經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶

1月16日，位于北京市朝陽區(qū)麥子店街38號的三全公寓120套房產(chǎn)及200多個地下車位分別在阿里資產(chǎn)平臺競價，由于無人出價流拍。阿里資產(chǎn)信息顯示，這次出售的資產(chǎn)由北京景秀商業(yè)管理中心（有限合伙）（下稱“北京景秀”）委托光大金甌資產(chǎn)管理有限公司（下稱“光大金甌”）對外處置。

三全公寓位于北京亮馬橋區(qū)域，周邊為使館區(qū)。根據(jù)三全公寓官方介紹，住戶以歐美和日本客人為主，多為跨國公司駐華代表及高管。此前，北京景秀持有的三全公寓配套商鋪已售出。

北京景秀為景瑞控股有限公司（01862.HK）旗下景瑞不動產(chǎn)控制的企業(yè)。根據(jù)景瑞控股官網(wǎng)介紹，景瑞不動產(chǎn)主要從事租賃式公寓和辦公樓的投資、開發(fā)、改造及運營等業(yè)務(wù)，上述120套房產(chǎn)屬于景瑞控股長租公寓品牌“悅樘甄選公寓”。

一位接近光大金甌的人士告訴經(jīng)濟觀察報，景瑞控股無力償還對光大金甌約7.2億元的相關(guān)債務(wù)，上述120套公寓房產(chǎn)、地下車位及配套商鋪均為該筆債務(wù)的抵押物。經(jīng)雙方協(xié)商，擬通過處置相關(guān)抵押資產(chǎn)償債。

近兩年，在房地產(chǎn)行業(yè)逐步回穩(wěn)的背景下，出售一線城市存量不動產(chǎn)尤其是已投入運營、權(quán)屬清晰的成熟資產(chǎn)，已成為部分房企化解存量債務(wù)的重要方式。在此過程中，金融機構(gòu)通過處置抵押物降低潛在風險敞口；房企則借此避免陷入更為被動的司法處置程序。

出售資產(chǎn)

三全公寓項目占地1萬平方米，建筑面積5.4萬平方米，由3棟高層住宅及1棟商業(yè)裙樓組成。其中住宅均為26層，共624戶，面積從35平方米到225平方米不等。

景瑞控股旗下的悅樘甄選公寓占據(jù)其中194套住宅及部分底商和地下車位。本次主要出售其中的120套住宅、4126平方米底商及200多個地下停車位。其中底商已于2025年12月19日以6150萬元成交，折合單價約1.5萬元/平方米。

此次掛牌出售的120套房產(chǎn)建筑面積合計13824.7平方米。其中僅有兩套面積在60平方米左右，其余房源面積均在110—130平方米之間，戶型以兩居室為主。按起拍價計算，整體折合單價約為5.8萬元/平方米。

根據(jù)阿里資產(chǎn)信息，截至2025年12月9日，120套住宅中93套有租約，其余27套無租約或為日租租約。

據(jù)景瑞不動產(chǎn)一位銷售經(jīng)理介紹，目前對外出租房屋起價約2萬元/月，根據(jù)樓層、朝向、裝修及是否配備家具，租金有所差異；簽訂一年及以上長租協(xié)議可享受相應(yīng)優(yōu)惠。

三全公寓地下停車場200個車位亦于1月16日起競價，起拍價4800萬元。地下車位分布在負一層和負二層，建筑面積13297.8平方米，已承包給一家停車管理公司經(jīng)營，承包期至2031年10月31日。

據(jù)上述接近光大金甌人士介紹，景瑞控股欠光大金甌債務(wù)本金7.2億元，三全公寓住宅、底商和地下車位出售所得資金主要用于償還債務(wù)本息。多數(shù)資產(chǎn)租金為月付或季付，競拍人拍得資產(chǎn)后，雙方約定交割日，交割日前的租金歸景瑞控股所有，交割日后的租金由拍得人收取。

早在2025年10月，光大金甌在阿里資產(chǎn)發(fā)布120套房產(chǎn)、底商和地下車位的招商公告，當時擬以打包方式一次性出售。根據(jù)該公告，120套房產(chǎn)大部分位于3號樓，一號樓和二號樓僅有少量房產(chǎn)。

2025年11月26日，光大金甌在阿里資產(chǎn)首次掛牌出售三全公寓配套底商，起拍價5300萬元。經(jīng)12輪競拍，該底商最終以6150萬元成交，溢價率約16%。

2025年12月22日，光大金甌在阿里資產(chǎn)平臺分別掛牌120套房產(chǎn)和200多個地下停車位。若三項資產(chǎn)全部順利售出，預(yù)計可獲得超過9億元現(xiàn)金，足以覆蓋景瑞控股欠光大金甌的7.2億元債務(wù)。1月16日，兩項資產(chǎn)由于無人出價流拍。上述光大金甌人士稱，兩項資產(chǎn)還將擇期繼續(xù)出售。

由買到賣

三全公寓于1998年建成，開發(fā)商為北京三全公寓有限公司。天眼查顯示，最初股東為三全工程（香港）有限公司和北京市東風農(nóng)工商公司；2018年，東風農(nóng)工商將其持有的三全公寓20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京金明多網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司。

早在2017年2月，景瑞控股以6.4億元對價購買58家特殊目的公司100%股權(quán)（該58家特殊目的公司持有三全公寓60套房產(chǎn)）；同時以6.3億元收購三全公寓另外120套房產(chǎn)、停車場及底商等資產(chǎn)。

