就在最近，中海又有“猛料”曝出，足以撼動(dòng)本年度的上海頂豪圈。

前幾天，中海徐匯濱江云錦路地王規(guī)劃公示了。

沒有喧囂的討論，沒有質(zhì)疑的聲音，只有一種共識(shí)——

預(yù)計(jì)將在春節(jié)后入市的這個(gè)項(xiàng)目，可能要重新定義上海頂豪的游戲規(guī)則。

這并不是夸張的說法。當(dāng)1.5容積率的低密土地撞上徐匯濱江的核心區(qū)位，當(dāng)中海把“稀缺”二字做到極致，可能連最難搞的頂豪客戶，都得收起挑剔，靜靜等它開盤。

畢竟，這樣的市區(qū)低密頂豪項(xiàng)目，可能是近10年都很難遇到的項(xiàng)目，也很有可能成為今年上半年的現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目。

今天，艷姐也很想聊聊這個(gè)眾人期待的項(xiàng)目以及中海在上海的發(fā)展情況，也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

01

中海把“稀缺”焊在了這里

這兩年來的上海樓市，已經(jīng)出現(xiàn)了核心資產(chǎn)恒強(qiáng)、越貴越買的典型現(xiàn)象，背后反映出的是豪宅客戶的資產(chǎn)配置邏輯：

頂豪客戶要的不單是可居住的房子，還有不可復(fù)制的稀缺性。

中海，直接把這份稀缺性焊在了徐匯濱江的土地上。

先看一組扎心數(shù)據(jù)：

要知道的是，過去十多年來，雖然徐匯新房供應(yīng)比較多，但實(shí)際上真正的低密墅區(qū)產(chǎn)品，占比非常低，此前云錦東方低密產(chǎn)品遭到瘋搶，就可以看到大家對(duì)于徐匯低密產(chǎn)品的趨之若鶩。

現(xiàn)在，中海帶著1.5容積率的純低密住區(qū)來了——

從此次規(guī)劃方案中可以看到，社區(qū)沒有高低配的妥協(xié)，沒有高密度的擁擠，只有6-9層洋房+4層聯(lián)排的純粹業(yè)態(tài)。

這在寸土寸金的徐匯濱江已經(jīng)非常難得，要知道此前徐匯濱江的豪宅大多數(shù)都是高層項(xiàng)目，此次中海徐匯濱江項(xiàng)目的建筑屬性，也已經(jīng)讓中海手握了一張穩(wěn)贏牌。

除了空間的稀缺，還有數(shù)量的稀缺：

項(xiàng)目總共預(yù)計(jì)打造88套房源，洋房約68套，聯(lián)排僅20套。

要知道，徐匯濱江從來都不缺頂流買家，這么小的體量，基本上就是開盤日光的節(jié)奏。

去年12月26日，中海參與打造的安瀾上海開盤，當(dāng)日勁銷90.77億元，首批房源均價(jià)約17.88萬/㎡，最貴一套達(dá)上億元，也說明頂豪客戶的購(gòu)買力非常強(qiáng)盛。

如今中海又一個(gè)超級(jí)頂豪入市，基本上已經(jīng)預(yù)告了未來中海又要在徐匯濱江火上一把了。

02

中海的三重“暴擊”

雖然目前徐匯濱江地王項(xiàng)目只是在方案規(guī)劃初級(jí)階段，但幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，也足以給接下來的的上海豪宅市場(chǎng)，帶來多重行業(yè)暴擊。

第一重暴擊就是把頂豪該有的體面和私密性都做到位了：

在寸土寸金的徐匯濱江，容積率1.5意味著什么？

意味著樓間距大多能做到1:1以上，意味著大多數(shù)棟樓都能被綠地包裹，意味著身處市中心，卻能擁有“不被打擾的靜謐”——這正是當(dāng)下超級(jí)富豪最看重的核心需求。

更絕的是“內(nèi)外雙綠化”的buff：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰成型公共綠地，社區(qū)內(nèi)部綠地范圍超大，不管是中間的聯(lián)排還是東側(cè)第一排，都被綠地環(huán)繞，硬生生做出了“類獨(dú)棟”的豪宅感。

要知道，頂豪的奢侈，從來不是大理石和黃金堆砌，而是“推窗見綠，出門見景”的自然，是“不被打擾”的私密。

中海把這點(diǎn)，讀懂了，也做到了。

第二重暴擊則是20套聯(lián)排做到了16套邊套，洋房全是邊套！

如果說低密是基礎(chǔ)，那產(chǎn)品細(xì)節(jié)就是中海讓頂豪沉默的關(guān)鍵。

行業(yè)內(nèi)聯(lián)排能做到四拼、五拼已屬不錯(cuò)，中間套永遠(yuǎn)多于邊套。但中海偏要反其道而行之——20套聯(lián)排里，只有4套中間套，其余16套全是邊套！

