要是你還想著降價(jià)賣(mài)房，或是還困在“大城市必降”的思維里，那可就大錯(cuò)特錯(cuò)了?，F(xiàn)在最該做的，是拉黑那些勸你降價(jià)割肉的黑中介，甚至直接撤牌不賣(mài)。

買(mǎi)房要踩準(zhǔn)底部拐點(diǎn)前，賣(mài)房要抓牢頂部拐點(diǎn)前，要是在底部拐點(diǎn)前賣(mài)房，只會(huì)后悔終生，就像2019到2021年在頂部高位接盤(pán)一樣，直接被深套。

當(dāng)前大城市二手房市場(chǎng)，四個(gè)特征格外鮮明：

冰山指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，1月多個(gè)城市二手房成交量環(huán)比大漲：廈門(mén)漲43%、南京36%、上海29%、北京25%、深圳24%、成都24%、廣州14%、武漢15%。

以上海為例，1月前20天二手房成交就突破1.4萬(wàn)套，全月預(yù)估達(dá)2.2萬(wàn)套毫無(wú)壓力。1月本是樓市超級(jí)淡季，這種強(qiáng)勢(shì)行情遠(yuǎn)超預(yù)期，足見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀情緒正在升溫。

再看掛牌量變化，26個(gè)重點(diǎn)城市中，僅5個(gè)城市環(huán)比微漲，其余21個(gè)均大幅下降。廈門(mén)1月掛牌量環(huán)比暴跌30%，而成交量卻大漲43%，房源去化速度遠(yuǎn)超新增掛牌速度，供需關(guān)系已明顯失衡。

上海掛牌量環(huán)比降7%，從2025年4月的12萬(wàn)套降至如今的8.9萬(wàn)套，減少3.1萬(wàn)套，跌幅達(dá)26%；北京環(huán)比降4.8%，從2025年8月的14.2萬(wàn)套降至12.7萬(wàn)套，跌幅10%。

不管是房東心灰意冷還是對(duì)后市抱有期待，核心結(jié)果就是大城市掛牌量在全國(guó)范圍內(nèi)大幅萎縮。

價(jià)格方面，一線及強(qiáng)二線核心板塊，在拆遷擴(kuò)圍、新政預(yù)期加持下，局部已開(kāi)啟上漲模式：上海靜安區(qū)柳營(yíng)路老破小價(jià)格翻倍，北京萬(wàn)柳板塊、深圳灣優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格也紛紛反彈。

若開(kāi)春后新政能一次性給足、力度符合市場(chǎng)預(yù)期，這些二手房東會(huì)果斷將價(jià)格上調(diào)至前期高點(diǎn)，只留買(mǎi)家滿心懊惱——誰(shuí)讓你當(dāng)初猶豫不買(mǎi)？

屆時(shí)，那些如今還幫你PUA賣(mài)家、忽悠房東降價(jià)割肉的中介，會(huì)立刻調(diào)轉(zhuǎn)槍口，開(kāi)始催促買(mǎi)家漲價(jià)入手。

各地經(jīng)紀(jì)人已在簽署“恪守中性市場(chǎng)觀倡議”，但中介從來(lái)沒(méi)有真正的中性立場(chǎng)：市場(chǎng)下行時(shí)，靠PUA賣(mài)家獲利；市場(chǎng)上行時(shí)，就靠PUA買(mǎi)家賺錢(qián)，本質(zhì)就是哪邊人多忽悠哪邊、哪邊人少討好哪邊。

現(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)向已變，每個(gè)中介都兼具自媒體屬性，早已從唱衰轉(zhuǎn)向看多。以前唱衰有流量，現(xiàn)在唱多有熱度，再過(guò)兩三個(gè)月，那些曾跟你大談“房地產(chǎn)已完”的中介，會(huì)立馬切換成“樓市光明論”。

中介停止唱衰，利好信息通道就徹底打通，他們會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)鍵的做多力量，就像當(dāng)初把樓市唱衰時(shí)一樣強(qiáng)勢(shì)。

根本邏輯還要看供需關(guān)系：自2022年起，新房開(kāi)工面積持續(xù)小于成交面積，四年累計(jì)減少9億平。

雖尚未抵消2016至2021年開(kāi)工面積超出成交面積的20億平，仍有11億平差值，但這四年累計(jì)新增4000多萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生，疊加100萬(wàn)億超發(fā)貨幣，需求與流動(dòng)性支撐充足。

若全國(guó)開(kāi)啟房票式拆遷，拆一套消化一套庫(kù)存，短期一年去化6-8億平不成問(wèn)題，再疊加2026年自然去化，此前的11億平庫(kù)存基本能清零。

更關(guān)鍵的是，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)不足前期高點(diǎn)的7成，買(mǎi)房總成本甚至低至前高的一半，這就是反彈的絕對(duì)底氣。只要開(kāi)春新政如期落地、力度到位，從一線城市開(kāi)啟的史詩(shī)級(jí)房?jī)r(jià)反彈就將到來(lái)。

樓市反彈需滿足三個(gè)條件：老百姓熬不住、財(cái)政熬不住、政策層面熬不住，如今三個(gè)條件全部具備。所以，大城市二手房東，不妨考慮撤牌，暫時(shí)不賣(mài)了。