作者：周軍律師.

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在建設(shè)工程領(lǐng)域，“以房抵工程款”是發(fā)包人清償欠款的常見方式。但實踐中，實際施工人是個體工商戶，而抵頂房屋存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，尤其是被開發(fā)商抵押給銀行等金融機構(gòu)的情況極為普遍。

那么，個體工商戶施工工程接受以工程款抵頂?shù)姆课萦袃?yōu)先權(quán)嗎？

最高院《陳某、甲公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事再審案》中明確：

以房屋抵頂工程款的，房屋已經(jīng)成為工程款的物化載體，施工人對案涉房屋享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押債權(quán)和一般債權(quán)，具有排除人民法院強制執(zhí)行的優(yōu)先效力，能夠排除人民法院的強制執(zhí)行。

本案爭議的焦點問題是：陳某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

依據(jù)查明事實，某石材經(jīng)銷處與丙公司簽訂《××單元入口門樓外墻施工合同》，某石材經(jīng)銷處進行了實際施工，案涉工程已經(jīng)竣工驗收合格，丙公司應(yīng)向某石材經(jīng)銷處支付相應(yīng)工程價款。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”的規(guī)定，在案涉房屋查封前，某石材經(jīng)銷處與丙公司簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議》，約定丙公司以案涉房屋抵頂欠付某石材經(jīng)銷處的部分工程款。該以房屋抵頂工程價款行為系某石材經(jīng)銷處通過折價方式行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，亦未超過行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限。

甲公司主張某石材經(jīng)銷處不具有施工資質(zhì)，案涉《××單元入口門樓外墻施工合同》無效，某石材經(jīng)銷處不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

本院認(rèn)為，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是法律規(guī)定的建設(shè)工程承包人的法定權(quán)利，目的是保障承包人能夠優(yōu)先獲得工程款，建設(shè)工程施工合同有效并非承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的前提條件。

依據(jù)《建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第一條“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)�！钡囊�(guī)定，案涉房屋已經(jīng)成為某石材經(jīng)銷處取得工程款的物化載體，某石材經(jīng)銷處對案涉房屋享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于甲公司對丙公司的一般債權(quán)，具有排除人民法院強制執(zhí)行的優(yōu)先效力。

參照《中華人民共和國民法通則》第二十九條：“個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶的債務(wù)，個人經(jīng)營的，以個人財產(chǎn)承擔(dān)；家庭經(jīng)營的，以家庭財產(chǎn)承擔(dān)”的規(guī)定，某石材經(jīng)銷處系個體工商戶，其本身并沒有獨立的財產(chǎn)，財產(chǎn)為某石材經(jīng)銷處經(jīng)營者夫妻共有。陳某作為某石材經(jīng)銷處經(jīng)營者的配偶，其基于某石材經(jīng)銷處的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)對案涉房屋享有的民事權(quán)益，亦能夠排除人民法院的強制執(zhí)行。

周軍律師提醒，此類案件涉及多重權(quán)利沖突，法律適用復(fù)雜，證據(jù)要求嚴(yán)苛。若遇到相關(guān)糾紛，建議及時咨詢專業(yè)律師，結(jié)合案件具體情況梳理權(quán)利關(guān)系、核查證據(jù)效力、制定針對性的維權(quán)策略，確保自身合法權(quán)益得到有效保護。

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