邊套意味著什么？三面采光，讓房間更具有通透性；側(cè)面附贈(zèng)花園，拓展更多私屬空間；

更重要的是，這樣的設(shè)置讓高凈值客戶的私密性拉滿。放在任何頂豪項(xiàng)目里，這樣的產(chǎn)品都是“樓王級(jí)”的存在，中海卻讓大部分聯(lián)排業(yè)主都能享受到。

再看洋房，一層兩戶，全是邊套，沒有中間套的尷尬。從效果圖來看，外立面更是延續(xù)了富豪們很喜歡的大面積石材+玻璃落地窗設(shè)計(jì)，窗墻比拉滿。側(cè)面還用了弧形轉(zhuǎn)角玻璃，充滿了線條感和弧線美。

第三重暴擊則是總價(jià)預(yù)計(jì)6500萬起步，中海在真正進(jìn)行頂尖客戶的篩選和豪宅圈層的營(yíng)造。

頂豪的核心價(jià)值，除了房子本身，還有圈層的純粹性。

中海對(duì)此門兒清。它直接用“價(jià)格門檻”篩選圈層：洋房300平起步，預(yù)計(jì)總價(jià)約6500萬；聯(lián)排400平起步，預(yù)計(jì)總價(jià)約1.2億。

這個(gè)門檻，不是為了勸退，而是為了保證圈層的純粹。88套房源，意味著未來的業(yè)主都是同一量級(jí)的高凈值人群，沒有雜亂的居住氛圍，只有同質(zhì)的社交圈層。

03

宸嘉發(fā)展的“奇襲”

但也不得不承認(rèn)，此次中海還有一位超級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同臺(tái)對(duì)壘，就是這些年在上海豪宅市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的宸嘉發(fā)展，其在徐匯龍華打造了嘉佰道·徐匯，此前也已經(jīng)對(duì)外披露了相關(guān)產(chǎn)品方案：

項(xiàng)目容積率僅約1.59，同樣打造洋房、疊墅、聯(lián)排組成的低密居住社區(qū)，雖然地理位置不完全相同，但兩者均瞄準(zhǔn)上海頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，客群高度重疊，且預(yù)估單價(jià)均處于20萬/㎡以上的頂級(jí)區(qū)間。

很有意思的是，宸嘉發(fā)展的管理團(tuán)隊(duì)有大量成員出身于“中海系”：

宸嘉發(fā)展在打造高端產(chǎn)品時(shí)，其品質(zhì)追求、細(xì)節(jié)把控和工程管理體系可能或多或少帶有中海的影子。這使得宸嘉項(xiàng)目在產(chǎn)品硬實(shí)力上，能夠更直接地和中海云錦路這樣的頂級(jí)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)。

宸嘉發(fā)展還有一個(gè)非常典型的特性，就是其身上的“藝術(shù)地產(chǎn)”基因，每個(gè)宸嘉打造的作品硬件與細(xì)節(jié)中深度定制藝術(shù)元素；

此外部分項(xiàng)目還會(huì)依托頂級(jí)藝術(shù)資源，打造“嘉藝術(shù)”中心，讓宸嘉的項(xiàng)目在市場(chǎng)上打出了差異化。

所以此次宸嘉發(fā)展很有可能再度通過“藝術(shù)”這個(gè)殺手锏，實(shí)現(xiàn)“奇襲”，成為徐匯濱江的爆款項(xiàng)目。

說實(shí)話，將來中海和宸嘉的項(xiàng)目可能在產(chǎn)品力上確實(shí)不相上下，各有千秋，將來兩者的對(duì)壘，可能就是營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的對(duì)壘，看誰更能夠吸引頂尖客戶的目光，讓客戶們用真金白銀下注。

04

中海上海團(tuán)隊(duì)的進(jìn)階之路

不過有一點(diǎn)可以肯定的是，中海在上海深耕多年，已經(jīng)形成了非常深厚的品牌積淀和客戶基礎(chǔ)。
尤其是回看中海去年在上海的表現(xiàn)，幾乎可以用創(chuàng)造“神話”來形容：

去年大多數(shù)拿地，聚焦低風(fēng)險(xiǎn)地塊，甚至干脆暫停拿地。但中海偏要反其道而行之，全年通過公開競(jìng)拍+股權(quán)收購(gòu)，一口氣拿下6幅地塊，全是徐匯、靜安、普陀這樣的核心片區(qū)。

