來源：環(huán)球網(wǎng)

2026年1月初，某設(shè)計(jì)師在社交平臺(tái)發(fā)布了一個(gè)歷時(shí)一年的硬裝案例——縵合北京，并配文“等待交付”，很快引發(fā)大量圍觀。

作為北京第一代高端住宅，在2009年北京房屋均價(jià)不到1.5萬元/平方米時(shí)，還叫霄云路8號(hào)的縵合北京開盤價(jià)就是8萬元/平方米，當(dāng)時(shí)的口號(hào)是“始于8萬，不止18萬”。

誰能想到，在17年后的今天，縵合北京依然還處于豪宅圈第一陣營。不僅如此，合生也培育起了屬于自己的另一個(gè)商業(yè)IP——合生匯。尤其是在北京，北京朝陽合生匯常年霸榜最受歡迎商場榜單，銷售和客流保持穩(wěn)定的雙位數(shù)增長。

做豪宅老錢風(fēng)

2025年的北京樓市豪宅當(dāng)?shù)馈Ｖ兄秆芯吭簲?shù)據(jù)顯示，2025年，北京豪宅市場累計(jì)供應(yīng)6240套，遠(yuǎn)超2024年全年的供應(yīng)規(guī)模。

典型的案例便是，北京單價(jià)地王安瀾北京入市之時(shí)，購房者會(huì)表示“現(xiàn)在的選擇很多，不急于出手”。與之印證的市場現(xiàn)狀則是，安瀾北京周邊云集了多個(gè)高端熱門新盤，競爭激烈。比如臻云項(xiàng)目在售均價(jià)約13.9萬元/平方米，總價(jià)約1600萬元起；建發(fā)海晏在售均價(jià)約13.6萬元/平方米，總價(jià)約2300萬元起。

眼下的節(jié)點(diǎn)，似乎豪宅也都開始高周轉(zhuǎn)，但合生銷售上一直保持著自己的節(jié)奏，從霄云路8號(hào)到縵合北京，目前單單這個(gè)項(xiàng)目都還有數(shù)百億元貨值。

縵合北京實(shí)景

一個(gè)流傳甚廣的細(xì)節(jié)是，縵合北京把房地產(chǎn)拉回了手工業(yè)時(shí)代，單是天花板格柵這一項(xiàng)，就需要5個(gè)熟練工人花費(fèi)280小時(shí)。業(yè)主腳下的每塊木地板，都源自西伯利亞終年嚴(yán)寒之地。而在成為地板之前，它們需要養(yǎng)護(hù)3—6個(gè)月、做4次平衡干燥。

合生創(chuàng)展的硬核住宅，全部集結(jié)在硬核城市。尤其是他們的高端縵系，只認(rèn)準(zhǔn)北上廣這三個(gè)“大碼頭”扎根。這無疑是合生的“印鈔機(jī)”擔(dān)當(dāng)，每年都以穩(wěn)定的銷售額妥妥入賬，為合生貢獻(xiàn)可觀的現(xiàn)金流。其中，僅縵云上海項(xiàng)目，就在入市兩年半的時(shí)間里，賣了261億。開盤時(shí)單價(jià)撥到12.1萬元/平方米，幾乎憑一己之力拉起楊浦濱江板塊的房價(jià)，向徐匯濱江、虹口等區(qū)域看齊。

北京豪宅的天花板從來都不是虛名。事實(shí)上，經(jīng)歷這一輪殘酷周期后，還能“活下來”或者說還“活著”的民營企業(yè)，其實(shí)也沒有什么秘密——安全第一。近年來，合生不怎么上財(cái)務(wù)杠桿，強(qiáng)調(diào)絕對(duì)的安全線，持續(xù)推進(jìn)降負(fù)債與控成本，構(gòu)建從“財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)規(guī)?！钡健敖?jīng)營內(nèi)生驅(qū)動(dòng)”的轉(zhuǎn)型模型。

這么做帶來的結(jié)果也很明顯，同行還在為降負(fù)債而努力，合生已經(jīng)準(zhǔn)備交卷了。目前，合生的總資產(chǎn)約2567億港元，流動(dòng)資產(chǎn)總額約1484億港元，剔除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率只有57%。最近三年，合生降債規(guī)模達(dá)到了449億港元，幅度接近40%，境外公開市場債務(wù)已清零。

合生把賬算得明明白白，本身杠桿就不高，還在拼命壓降。你可以質(zhì)疑他的節(jié)奏，但你一定不能質(zhì)疑合生在土儲(chǔ)和高端定位方面的眼光。畢竟在房地產(chǎn)市場化剛剛起步的年頭，合生就已經(jīng)明確了長遠(yuǎn)的發(fā)展方向。

