最近刷短視頻、逛論壇，是不是總能刷到廣州那個(gè)236億的地王？243輪競(jìng)價(jià)，近9小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，最后天河馬場(chǎng)地塊以236.0365億成交——光看數(shù)字就夠震撼了！更絕的是，可售部分樓面價(jià)直接干到8.5489萬(wàn)/平，刷新廣州紀(jì)錄。有人看完拍大腿：“樓市要回暖了？”有人卻潑冷水：“別瞎激動(dòng)，現(xiàn)在不一樣了！”

其實(shí)不止廣州，最近兩年一線和強(qiáng)二線城市的地王真不少。2024年底到現(xiàn)在，各種“總價(jià)新紀(jì)錄”“單價(jià)新高度”接連冒出來(lái)，2025年更是集中爆發(fā)。但你發(fā)現(xiàn)沒(méi)？這些地王大多是各地“壓箱底”的核心地塊，像廣州這個(gè)馬場(chǎng)，是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模凈地，稀缺到?jīng)]朋友。

為啥現(xiàn)在地王多？核心是土拍邏輯徹底換了——現(xiàn)在全國(guó)樓市走“提質(zhì)縮量”路線，供地規(guī)模一直在縮。比如北京，2024年計(jì)劃供地412.71公頃，2025年彈性供應(yīng)直接砍到240-300公頃，2026年還要縮到200-240公頃，連續(xù)三年往下掉。這不是北京獨(dú)一份，全國(guó)多數(shù)核心城市都這樣。

為啥供地要縮？?jī)蓚€(gè)點(diǎn)得說(shuō)清楚。第一個(gè)是開(kāi)發(fā)商拿地信心不足。你看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.9億平，2023年降到11.1億平，2025年更猛，直接跌到8.81億平。銷(xiāo)量一直掉，開(kāi)發(fā)商哪敢隨便拿地？地方怕土地流拍浪費(fèi)資源，只能少供點(diǎn)。

再說(shuō)說(shuō)另一個(gè)原因，地方也在主動(dòng)調(diào)整。過(guò)去拼供地?cái)?shù)量，現(xiàn)在改拼質(zhì)量了。與其拿一堆沒(méi)人要的地，不如掏出核心優(yōu)質(zhì)地塊，高效利用資源。這也是各地土拍政策的大方向。

為啥各地都愿意掏“壓箱底”？?jī)蓚€(gè)考量。首先，核心地塊稀缺，根本不愁賣(mài)，不會(huì)堆庫(kù)存。反而能靠核心區(qū)的成交量，拉動(dòng)點(diǎn)市場(chǎng)信心，還能帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)。再一個(gè)，很多城市對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)還沒(méi)完全轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，用優(yōu)質(zhì)地塊換收益，能緩解點(diǎn)財(cái)政壓力，畢竟質(zhì)量上去了，單價(jià)高，總量不一定少。

還有個(gè)事兒也得提——住宅新規(guī)改了，給地王加了buff。新規(guī)范里，層高不低于3米，四層以上必須裝電梯，得房率、隔音這些也改善了。這些剛好戳中傳統(tǒng)住宅的痛點(diǎn)，讓核心地塊更吸引人了。

開(kāi)發(fā)商敢加價(jià)，也因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上改善需求旺。很多人想換房，但找不到好項(xiàng)目。核心地塊+新規(guī)落地的產(chǎn)品，剛好滿(mǎn)足這部分人的需求——想住得舒服點(diǎn)，還得靠譜。

現(xiàn)在樓市預(yù)期不穩(wěn)，不管開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，都在找“確定性”。啥最確定？稀缺性??！核心地段、好產(chǎn)品，不僅有人接盤(pán)，抗跌性還強(qiáng)。在這波動(dòng)的市場(chǎng)里，這就是“安全墊”。所以核心地王一出來(lái)，大家都盯著。

但別覺(jué)得地王頻出就是樓市全面回暖了——現(xiàn)在的市場(chǎng)和以前完全不一樣。以前一塊地王能拉全城房?jī)r(jià)漲，因?yàn)槟菚r(shí)候是炒房主導(dǎo)的普漲，房企高杠桿博弈，地王一出，大家恐慌性入市?，F(xiàn)在？早沒(méi)那回事了。

現(xiàn)在是徹底的兩極分化。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)改善房或豪宅，靠稀缺性和產(chǎn)品力，還能被認(rèn)可；但非核心區(qū)、遠(yuǎn)郊的老破小，要么橫盤(pán)要么跌，去化壓力大得很。說(shuō)白了，現(xiàn)在的地王，只是核心區(qū)的“強(qiáng)心針”，再也不是拉全城房?jī)r(jià)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”了。

看2025年的數(shù)據(jù)就知道，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比降8.7%，銷(xiāo)售額降12.6%，多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在跌。只有上海房?jī)r(jià)持續(xù)漲，其他三個(gè)一線城市，多數(shù)月份新房?jī)r(jià)格還在跌。改善盤(pán)賣(mài)得還行，但整體還是往下走。

地王確實(shí)釋放了點(diǎn)局部積極信號(hào)——核心區(qū)需求還挺堅(jiān)挺，信心慢慢在修。但對(duì)整體樓市的拉動(dòng)，已經(jīng)弱太多了?，F(xiàn)在的邏輯變了，普漲時(shí)代沒(méi)了。不管買(mǎi)房還是拿地，認(rèn)清“分化”這個(gè)趨勢(shì)，盯著核心價(jià)值，才是正經(jīng)事。

參考資料：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：2021-2025年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)

北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)：2024-2026年北京商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：多地核心優(yōu)質(zhì)地塊土拍動(dòng)態(tài)分析