其中最震撼的，莫過于聯(lián)手招商蛇口等企業(yè)，2025年9月，中海聯(lián)合體以439.53億元獲取東安新村地塊這一全國(guó)“地王”，直接刷新全國(guó)涉宅用地總價(jià)紀(jì)錄。

更狠的是7月上海第六批土拍，中海單日豪擲118.88億，直接拿下靜安、普陀兩宗優(yōu)質(zhì)地塊。再加上徐匯濱江云錦路這宗1.5容積率的低密寶地，中海的2025拿地版圖，幾乎把上海最核心稀缺資源的專業(yè)戶。

中海非常清楚，核心區(qū)的稀缺土地，才是穿越周期的硬通貨。拿下這么多優(yōu)質(zhì)地塊，也讓中海在上海能夠手握銷售爆火的穩(wěn)贏牌。

去年多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)上成為了現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目：
安瀾上海在去年年末大爆上海；中?！ぴ欺【晾锱c中海·環(huán)宇玖章兩大，這兩個(gè)項(xiàng)目也在2025年入市銷售，是中海去年的重要推盤。這些豪宅盤的熱銷，也助力去年中海的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)入了上海TOP5陣列。

中海能在上海這么“豪橫”，靠的是四大核心能力的支撐。

首先是碾壓級(jí)的資金實(shí)力與投資魄力：

市場(chǎng)調(diào)整期，現(xiàn)金流是房企的生命線，多數(shù)企業(yè)連自保都難，中海卻能拿出近400億資金布局核心地塊，這種資金厚度，不是一般房企能比的。

其次是獲取稀缺資源的頂級(jí)能力：

上海核心地塊的爭(zhēng)奪，從來不是“有錢就能贏”。像徐匯東安地王這樣的超級(jí)城市更新項(xiàng)目，涉及復(fù)雜的股權(quán)收購(gòu)和事務(wù)承接，中海不僅能成功入局，還能聯(lián)合招商蛇口、徐匯城投等頭部企業(yè)形成開發(fā)矩陣，靠的是深厚的城市深耕經(jīng)驗(yàn)和資源整合能力。

再者是高端產(chǎn)品的全鏈條操盤能力：

拿地只是第一步，把好地做成好產(chǎn)品、賣出高溢價(jià)，才是真本事。中海在業(yè)內(nèi)素來有“毫米級(jí)產(chǎn)品兌現(xiàn)力”的口碑，從土地規(guī)劃到產(chǎn)品落地，每一步都精準(zhǔn)踩中頂豪需求。

更重要的是它的產(chǎn)品戰(zhàn)略升級(jí)——以“安瀾”系為代表，不再只追求物理空間的奢華，而是注入精神內(nèi)核，打造“一城一座”的頂級(jí)作品，這種審美力和產(chǎn)品理念，剛好契合當(dāng)下頂豪的核心需求。

最后是頭部房企的協(xié)作能力：

面對(duì)徐匯東安這樣的超級(jí)項(xiàng)目，中海沒有單打獨(dú)斗，而是聯(lián)合招商蛇口等企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)——

中海擅長(zhǎng)高端住宅開發(fā)，招商蛇口有獨(dú)特產(chǎn)品IP，徐匯城投懂區(qū)域規(guī)劃，這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的模式，既能共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，又能整合資源，體現(xiàn)了中海運(yùn)作巨型復(fù)雜項(xiàng)目的成熟心態(tài)。

中海上海團(tuán)隊(duì)也可以算是中海內(nèi)部一支能扛能打的隊(duì)伍，他們擅長(zhǎng)運(yùn)作具備稀缺資源屬性的地塊，通過對(duì)高端客群需求的精準(zhǔn)把握，使豪宅價(jià)值超越一般市場(chǎng)邏輯；他們敢于采用極具魄力的推盤策略，比如近300億貨值的中?！ゎI(lǐng)邸在180天內(nèi)分五批次推出，實(shí)現(xiàn)火爆熱銷，體現(xiàn)了團(tuán)隊(duì)的超級(jí)執(zhí)行力。

結(jié)語

此次中海徐匯濱江地王項(xiàng)目，給2026年的上海頂豪市場(chǎng)定了調(diào)：

未來的頂豪競(jìng)爭(zhēng)，不是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，而是稀缺性的競(jìng)爭(zhēng)；不單是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，還有圈層和資源的競(jìng)爭(zhēng)。

只有像中海這樣，手握核心土地、做透產(chǎn)品細(xì)節(jié)、篩選純粹圈層的項(xiàng)目，才是穿越周期的終極核心資產(chǎn)。

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主編：張艷

責(zé)編：marl

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