觀點(diǎn)網(wǎng) 上海又一個(gè)“王牌商場”，悄悄擺上了交易桌。

據(jù)1月12日媒體報(bào)道，位于浦東核心地段的復(fù)地萬科活力城正以22億元的身價(jià)尋找新主人。

上述項(xiàng)目是一座六層盒子型商業(yè)體，坐擁近11萬平方米的體量，出租率達(dá)到97%，卻依然難逃“被拋棄”的命運(yùn)。

若傳聞屬實(shí)，曾經(jīng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的復(fù)地與萬科，如今為何雙雙放手？

于萬科而言，此番轉(zhuǎn)讓或許是債務(wù)壓力下的無奈選擇，但從“復(fù)星系”的角度來看，這又何嘗不是業(yè)績危機(jī)下的斷腕求生。

從商業(yè)標(biāo)桿到轉(zhuǎn)讓標(biāo)的，上海活力城背后，或許藏著一場更深的行業(yè)變局。

從標(biāo)桿到標(biāo)的

上?；盍Τ堑墓适拢獜?007年那個(gè)“造城”的夢想說起。

那一年，萬科在浦東北蔡御橋板塊開啟了百萬方級別的中環(huán)造“城”計(jì)劃。為分?jǐn)倝毫εc風(fēng)險(xiǎn)，它拉來了深耕上海的“地頭蛇”復(fù)地集團(tuán)，共同分食這塊蛋糕。

此后十幾年時(shí)間里，萬科與復(fù)地以六四開股比，在御橋悄然布下一盤大棋。

商業(yè)客了解到，雙方在這片熱土上陸續(xù)開發(fā)了近80萬平方米住宅，其中不乏帶動北蔡房價(jià)的標(biāo)桿之作海上傳奇河濱苑、芳瀾苑，還有地杰國際歐香四季、歐泊時(shí)光、金色城市等項(xiàng)目。

住宅之外，雙方還合作打造了約30萬平方米商業(yè)及辦公綜合體復(fù)地萬科活力中心，涵蓋兩棟百米雙子塔與一座約11萬平方米體量的購物中心。

而此次被擺上交易桌的，正是這座曾經(jīng)承載著商圈愿景的購物中心。

那么，上?；盍Τ琴Y質(zhì)如何？運(yùn)營情況怎么樣？

資料顯示，項(xiàng)目坐落于浦東新區(qū)滬南路2229號，地處三林、北蔡、康橋三鎮(zhèn)交匯的黃金地段，建筑面積約10.92萬平方米，可租賃商業(yè)面積達(dá)5.78萬平方米，是片區(qū)體量較大的商業(yè)體。

從交通區(qū)位來看，項(xiàng)目地下直通地鐵11號線與18號線的御橋站，公交線路十余條，緊鄰中環(huán)高架出入口，與內(nèi)環(huán)、中環(huán)構(gòu)成立體路網(wǎng)，優(yōu)勢明顯。

此外，項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)中高端社區(qū)云集，覆蓋超10萬戶家庭，五公里內(nèi)常住人口近百萬，無疑為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的客群。

自2019年12月開業(yè)以來，上?；盍Τ且浴俺鞘屑彝蛷d”為定位，匯集時(shí)尚購物、精品美食、親子教育等多元業(yè)態(tài)，引進(jìn)一兆韋德、盒馬鮮生、CGV影城等主力店及超200家潮流品牌，開業(yè)三天客流即突破53萬人次。

從企業(yè)官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前由復(fù)星系旗下的豫園復(fù)悅生活運(yùn)營，2023年銷售額達(dá)15.25億元，年客流超1424萬人次，出租率保持在96.31%。

雖企業(yè)未明確披露2024年及2025年的相關(guān)數(shù)據(jù)，但市場信息顯示其運(yùn)營態(tài)勢穩(wěn)健，目前出售詳情頁披露的出租率仍保持在97%，租金收益為2.1億元/年。

萬科、復(fù)星考量

從標(biāo)桿到標(biāo)的，上?；盍Τ钦郾澈螅莾杉揖揞^共同的“不得不為”。

萬科的處境自不必多說。

自流動性危機(jī)浮現(xiàn)以來，萬科已進(jìn)入持續(xù)“瘦身”模式。僅在2024至2025年間，其出售的大型購物中心就包括廣州天河萬科廣場、上海七寶萬科廣場、上海南翔印象城MEGA、北京舊宮萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場及上海松江印象城等。

進(jìn)入2026年，萬科的債務(wù)壓力進(jìn)一步加劇。

在風(fēng)暴中，出售資產(chǎn)成為萬科自救的關(guān)鍵動作。此前已有消息稱，其位于上海陸家嘴的濱江萬科中心正以約20億元報(bào)價(jià)尋找買家，而今上?；盍Τ菕炫疲贿^是萬科回血清單上的又一筆。

至于復(fù)星集團(tuán)，此次出售既是應(yīng)對同業(yè)競爭的現(xiàn)實(shí)選擇，更是集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的必然一步。

2018年，復(fù)地集團(tuán)與豫園股份完成重大資產(chǎn)重組，后者業(yè)務(wù)延伸至商業(yè)地產(chǎn)及住宅。

然而，活力城項(xiàng)目因開發(fā)銷售已近尾聲、未來現(xiàn)金流有限，并未注入上市公司，僅由豫園股份負(fù)責(zé)運(yùn)營，形成“持有與運(yùn)營割裂”的局面。

更重要的是，自重組以后，受地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷拖累，豫園股份業(yè)績連年下滑，其歸母凈利潤從2022年的38.26億元跌至2023年的20.24億元，2024年進(jìn)一步下挫至1.25億元，2025年前三季度更是錄得凈虧損4.88億元，同比驟降142.1%。

業(yè)績滑鐵盧之后，復(fù)星集團(tuán)對豫園股份展開強(qiáng)勢調(diào)整，戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向珠寶時(shí)尚等主業(yè)，逐步剝離非核心資產(chǎn)。

近年來，豫園已相繼出售IGI集團(tuán)股權(quán)、金徽酒部分股份、上海真如廣場等項(xiàng)目，不久前又以1.5億元出讓寧波星健蘭庭康養(yǎng)項(xiàng)目。

出售活力城，或許也是復(fù)星“瘦身健體”戰(zhàn)略中關(guān)鍵的一環(huán)。

一方為緩解債務(wù)壓力而出售，另一方為聚焦主業(yè)而剝離，顯然，上?；盍Τ堑霓D(zhuǎn)讓，不僅是資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，更是兩家企業(yè)在行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上共同做出的戰(zhàn)略取舍。

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