作者：七佰

我們生活在一個被“速度”定義的時代。從信息傳播的即時性到商品消費的即時滿足，“快”似乎已成為衡量一切價值的標尺。

房地產行業(yè)更是如此，狂飆突進的年代，“高周轉”曾一度是行業(yè)圣經。開發(fā)商們瘋狂拿地、快速建房、閃電回款，用規(guī)模換增長，用速度換利潤。

在風風光光的“黃金時代”，一些房企也因為慢淡出人們的視線。“沒魄力”、“沒膽量”、“動作太慢”是他們在那個野性時代的標簽。

如果說，前面“黃金十年”是快周轉房企的高光時刻，當前則進入“慢生意”的時代。典型如合生創(chuàng)展、濱江集團、宸嘉發(fā)展，這些快周轉時代的所謂“掉隊者”，如今憑借小心的財務策略、對核心城市高端產品的聚焦以及差異化經營能力，成為了行業(yè)新一輪發(fā)展中的穩(wěn)健型標桿企業(yè)。

“速度與規(guī)�！钡健百|量與韌性” 地產邏輯變了

當前，中國房地產市場正慢慢告別“456”高周轉模式。高杠桿、高周轉、高負債的擴張模式，已被淘汰，行業(yè)正朝著 “低杠桿、重運營” 的長期主義方向轉變。

數(shù)據顯示，2025年房地產企業(yè)面臨的到期債務規(guī)模預計高達5257億元，相較2024年進一步上升。同時，2025年1-11月，全國房地產開發(fā)投資與新建商品房銷售額同比分別下降了15.9%和11.1%。在銷售承壓與債務高峰的雙重擠壓下，過去依賴快速銷售回款支撐高杠桿擴張的邏輯已完全失靈。

市場已從增量開發(fā)進入存量博弈，快速銷售回款不再是唯一標尺，取而代之的是對項目全生命周期的深度運營能力。企業(yè)不再急于大規(guī)模復制標準化產品，而是將更多精力投入可持續(xù)產品力與服務的研究與適配工作。

當前，房企開始深入研究真實的居住需求、洞察新一代消費者的價值觀，并針對不同城市、不同文化背景進行本土化的產品與服務設計。

相比過去的“456”,這種開發(fā)邏輯慢的可怕。但慢不是停滯，這種“慢工出細活”的開發(fā)節(jié)奏，表面上犧牲了速度，實則在構建競爭護城河。當市場進入買方時代，唯有深度理解客戶才能創(chuàng)造不可替代的價值。如，華潤的瑞系，中海的玖系，綠城的月華系以及合生的縵系等，均是這一邏輯下被市場驗證的精品。

與此同時，行業(yè)的產品內涵也在發(fā)生變化。房地產市場不再僅僅是建造和銷售物理空間，而是向“開發(fā)、運營、服務”并重的綜合模式演進。

一個突出表現(xiàn)是，能提供持續(xù)現(xiàn)金流的經營性業(yè)務成為穿越周期的壓艙石。公告數(shù)據顯示，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊2025年上半年貢獻營收達22億港元，占公司同期整體營收的三分之一以上。其中，“合生匯”作為各城市人氣商業(yè)地標，通過"首店經濟+首展IP+一日店長"的組合拳，導入天然話題與傳播流量。甚至還有傳言，在運營上，合生匯通過末位淘汰制，業(yè)績不達標的店鋪可能面臨調整。根據場內業(yè)態(tài)的熱度與業(yè)績表現(xiàn)進行快速調整更新，不斷優(yōu)化品牌組合，保持項目的吸引力和競爭力。

同時，從整個行業(yè)趨勢來看，輕資產輸出成為重要增長極。數(shù)顯顯示，2025年上半年，商業(yè)代建在新拓項目中占比已超過70%，成為絕對主流。同時，代建行業(yè)在規(guī)模持續(xù)擴大的同時，增長動力已從普遍性機會轉向專業(yè)化能力與資源整合的競爭。如合生創(chuàng)展旗下的“縵系”高端品牌，通過代建代售模式在一線城市輸出管理，2025年上半年該業(yè)務貢獻銷售額39.03億元，在減輕自身投資負擔的同時，實現(xiàn)了品牌和管理能力的變現(xiàn)。

當產品真正成為連接人與空間的媒介，當服務成為情感的紐帶，房地產才能跨越周期，在“慢”中積累出穿越時代的品牌復利。

“慢”房企的生存之道

地產“黃金十年”，無數(shù)房企不計代價地拿地，在追求規(guī)模與速度的競賽中，忽視了產品品質與服務的提升，導致市場出現(xiàn)大量同質化嚴重、缺乏特色的項目。

如今，隨著行業(yè)進入深度調整期，“慢”房企開始嶄露優(yōu)勢，它們在地產黃金時代便始終保持克制，注重土地的選擇與項目的精準定位，通過精細化運營和差異化競爭策略，打造出符合市場需求、具有獨特價值的產品。

