其實(shí)早在2018年，潘石屹就預(yù)言了市場(chǎng)走勢(shì)和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在回過頭來看，他的預(yù)言已經(jīng)得到應(yīng)驗(yàn)。

當(dāng)年，他甩掉了自己名下幾乎所有的寫字樓資產(chǎn)，總值差不多400多億。

面對(duì)他此舉，很多人是一片嘲諷，覺得他沒眼光，膽小，錯(cuò)過了賺錢機(jī)會(huì)…

如今再來看看結(jié)局，人家哪里是膽小，分明就是提前預(yù)判了市場(chǎng)走勢(shì)，幾乎是逃頂成功。

再看留下來的，不是面臨著資產(chǎn)貶值，就是叫苦連天債務(wù)壓力居高不下。還有的人一直堅(jiān)定著等待房子的東風(fēng)再來，結(jié)果寒意正濃，吹得人直打哆嗦。

01.為啥他能“逃頂”成功？因?yàn)?/em>提前看透了邏輯的變化

2018年樓市正火，不少人搶著貸款買房，房企也拼命搶地。那時(shí)的恒大、碧桂園都喊著“銷售額沖萬億”，感覺房企們拿地跟搶白菜似的，

但潘石屹卻在大家瘋狂涌入的時(shí)候，把北京、上海的核心物業(yè)一個(gè)個(gè)出清。很多人笑他膽小，但他的邏輯和大多數(shù)人不一樣：

在后來的一檔專訪中，他回答的很干脆：因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)和未來風(fēng)險(xiǎn)的判斷不一樣。

他解釋說，2008年，只要不違規(guī)，房地產(chǎn)上漲空間大、機(jī)會(huì)多，幾乎沒什么風(fēng)險(xiǎn)。但到了2018年，情況不同了。很多大企業(yè)借的是美元債，收入?yún)s是人民幣——匯率一變化，風(fēng)險(xiǎn)就來了。

結(jié)果呢？很快他的話就被驗(yàn)證了。從2020年恒大美元債爆雷開始，華夏、藍(lán)光、陽(yáng)光城等一批千億級(jí)房企的境外債務(wù)也接連出問題。

再看看潘石屹這邊，早就拿著賣房子的錢，去國(guó)外過得安安穩(wěn)穩(wěn)。

你說他這是膽小嗎？顯然不是，這是他看得太明白了——逃頂不是等最高點(diǎn)，而是在退潮前，先上岸！

02.未來3年，樓市或迎來“3大”走向

①房?jī)r(jià)暴富時(shí)代成為過去式

以前不管你在哪個(gè)城市，只要有資金，閉著眼買房都賺錢，買手上拿一年就能賺幾十萬的差價(jià)，誰買誰爽。

現(xiàn)在呢？從21年底開始一路下行，有的跌去40%都沒人接盤。

比如北京亦莊林肯公園的一些兩居室，去年還能賣550萬，今年掛牌價(jià)就降到490萬，便宜了60萬還是沒人問。

這就像“鈍刀割肉”，表面看好像還行，仔細(xì)一算其實(shí)都在虧。尤其是剛需家庭，本來想買房安家，現(xiàn)在個(gè)個(gè)都變成了“等等黨”，一等等出了一輛寶馬的錢。

②房子越來越難賣，尤其是高層住宅

現(xiàn)在很多房子掛牌半年，連個(gè)問的電話都沒有。

為啥會(huì)這樣？你看看現(xiàn)在的掛牌量，統(tǒng)計(jì)說，全國(guó)掛牌量超730萬套，南京掛牌數(shù)量接近14.2萬套、北京15.2萬套、上海約16.96萬套、重慶更是超20萬套…

房子越來越多，現(xiàn)在最大的問題不是房?jī)r(jià)跌，而是進(jìn)入了“流動(dòng)性冰凍期”

意思是：你想賣，沒人接盤；你愿意降價(jià)，買家還想再砍一刀。

比如杭州陽(yáng)光城有套房，去年報(bào)價(jià)650萬，今年降到570萬，少了80萬，結(jié)果中介帶看次數(shù)居然是：0！

你沒看錯(cuò)，掛在那兒就是個(gè)“擺設(shè)”。

尤其是高層住宅，越來越像沒人敢接的“水泥手雷”。當(dāng)年很多人沖著風(fēng)景好、采光足買了高層，現(xiàn)在呢？電梯老化、物業(yè)不管、外墻脫落、消防隱患…一個(gè)個(gè)問題接踵而至。

比如天津?yàn)I海新區(qū)的一些高層，一到晚上亮燈率不到30%，電梯還經(jīng)常壞，買了根本住不了，還賣不掉。

反觀上海新天地這樣的老牌豪宅，物業(yè)維護(hù)得好，價(jià)格依然堅(jiān)挺，單價(jià)還在15萬以上。

這說明啥？房子不光看地段，還要看“保養(yǎng)”和“品質(zhì)”。老高層如果沒人維護(hù)，真的就成了“雷”，誰接誰吃虧。

③市場(chǎng)分化越來越明顯

也不是所有的房子都不漲，但可以肯定的說，不是所有房子都會(huì)漲，買錯(cuò)就等于砸鍋賣鐵

以前大家都覺得“房子就是資產(chǎn)”，現(xiàn)在得加一句：“只有好地段的好房子才是資產(chǎn)，其他的可能是負(fù)擔(dān)?！?/p>

比如惠州大亞灣某個(gè)樓盤，幾年前賣1.8萬/平，現(xiàn)在成交價(jià)只有6000多，腰斬了還找不到下家。

反觀深圳南山、杭州未來科技城、上海黃浦這些地方的房子，不僅搶手，價(jià)格還穩(wěn)定，有的豪宅樓盤甚至一出來就被搶光。

所以，現(xiàn)在拼的不是你有沒有房，而是你有沒有買對(duì)地方。

看到這有人要問了，這兩年利好一個(gè)接一個(gè)，市場(chǎng)情況咋這樣？

說的沒錯(cuò)，比如：降首付、降利率、給補(bǔ)貼、給貸款，這兩年能用的招幾乎全用上了。但市場(chǎng)反彈了嗎？

沒有。因?yàn)楦締栴}沒變：房?jī)r(jià)還是太高，收入跟不上。

比如大城市房?jī)r(jià)收入比30倍，普通人不吃不喝，起碼要30年才買得起。這種情況下，誰敢往里沖？說句不好聽的，政策出得越多，有時(shí)候反而說明市場(chǎng)越虛弱。

就像醫(yī)生不停給病人打強(qiáng)心針，不是病快好了，而是命快保不住了。

總結(jié)：當(dāng)年很多人覺得潘石屹“膽小錯(cuò)過了高峰”，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)他其實(shí)是“早就看穿了結(jié)局”。

如今，陰跌已成常態(tài)、降價(jià)也賣不動(dòng)、高樓變隱患、資產(chǎn)在分化、政策就像止疼藥……

這一切都在告訴我們：樓市已經(jīng)徹底變天了。所以，別再幻想房?jī)r(jià)還會(huì)暴漲，早點(diǎn)認(rèn)清現(xiàn)實(shí)——看懂趨勢(shì)、握緊現(xiàn)金，才是成年人最該有的清醒。