市場分化愈發(fā)嚴重，普宅還在價格拉扯，而豪宅自年底開始瘋狂去化。

在各種新房豪宅陸續(xù)入市的期間，萬科瑧山府也要“插上一手”？

網(wǎng)傳萬科瑧山府的保留房源——位于5棟的74套豪宅單位，或?qū)⒓腥胧小?/p>

與上次相同，這次同樣是以拍賣的方式入市。

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這批房源的戶型很純粹，只做231㎡和240㎡兩種大平層，總價約4000萬出頭，起拍單價17萬/㎡起，整體貨值接近30多個億。

瑧山府共有9棟，共556戶，除開兩棟商墅外，有7棟高層，都是3梯2戶，其中1-2-3-4-5屬于240平，6-9棟為231平（分東、西兩個朝向）。

第5棟原定為人才房，租賃給特定人才居住。

7棟高層呈現(xiàn)錯式排列，從北到南可以說分成了三排，1-3棟位于第一排，與北環(huán)大道之間相隔了華為數(shù)字能源辦公棟和兩棟宿舍。

5/4棟位于中間，相隔于中心泳池兩端。6/9兩棟排在南面兩端，與北面的1棟、3棟相對應。

230㎡戶型圖：

240㎡戶型圖：

萬科目前負債約300億元，30億元出售掉也只是緩一口氣而已。

況且，實際拍賣是否真能以4000萬一套成交還是未知數(shù)。

近些年的法拍豪宅，先經(jīng)歷一次流拍，二拍、三拍再成交的例子比比皆是，17萬/㎡的價格，又是否會有人買單呢？

上次臻山府拍賣共4套房源，最終是2套成交2套流拍，四套價格如下：

3棟4101戶240㎡約4120萬，單價17.17萬

4棟4101戶240㎡約4166萬，單價17.36萬

4棟4102戶240㎡約4286萬，單價17.86萬

9棟3801戶231㎡約3977萬，單價17.22萬

02

2017年5月，萬科瑧山府一期200多套房源開盤，毛坯備案均價約9.97萬/㎡，另有7000元/㎡的裝修費，開盤首日去化約8成；

2018年，同樣推出200多套房源，毛坯備案均價9.75萬/㎡，開盤全部售罄。

到2021年，成交價就已去到20萬+/㎡，房價漲幅超110%！

240㎡戶型曾經(jīng)一度飆升到5800萬，單價高達24.16萬/㎡。

萬科臻山府所在的香蜜湖安托山片區(qū)，周邊二手成交均價目前如下：

均價在15萬以上的除了臻山府，還有錦盧花園與安巒公館。

片區(qū)價格最低的目前是雅福居，均價在11.5萬元/㎡。

03

去年年底深圳豪宅市場迎來了一波爆發(fā)。

根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，12月份成交量為近兩年來最高，其他月份較為平穩(wěn)，下半年成交量高于上半年。

12月份成交量較高，主要為綠景白石洲璟庭、深圳灣澐璽、保利瑧譽項目。

從價格來看，全年成交均價102047元/平，同期下降2.1%，豪宅項目中網(wǎng)簽價格較高的項目有深圳灣澐璽、中海深灣玖序花園等，其中深圳灣澐璽成交均價為168000元/平。

2025年深圳豪宅批售54.5萬平，同比上升12.3%；推售面積54.5萬平，同比上升32.4%。

今年豪宅入市數(shù)量止跌回升，主要集中于11、12月份，多個月份零供應。

與往年不同，今年豪宅市場產(chǎn)品分化加劇，部分高價項目銷量超過市場預期。

受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，此前“普豪”的買家對房產(chǎn)選擇會更加保守，市場逐漸再向剛需+頂豪的成交組合推進。

從現(xiàn)狀來看，未來短期內(nèi)豪宅市場還是受到市場追捧的，尤其是核心地段，優(yōu)質(zhì)配套的豪宅。

深圳未來優(yōu)質(zhì)豪宅的供應量會不斷上升，

未來位于核心地段的豪宅依然備受市場追棒，并且隨著優(yōu)質(zhì)房子供給量上升，豪宅市場有望筑底反彈。