這其中，合生創(chuàng)展、濱江集團以及宸嘉發(fā)展可以說是“慢”房企中頗具典型的代表。

走窄門，不容易成功，需要強大的內心和篤定的情懷做支撐。

昔日的“地產航母”合生創(chuàng)展是行業(yè)中最早那批從傳統(tǒng)開發(fā)商向“優(yōu)質生活運營商”方向轉變的房企之一，堪稱“運營為王”的多元生態(tài)構建者。事實證明，盡管“慢了”，但合生完美地抵御住了風暴。其打造的縵品牌也成為滿足新一代客戶需求的“高定”產品，得到了市場和客戶的認可。數(shù)據顯示，得益于縵系品牌穩(wěn)健的去化率和高溢價空間，合生創(chuàng)展2025年上半年毛利率高達39%，高于行業(yè)平均水平。

商業(yè)地產業(yè)務被定位為提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的“壓艙石”。合生創(chuàng)展旗下以“合生匯”為代表的商業(yè)項目通過引入超過265家區(qū)域或城市首店、打造融合本地文化的消費場景，以及年均舉辦超千場社群活動等方式提升吸引力。運營成效體現(xiàn)在客流與銷售額的同步增長，如北京朝陽合生匯2025年以近85億元銷售額、超4100萬人次客流穩(wěn)居北京熱門購物中心前列。

此外，合生商業(yè)采取“輕重并舉”的發(fā)展策略。2025年，通過輕資產模式成功獲取了7個管理輸出項目，標志著其運營管理能力開始實現(xiàn)對外輸出與價值延伸。

事實上，開發(fā)主業(yè)之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動的抵御能力。物業(yè)服務、商業(yè)運營、長租公寓、代建等多元化業(yè)務加速發(fā)展，逐步成為支撐企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的“第二增長曲線”。

此外，濱江集團與宸嘉發(fā)展也均為“慢”房企代表，但策略各異。濱江深耕杭州，超八成銷售源于本地，依靠區(qū)域聚焦實現(xiàn)高效運營；宸嘉則專注核心城市打造精品項目，如上海“宸嘉100”匯聚國際設計，以精細開發(fā)樹立標桿。

這些“慢”房企的案例證明，放棄對規(guī)模的盲目追逐，轉向深耕、精品、運營和服務，是一條可行的可持續(xù)發(fā)展路徑。它們驗證了在行業(yè)下半場，“小而美”“精而專”或“穩(wěn)而健”同樣可以建立強大的競爭優(yōu)勢，甚至成為市場的中流砥柱。

從狂飆到深耕，房地產步入以“慢”制勝時代

當前，中國房地產行業(yè)轉型的核心是從過去側重投資與規(guī)模擴張的發(fā)展模式，轉向強調實體居住功能與長遠民生福祉的新階段。

這并非意味著房地產行業(yè)走向沒落，相反，這正是通過夯實其居住本質，從而筑牢它作為經濟社會穩(wěn)定器和民生保障基石的長期角色。

新時期的發(fā)展路徑清晰表明，房地產的未來與人民生活質量提升、城市可持續(xù)發(fā)展緊密相連。

當前城市更新已告別“大拆大建”模式，轉向“微改造、精提升”的精細化路徑。

事實上，已經有房企開始付諸行動。如深圳羅湖金鉆豪園項目由中信城開接手；廣州石溪村城中村改造由佳兆業(yè)聯(lián)合本地民企推進。

據部分媒體顯示，2025年年底，合生創(chuàng)展與珠光集團達成合作，由合生以“代管代建代售”模式接手珠光旗下三個核心項目。這并非簡單的規(guī)模疊加，也不是江湖救急式的馳援，而是一場基于戰(zhàn)略互補與風險化解的精準整合。

珠光集團以城市更新和高端住宅開發(fā)見長，但受行業(yè)調整沖擊，面臨較大的資金與債務壓力。而合生創(chuàng)展憑借其“高溢價、多囤地、慢周轉”的長期主義積淀，在行業(yè)風暴中保持了相對穩(wěn)健的經營底盤。

此次整合，更像是行業(yè)下行周期中，優(yōu)勢運營能力對沉淀資產的一次盤活與價值重估。合生創(chuàng)展有望將其在高端產品打造、商業(yè)運營和成本控制方面的成熟能力，注入珠光旗下的存量項目，從而在控制自身風險的前提下，實現(xiàn)優(yōu)質土地資源與管理能力的協(xié)同。

市場從增量開發(fā)轉向存量博弈，優(yōu)質土儲與產品力成為結構性機會。這意味著，擁有核心城市土儲、高端產品力及穩(wěn)健財務的“慢”企業(yè)，正獲得整合市場分散資源、提升市場集中度的主動權。它們不再以負債驅動規(guī)模，而是以經營能力和品牌信用作為高質量發(fā)展的基石。

當行業(yè)告別狂飆，那些曾因“慢”而被低估的能力，正成為決定未來格局的關鍵力量。

盡管轉型挑戰(zhàn)仍存，但地產行業(yè)通過夯實產品與服務根基，正重塑其作為經濟社會穩(wěn)定器的重要角色。

未來的市場競爭，將聚焦于誰能提供真正優(yōu)質的居住產品以及誰能在城市運營中創(chuàng)造長期價值。這既是房地產企業(yè)的生存之道，更是行業(yè)作為民生基石的應有之義。