根據(jù)景瑞控股披露，2017年9月，該筆總對價12.7億元的收購?fù)瓿�，折合成本單價約5.3萬元/平方米。本次出售的相關(guān)資產(chǎn)最初收購成本為6.3億元，按照當前起拍價算已實現(xiàn)一定增值。

景瑞控股財報顯示，三全公寓租期收益率為2%，商鋪收益率為5.5%；截至2017年底，收購的三全公寓相關(guān)資產(chǎn)投資性物業(yè)估值為17.4億元，遞延所得稅負債為4.67億元，凈資產(chǎn)值為12.7億元。

2018年7月，景瑞控股以北京景秀股權(quán)、三全公寓相關(guān)資產(chǎn)及租金應(yīng)收款為抵押，發(fā)行到期日為2029年11月28日的7.2億元商業(yè)抵押擔保債券，其中優(yōu)先級債券6.84億元，年利率6.6%，按季支付利息；景瑞控股認購3600萬元次級債券。

該7.2億元商業(yè)抵押擔保債券的優(yōu)先級投資人為華夏基金。2023年8月，華夏基金將相關(guān)債券轉(zhuǎn)讓給光大金甌，同時約定債券提前至2025年1月到期，景瑞控股支付光大金甌年利率6%—8%。

按照景瑞控股財報披露的信息，在本次債券重組中原債權(quán)人和新債權(quán)人約定，雙方均需為債券抵押物尋找及推薦潛在買家，出售抵押物所得款項用于償還貸款；若到期前仍未能出售，光大金甌有權(quán)沒收或變賣抵押物用于償債。

2025年1月，景瑞控股與光大金甌簽訂債務(wù)展期協(xié)議，將年利率調(diào)整至6%—12%，并約定2025年12月償還貸款。據(jù)上述光大金甌人士介紹，展期到期后景瑞控股仍無力償債，因此啟動抵押物拍賣程序。

三全公寓從建成至今已經(jīng)超過20年。根據(jù)貝殼網(wǎng)披露的信息，二手房掛牌單價為6.2萬元—7.8萬元/平方米，2025年共成交3套二手房；租金方面，一居室掛牌租金為8000元—9500元/月，兩居室租金1.7萬元—2萬元/月左右。

瘦身戰(zhàn)略

作為一家中小型房企，景瑞控股自2017年起正式確立從傳統(tǒng)開發(fā)商向資產(chǎn)管理服務(wù)商轉(zhuǎn)型的“大資管”戰(zhàn)略，逐步構(gòu)建了優(yōu)鉞資管、景瑞地產(chǎn)、景瑞不動產(chǎn)、景瑞服務(wù)和合福資本五大業(yè)務(wù)平臺。

景瑞不動產(chǎn)主要運營悅樘公寓和景瑞商辦兩大品牌。其中，悅樘公寓為長租公寓業(yè)務(wù)線，三全公寓相關(guān)資產(chǎn)即屬于該品牌；景瑞商辦則主要聚焦商業(yè)和辦公物業(yè)。

2017年，在收購北京三全公寓部分資產(chǎn)后，景瑞控股又以7.1億元收購上海易里公寓及青島國敦酒店60%股權(quán)，并以3億元收購上海張江碧波路5號辦公樓，初步搭建起租賃業(yè)務(wù)框架。

2018年，景瑞控股開始大規(guī)模擴張租賃業(yè)務(wù)，全年累計收購10個項目，包括：以2.7億元收購北京程遠大廈221套公寓；以2.8億元收購北京東直門內(nèi)大街9號院4號樓商業(yè)大廈；以2.2億元購入北京海淀中街商業(yè)物業(yè)；以2.4億元買入北京交道口南大街商業(yè)物業(yè)；以2.3億元收購上海浦東浙橋路99號商業(yè)物業(yè)。

2019年，景瑞控股完成對上海幸福萊商務(wù)酒店的收購。2020年，在長租公寓及商辦等租賃業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，景瑞控股正式組建景瑞不動產(chǎn)平臺。

截至2021年，景瑞不動產(chǎn)在北京、上海、杭州、蘇州等城市累計布局長租公寓11家、商辦項目3個，資產(chǎn)管理規(guī)模接近90億元。

2022年，景瑞控股租賃業(yè)務(wù)收入同比增長113%；2023年同比增長10.3%。然而，受2022年債務(wù)違約影響，景瑞控股在融資及償債等方面面臨較大壓力，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)擴張受限。

2024年，受房地產(chǎn)市場波動等因素影響，景瑞控股的租賃業(yè)務(wù)收入同比下降3.1%；2025年上半年，租賃業(yè)務(wù)收入同比下滑19.5%。同年，景瑞控股提出“保內(nèi)、暖外、瘦身”三年計劃，正式啟動自救。

由于主體信用出險、流動性持續(xù)緊張，通過處置抵押資產(chǎn)償債或以資抵債已成為降低杠桿、壓降負債的必要手段之一。出售三全公寓相關(guān)資產(chǎn)，正是其“瘦身”計劃的重要組成部分。

一位從事資產(chǎn)拍賣的人士告訴經(jīng)濟觀察報，最近，部分一線城市核心區(qū)資產(chǎn)因性價比較高，找到買家并不困難，其所在公司經(jīng)手出售某一線城市核心區(qū)一棟辦公物業(yè)，成交單價超過15萬元/平方米。

（作者 田國寶）

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田國寶

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