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案情

趙某、李某于2006年1月登記結(jié)婚，兩人共有房屋一套。曹某有購(gòu)房意向，趙某父親告知曹某案涉房屋擬對(duì)外出售。2019年7月，曹某與趙某在鎮(zhèn)綜治中心簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，在場(chǎng)人有趙某、趙某父親、曹某及一名法律工作者。該協(xié)議載明甲方為趙某和李某，乙方為曹某。趙某在甲方處簽字，曹某在乙方處簽字。協(xié)議約定房屋總價(jià)款為10萬(wàn)元，購(gòu)房款支付后，甲方配合乙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。協(xié)議簽訂后，曹某支付了10萬(wàn)元購(gòu)房款，但趙某、李某未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)?，F(xiàn)曹某起訴趙某、李某要求配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，趙某和李某抗辯李某對(duì)當(dāng)時(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并不知情，趙某擅自處置婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

評(píng)析

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：房屋所有權(quán)人登記一方趙某與曹某交易，能否認(rèn)定為表見(jiàn)代理。具體從以下三方面分析：

其一，是否排除家事代理制度的適用。民法典第一千零六十條對(duì)日常家事代理權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，賦予夫妻雙方日常家事代理權(quán)，是為方便經(jīng)濟(jì)交往和婚姻家庭生活，保護(hù)夫妻雙方和相對(duì)人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)交易安全。對(duì)于夫妻日常家事代理權(quán)，夫妻任何一方在日常家事范圍內(nèi)與第三人為民事法律行為時(shí)，不必明確其代理權(quán)，可直接以自己的名義、另一方的名義或者雙方的名義為之。鑒于我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展?fàn)顩r，“家庭日常生活需要”的范圍在不同地區(qū)、不同家庭有很大差異。實(shí)踐中，需根據(jù)具體案件中夫妻共同生活的狀態(tài)（如雙方的職業(yè)、身份、資產(chǎn)收入、家庭人數(shù)等）和當(dāng)?shù)匾话闵鐣?huì)生活習(xí)慣予以認(rèn)定。本案交易的標(biāo)的物系價(jià)值10萬(wàn)元的不動(dòng)產(chǎn)，綜合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平來(lái)看，趙某處分該房產(chǎn)超出家庭日常消費(fèi)，故不應(yīng)適用家事代理制度。

其二，對(duì)代理權(quán)外觀的審查。民法典第一百七十二條規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。表見(jiàn)代理本質(zhì)系無(wú)權(quán)代理，其立法宗旨是保護(hù)善意無(wú)過(guò)失的相對(duì)人的合法權(quán)益，進(jìn)而維護(hù)交易安全和善意相對(duì)人的利益。司法實(shí)踐中，對(duì)于涉及婚姻家庭的情況，法院應(yīng)當(dāng)審慎認(rèn)定表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件。本案中，案涉購(gòu)房協(xié)議于2019年簽訂，曹某隨后就裝修入住至今，其間并無(wú)相關(guān)人員提出異議。結(jié)合案涉房屋前后交易的情況，趙某和李某并不居住在案涉房屋所在地，由趙某父親和趙某出面辦理案涉房屋出售事宜符合常理。且案涉購(gòu)房協(xié)議在鎮(zhèn)綜治中心即公開(kāi)的交易場(chǎng)所簽訂，案涉購(gòu)房協(xié)議載明的甲方系趙某和李某，從交易的經(jīng)過(guò)以及趙某、趙某父親的行為外表來(lái)看，足以使得一般社會(huì)人相信趙某具有代理權(quán)，具備代理行為的外在表現(xiàn)。

其三，買(mǎi)受人主觀上是否善意無(wú)過(guò)失。買(mǎi)受人是否善意無(wú)過(guò)失，該心理狀態(tài)存在于人的內(nèi)心，外人很難得知，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人交易時(shí)的客觀情況，以一般理性人的注意標(biāo)準(zhǔn)和買(mǎi)受人自身的條件相匹配的注意標(biāo)準(zhǔn)綜合加以判斷。本案中，結(jié)合案涉房屋前后交易的情況，趙某和李某居住在外地，案涉房屋價(jià)值10萬(wàn)余元，并非大額房產(chǎn)交易，出售事宜由趙某和其居住在該鎮(zhèn)的父親出面辦理，符合一般社會(huì)交易習(xí)慣。且案涉購(gòu)房協(xié)議在公開(kāi)的場(chǎng)所即該鎮(zhèn)綜治中心簽訂。從原告曹某作為一般普通交易的相對(duì)人的角度，其在當(dāng)時(shí)的交易環(huán)境下對(duì)趙某產(chǎn)生交易信賴(lài)符合常理。案涉房屋的交易對(duì)價(jià)10萬(wàn)元在當(dāng)時(shí)屬于合理范疇，購(gòu)房協(xié)議中約定的付款方式和時(shí)間亦符合常理。曹某已經(jīng)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，亦有理由相信對(duì)外出售案涉房屋系趙某和李某的共同意思表示，故能夠認(rèn)定曹某在交易過(guò)程中系善意無(wú)過(guò)失。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，即使趙某系無(wú)權(quán)處分，其行為并不影響合同效力。結(jié)合本案房屋前后交易的情況，能夠認(rèn)定曹某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系善意無(wú)過(guò)失，趙某與李某應(yīng)當(dāng)配合曹某辦理案涉房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

來(lái)源： 山東高法

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