原來，“不思進(jìn)取”也可以有這么一層意思。

做商業(yè)當(dāng)TOP級(jí)

其實(shí)在很長一段時(shí)間里，圍繞著這家傳說中的“隱形地產(chǎn)航母”，大家的質(zhì)疑都出奇一致——合生為什么掉隊(duì)了？但事實(shí)上，合生一直是在“悶聲發(fā)財(cái)”。

2025年，合生商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展迅速，共獲取7個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，高端住宅的代建代售業(yè)務(wù)表現(xiàn)也不錯(cuò)，主攻北上廣頂豪市場，成為新的業(yè)績?cè)鲩L極。

當(dāng)前，市場增幅放緩，不少企業(yè)將發(fā)展重點(diǎn)放在存量板塊，作為穿越周期的應(yīng)對(duì)策略。我國商業(yè)地產(chǎn)已從高速增長轉(zhuǎn)變成強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理的階段，在此背景下，行業(yè)同樣面臨深刻轉(zhuǎn)型與變革，參與其中的商業(yè)運(yùn)營商也會(huì)遭遇更多挑戰(zhàn)。

但從實(shí)際情況看，合生超過80%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都分布在北上廣深，旗下的合生匯IP多已成為區(qū)域TOP級(jí)。

一組可供參考的數(shù)據(jù)是，2025年，北京朝陽合生匯以近85億元銷售額、超4100萬人次客流穩(wěn)居北京熱門購物中心TOP1。很多人可能只知道朝陽合生匯和大興薈聚的“頭牌”之爭，但不會(huì)知道合生在背后都做了什么。這個(gè)體量的商業(yè)體，安全、衛(wèi)生、設(shè)施等，容錯(cuò)率很低。

舉個(gè)例子，朝陽合生匯周邊是CBD和幾十個(gè)成熟的住宅小區(qū)，半小時(shí)地鐵能直達(dá)多所高校、北京四大鐵路樞紐和環(huán)球影城。這就意味著它每天都在接待各種“不一樣的人”，就需要為每個(gè)群體都做考慮，比如入口的行李寄存箱、毛孩子爸媽的寵物推車、憑學(xué)生證享有的專屬優(yōu)惠等等，這些不賺錢的小細(xì)節(jié)，組成了合生每天都在重視的100件小事。過去這一年，朝陽合生匯接待了超過40家政府/事業(yè)單位或同行到訪，其項(xiàng)目經(jīng)營模式已被業(yè)內(nèi)視為學(xué)習(xí)樣本，“北京首店首發(fā)第一現(xiàn)場”地位也名副其實(shí)。

還有上海五角場合生匯銷售額突破66億元，年客流達(dá)3900萬人次；北京超極合生匯則以單日客流峰值超40萬人次的數(shù)據(jù)，刷新北京購物中心單日客流紀(jì)錄。

克而瑞曾發(fā)文指出，不少房企實(shí)現(xiàn)運(yùn)營收入的增長，主要原因是有增量商場開業(yè)，推高了整體營收規(guī)模。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，跑馬圈地、快速擴(kuò)張的時(shí)代一去不復(fù)返，取而代之的是運(yùn)營上的精益求精、管理上的降本增效。作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方，不管是后期考慮通過資本方式實(shí)現(xiàn)退出，還是通過長期經(jīng)營性現(xiàn)金流回款，各項(xiàng)經(jīng)營性指標(biāo)都將是繞不過去的重點(diǎn)。

在新的市場形勢(shì)下，運(yùn)營商只有苦練基本功，才能在競爭加劇的行業(yè)中不被淘汰。

“合生的輕資產(chǎn)發(fā)展模式并不是單純地做代建，而是依托其高端產(chǎn)品線的品牌力和操盤力，把輕資產(chǎn)和高端住宅深度結(jié)合，形成差異化競爭壁壘。這種模式一方面降低了企業(yè)的資金占用，另一方面也在頂級(jí)豪宅市場里不斷占據(jù)更多市場份額?！蓖哐芯吭郝?lián)席院長宋紅衛(wèi)表示。房地產(chǎn)行業(yè)中具備這樣雙重能力的企業(yè)，其背后的邏輯，其實(shí)就是幾個(gè)簡單的關(guān)鍵詞：核心城市，高端項(xiàng)目，住宅和商業(yè)并舉。

短期堅(jiān)持的只是戰(zhàn)術(shù)，長期堅(jiān)持的才是戰(zhàn)略，這一步，合生已行進(jìn)多年。