文/粵進深 嚴明會

產(chǎn)品高姿態(tài)，價格低姿態(tài)，綠城再一次詮釋了這句話的真諦。

1月15日，位于寶安沙井的全新盤綠城錦和玉鳴拿到預(yù)售證。

首推1棟和6棟，共185套住宅，主力戶型為建面約89㎡的3房2廳2衛(wèi)，104-106-107-127-130㎡的4房2廳2衛(wèi)。

備案均價4.98萬元/㎡，備案單價4.43-5.33萬元/㎡，備案總價區(qū)間395-678萬元/套。

目前流出的開盤折扣約為95折，折后均價4.73萬元/㎡，折后總價375萬起。

我們分戶型來看：

·89㎡3房2衛(wèi)，折后單價區(qū)間約4.21-4.48萬元/㎡，總價約375-402萬元。

·104-107㎡4房2衛(wèi)，折后單價區(qū)間約4.47-4.66萬元/㎡，總價約466-501萬元。

·127-130㎡南北通4房2衛(wèi)，折后單價區(qū)間約4.65-4.83萬元/㎡，總價約591-622萬元。

對比此前吹風(fēng)價 ↓

·89㎡3房2衛(wèi)，折后單價區(qū)間約4.4-4.6萬元/㎡，總價約393-410萬元。

·104-107㎡4房2衛(wèi)，折后單價區(qū)間約4.62-5萬元/㎡，總價約490-530萬元。

·127-130㎡南北通4房2衛(wèi)，折后單價區(qū)間約4.75-5.1萬元/㎡，總價約617-645萬元。

綠城給的價格還是很有誠意的，傳開盤可能還有大驚喜。

01

目前，沙井片區(qū)在售的拾悅城楠園，參考均價3.6萬/㎡；萬豐海岸城檀府，參考均價5.14萬/㎡。（數(shù)據(jù)來源：貝殼找房）

拾悅城楠園已經(jīng)開盤比較久了，項目一直在走降價路線。

萬豐海岸城檀府于2025年10月25日開盤，去化比較一般，至今網(wǎng)簽仍停留在20多套。

所以，綠城錦和玉鳴還是非常明智的，即使作為深圳首個新國標(biāo)項目，也未把姿態(tài)擺得太高。

畢竟首開成績還是很重要的。

前期如果賣得不好，后面會更加艱難。

項目地塊，是綠城在2025年8月初拿下的。

當(dāng)時，綠城跟越秀、中海、華潤一起競爭，角逐25輪后，才拿下該地塊。

成交總價12.15億元，折合樓面價20363.7元/㎡，溢價率11.47%。

這是一宗純宅地，沒有雜七雜八的配建任務(wù)，地塊素質(zhì)相當(dāng)不錯。

近地鐵，距11號線沙井站約400米，交通便利。

周邊商業(yè)等配套，也比較成熟。

更為重要的是，地塊所在的沙井片區(qū)，已多年無宅地出讓，新盤供應(yīng)主要來自于舊改。

比如前面提到的萬豐海岸城檀府，就是舊改而來。

相較于容積率爆表的舊改項目來說，綠城錦和玉鳴僅3.1的容積率簡直秒殺。

另外，項目限高80米，住宅總高16-25層，2梯5戶/2梯6戶設(shè)計。

居住舒適度不言而喻。

綠城對這個項目也十分重視。

不僅拿出了集團旗下八大產(chǎn)品系之一的“海棠系”，還拉來了越秀一起開發(fā)，產(chǎn)品做得很是驚艷。

02

項目開發(fā)主體為深圳市綠秀地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱：綠秀地產(chǎn)）。

該公司成立于2025年8月6日，也就是拿地后兩天。

由陳德才擔(dān)任法定代表人和經(jīng)理。

陳德才很有能力。

他是“70后”，1994年本科畢業(yè)于河北工程大學(xué)，2000年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)，典型的高材生。

履歷也非常硬核。

2000年底，加盟深圳萬科，擔(dān)任發(fā)展部經(jīng)理，助力萬科在深圳的早期布局。

在萬科呆了三四年后，2004年，陳德才組建深圳市承翰投資公司并擔(dān)任副總經(jīng)理。后又于2008年，擔(dān)任深圳市文偉投資總經(jīng)理。

期間，他積累了豐富的項目操盤和舊改經(jīng)驗，并正式進入地產(chǎn)高管序列。

2010年，他回到了老東家萬科，參與組建新疆萬科并擔(dān)任助理總，帶領(lǐng)新疆萬科進入當(dāng)?shù)刂髁鞣科箨嚑I。

再次從萬科離開后，陳德才于2013年底加盟了泰禾集團，擔(dān)任泰禾廈門區(qū)域公司總經(jīng)理，管控廈門、泉州兩地多個住宅與綜合體項目。

不過，他在泰禾時間不長，僅僅一年多后便加入龍光集團，歷任龍光珠海區(qū)域總裁、龍光集團副總裁兼珠中江區(qū)域總裁。

龍光，也是他任職相對較久的一家房企。

在其帶領(lǐng)下，龍光珠中江區(qū)域成為深圳之外，盈利水平、經(jīng)營質(zhì)量最好的區(qū)域。

2022年，陳德才又任職于星河地產(chǎn)，擔(dān)任華南區(qū)域總裁一職。

加盟綠城是在2025年2月，職務(wù)是綠城中國華南區(qū)域深圳公司總經(jīng)理。

滿打滿算，進入綠城還不滿一年。

就在他上任半年之時，綠城拿下了綠城錦和玉鳴項目地塊。

所以，這個項目的入市成績?nèi)绾?，對陳德才來說至關(guān)重要。

03

最后，再來說說該項目的合作伙伴——越秀地產(chǎn)。

雖然拿地沒多久，市場就傳出引入越秀合作開發(fā)，但在股權(quán)上一直沒看到越秀的身影。

直到2025年11月底，拿地快四個月后，越秀才完成入股，并且成為了綠秀地產(chǎn)的控股股東，持股50.001%。

綠城則由原來的持股100%，變?yōu)槌止?9.999%。

同時，越秀還派出了一位干將，擔(dān)任綠秀地產(chǎn)董事長，名叫杜敏。

據(jù)公開資料，杜敏曾任越秀地產(chǎn)灣區(qū)東部區(qū)域公司總經(jīng)理助理，并擔(dān)任越秀旗下多家項目公司的董事長、經(jīng)理等職。

最近幾年，越秀在廣州大本營干得風(fēng)生水起，但在深圳市場相對還是稍遜色一點。

整個2025年，它在深圳參與了多宗地塊的競拍，均未能成功奪地。

同年10月，其位于光明科學(xué)城片區(qū)的越秀星科源啟開盤，至今去化不足三成。

所以，與綠城合作的錦和玉鳴項目，承載著越秀打破深圳市場僵局的厚望，也是其在獨立拿地遇阻后，以合作模式破局的關(guān)鍵一役。