作者：周軍律師.

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在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立的情況下，不少地方會(huì)由居委會(huì)代為選聘物業(yè)公司并簽訂物業(yè)合同。

那么，業(yè)委會(huì)未成立，居委會(huì)代簽物業(yè)合同對(duì)業(yè)主具有約束力嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《開平某物業(yè)分公司訴陳某權(quán)、吳某桃物業(yè)服務(wù)合同糾紛案》中明確：

因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,物業(yè)所在地的居民委員會(huì)可在政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)全部業(yè)主均具有法律約束力。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：案涉《物業(yè)管理服務(wù)合同》是否有效。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2009年12月1日印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定:“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)?！?/p>

本案中，涉案小區(qū)并未成立業(yè)主委員會(huì)，且在前物業(yè)公司退出后，該小區(qū)出現(xiàn)無人管理狀態(tài)，涉案小區(qū)所在居委會(huì)為保障小區(qū)居民正常生活，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé),并經(jīng)該小區(qū)絕大多數(shù)住戶的同意為該小區(qū)選聘物業(yè)公司、代表小區(qū)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

此外，吳某桃也事實(shí)上接受了開平某物業(yè)分公司作為物業(yè)公司提供的服務(wù)，吳某桃與開平某物業(yè)分公司形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。故一審法院認(rèn)定《物業(yè)管理服務(wù)合同》對(duì)包括吳某桃在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主均具有約束力。

需要注意的是，若居委會(huì)代簽行為缺乏合法依據(jù)或存在明顯瑕疵，業(yè)主可主張合同無效或申請(qǐng)撤銷，此時(shí)合同對(duì)業(yè)主不具有約束力。

常見情形包括三類：

1. 程序嚴(yán)重瑕疵：未征求業(yè)主意見或未達(dá)法定比例

征求業(yè)主意見是代簽行為的核心程序，若居委會(huì)未履行該程序，或通過虛假簽名、隱瞞信息等方式虛構(gòu)業(yè)主同意的事實(shí)，即便簽訂合同，也因違背業(yè)主共同意志而無效。

2. 內(nèi)容明顯不公：損害業(yè)主核心利益

若代簽合同的條款存在明顯不公，如約定遠(yuǎn)超合理范圍的高額物業(yè)費(fèi)、免除物業(yè)公司核心服務(wù)義務(wù)、設(shè)定過長(zhǎng)的合同期限且無法解除等，即便程序看似合規(guī)，業(yè)主也可依據(jù)《民法典》第一百五十一條，以“顯失公平”為由申請(qǐng)法院撤銷合同。司法實(shí)踐中，法院會(huì)結(jié)合周邊小區(qū)同類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主實(shí)際需求等，綜合判斷合同內(nèi)容是否損害業(yè)主利益。

周軍律師提醒，居民委員會(huì)依法代行職責(zé)簽訂的物業(yè)合同對(duì)業(yè)主具有約束力.僅在程序嚴(yán)重瑕疵或合同內(nèi)容明顯不公的情況下，業(yè)主才可主張合同無效或申請(qǐng)撤銷。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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