當(dāng)年開(kāi)發(fā)商會(huì)編故事，強(qiáng)調(diào)稀缺，加上車(chē)位總價(jià)便宜，不少人囤車(chē)位想炒高。如今工作日晚上9點(diǎn)到地庫(kù)走一圈，有多少空置，一眼看穿。二手房業(yè)主為了促進(jìn)成交，將車(chē)位打包出售、“半賣(mài)半送”，更加速了車(chē)位的下跌。開(kāi)發(fā)商為了新房促銷(xiāo)，有的是長(zhǎng)期送車(chē)位使用權(quán)，有的直接送產(chǎn)權(quán)......

02

最近網(wǎng)上經(jīng)常有人說(shuō)，"這輩子最后悔的事，就是買(mǎi)了車(chē)位"。

為什么？有的房子降價(jià)能賣(mài)掉，有的車(chē)位打骨折都沒(méi)人問(wèn)。

去年一季度，中指研究院曾發(fā)布過(guò)車(chē)位法拍的成交數(shù)據(jù)，成交率只有9.1%，后來(lái)可能是數(shù)據(jù)太難看了，干脆不公布了。目前市場(chǎng)真實(shí)的情況是，絕大部分新盤(pán)和次新盤(pán)，車(chē)位賣(mài)不動(dòng)。

原因？入住率不高是主要原因，就不多解釋了，另一個(gè)原因是開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在車(chē)位配建的執(zhí)行中普遍超標(biāo)。

此外，大眾對(duì)于車(chē)位現(xiàn)在的消費(fèi)觀也發(fā)生了根本變化。

“能便宜租，為什么要花大價(jià)格買(mǎi)”。

“既然大家都不買(mǎi)，我為什么要買(mǎi)”。

“停路邊免費(fèi)，為什么不?！?。

03

當(dāng)車(chē)位從12萬(wàn)跌到3萬(wàn)，能不能出手呢？這是網(wǎng)友問(wèn)我們的真實(shí)問(wèn)題。

是不是必須買(mǎi)車(chē)位，看的從來(lái)都不是價(jià)格，而是供求關(guān)系和消費(fèi)習(xí)慣。

很多人總盯著1:1.2這個(gè)數(shù)字看，也就是100戶人家配120個(gè)車(chē)位，而我看的是樓盤(pán)的品質(zhì)、入住率，還有位置。核心區(qū)域改善小區(qū)，入住率普遍在70%+，有些新盤(pán)和次新盤(pán)晚上亮燈率還在提高，這些小區(qū)入住人群穩(wěn)定，不少有二胎，家里都有兩輛車(chē)，所以車(chē)位一定稀缺。20萬(wàn)的車(chē)位，租金月只要達(dá)到600元，就比存銀行理財(cái)香了，買(mǎi)兩個(gè)也不怕，以后賣(mài)都是能回本的。主城核心區(qū)域的老盤(pán)就更不用說(shuō)了（能有產(chǎn)權(quán)車(chē)位賣(mài)的盤(pán)，都不會(huì)太差），入住率高車(chē)位配備很低（2005年以前的老小區(qū)，車(chē)位配比通常為1:0.1-0.3，2010-2015年建的小區(qū)，車(chē)位配比通常為1:0.4-0.8），一直是搶手貨，買(mǎi)不到，能高價(jià)租到都得燒高香。

那非核心區(qū)呢？我見(jiàn)過(guò)不少新盤(pán)配比1:1.2，但交房3年入住率才50%，車(chē)位空置率超40%，這種就沒(méi)必要買(mǎi)了，肯定能租到，尤其剛需盤(pán)，大部分一戶一輛車(chē)。如果是剛改盤(pán)，要看入住率，達(dá)到70%，該買(mǎi)還是要買(mǎi)，不能完全算經(jīng)濟(jì)賬，對(duì)生活品質(zhì)有明顯提高，無(wú)非入手的時(shí)間點(diǎn)和購(gòu)買(mǎi)方式。從我的觀察看，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)一般都下不來(lái)，最便宜的購(gòu)買(mǎi)渠道要么是工抵，要么走法拍，還有就是業(yè)主群，有單獨(dú)賣(mài)車(chē)位的。

郊區(qū)盤(pán)呢？沒(méi)必要買(mǎi)。

還有一種情況，買(mǎi)車(chē)位也是劃算的，那就是開(kāi)電車(chē)。算小賬就是家用充電樁晚上充電太便宜了，以江蘇為例，22:00-次日7:00低谷時(shí)段，只要0.38元/千瓦時(shí)，如果在外面充電，要貴3倍以上，更重要的是節(jié)省大量時(shí)間，晚上插上充電槍就可以回家了。當(dāng)然，在買(mǎi)車(chē)位的時(shí)候一定要問(wèn)清楚，是否允許裝充電樁。

有人可能要追問(wèn)，那現(xiàn)在投資一個(gè)有充電樁的停車(chē)位，能賺到錢(qián)嗎？絕大部分賺不到錢(qián)。為什么說(shuō)這個(gè)？現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商會(huì)用充電樁車(chē)位做包裝，宣傳以租養(yǎng)投無(wú)壓力，甚至還帶租約，其實(shí)都是套路。

如果你的車(chē)位不好租，倒是可以花一千塊裝個(gè)充電樁，會(huì)比較容易租掉。

這兩年車(chē)位擠水分比房?jī)r(jià)還狠。真的從12萬(wàn)跌到3萬(wàn)，可以毫不猶豫的下手，純純的消費(fèi)品，比買(mǎi)個(gè)包值得，還能挑個(gè)靠電梯的位置。

話說(shuō)，5萬(wàn)，我也愿意花這個(gè)錢(qián)，只要是長(zhǎng)住。

最后給大家一個(gè)建議，賣(mài)房子的時(shí)候，最好連車(chē)位一起打包。對(duì)于車(chē)位稀缺的小區(qū)，能大大提高房子的吸引力，對(duì)于車(chē)位過(guò)剩的小區(qū)，能減少損失，防止車(chē)位最后爛在手上。