這幾天放假，業(yè)主群里都在瘋傳：說是物業(yè)費要是超過三年沒交，以后就不用交了。真有這種好事嗎？

不知道你發(fā)現(xiàn)沒有，這幾年大家對物業(yè)費是越來越在意了。一方面，房子不像以前那么值錢了；另一方面，大家賺錢也確實更不容易了。

再加上有些物業(yè)公司，收錢挺積極，干活卻拖拖拉拉，服務(wù)態(tài)度差，甚至擺出一副“我是主人”的架勢，這就讓很多業(yè)主更加不滿，干脆不交費了。

業(yè)主不交費，物業(yè)公司當然不會坐視不管，他們通常會催繳，甚至去法院起訴不交費的業(yè)主。很多老實巴交的業(yè)主，一聽說要被起訴，就算心里不滿，但為了避免惹上官司，他們也會趕緊把錢補上。

不過，也有律師朋友爆出“潛規(guī)則”，如果物業(yè)費拖欠超過三年，而這期間物業(yè)公司也沒有催繳過，那這筆錢可能真就不用交了？很多人不懂，所以一直在白白送錢。真的是這個邏輯嗎？咱們來看看…

01.拖欠超過三年的物業(yè)費，真的不用交嗎？

02.如果被物業(yè)起訴，記住這幾招能幫你03.這幾件事千萬別做錯?。?！04.收到催繳通知怎么辦？做好這三步1. 先看時間：如果催繳的是三年以前的費用，你可以直接不予理會。如果是三年內(nèi)的，建議在15天內(nèi)，用快遞（保留好底單）書面回復(fù)，說明你不交或想減免的理由。

對此，山東鐵路檢察在文章中是這樣寫的：

業(yè)主長期不交物業(yè)費，物業(yè)公司多年以后起訴，要求業(yè)主繳納物業(yè)費及違約金，法院未支持部分超過訴訟時效的物業(yè)費。

對此，江西省贛州市中級人民法院審理的一起案件對這一疑問作出了解答。

業(yè)主張某和物業(yè)于2015年簽訂《物業(yè)委托服務(wù)合同》后，就一直以各種理由拒繳物業(yè)費。多次催繳未果后，物業(yè)公司于2024年3月訴至法院，請求判令張某支付自2015年7月至2024年2月份欠付的物業(yè)費及違約金共計8682元。

最后法院判定，2021年3月之前的物業(yè)費已超過訴訟時效，且物業(yè)公司未能提供充分證據(jù)證明其對該期間的物業(yè)費在訴訟時效屆滿前主張過權(quán)利，故法院未支持其該期間物業(yè)費的訴請。

上海也有類似的案例。李女士被物業(yè)告她欠了2016到2019年共2萬3的物業(yè)費。最后法院判決李女士只需支付2018到2019年的物業(yè)費，理由是：2016-2017年的費用超過三年有效期

另外，法院還判定給她減免了30%費用。理由是：李女士拿出的50多張照片、鄰居證詞都證明物業(yè)服務(wù)確實有問題。

律師是這么解釋的：物業(yè)費屬于一種“繼續(xù)性債務(wù)”，就像你每個月訂牛奶、付月租一樣，每一期（比如每個月）的費用都是一筆新的賬。每一筆賬，都有自己獨立的三年訴訟時效。

簡單說，如果物業(yè)要追討超過三年沒交的費，他們必須證明在這三年里催過你（比如有短信、電話、書面通知等）。如果拿不出證據(jù)，這筆“陳年老賬”到了法院，法官很可能就不支持他們了。

根據(jù)公開的判決數(shù)據(jù)，超過40%的業(yè)主通過有效舉證，成功減免了物業(yè)費。他們能贏，主要是抓住了下面幾個關(guān)鍵點：

1. 抓住“三年訴訟時效”：法律規(guī)定的訴訟時效一般是三年。關(guān)鍵是，這個時間不是從你該交費的那天算起，而是從物業(yè)公司最后一次有效催繳你那天開始算三年。如果他們拿不出催繳證據(jù)，你就可以主張這筆錢已過時效。

但要小心有的物業(yè)可能會偽造催繳記錄，如果你有懷疑，可以在法庭上要求鑒定。

2. 證據(jù)要保留好

法庭不光看“你欠沒欠費”，更看“物業(yè)干沒干活”。你想證明物業(yè)服務(wù)差，這三類證據(jù)很管用：

①照片視頻：拍下小區(qū)里垃圾成堆、電梯故障、公共設(shè)施損壞的樣子，注意照片要能顯示拍攝時間。

②證人證言：找兩位以上鄰居愿意為你作證，或者提交有大家簽名的聯(lián)合投訴書。

③專業(yè)報告：如果問題嚴重（比如消防不達標），可以考慮請專業(yè)機構(gòu)檢測，如果贏了官司，這筆費用可能由物業(yè)承擔。

注意了，證據(jù)越扎實，物業(yè)費減免的幅度可能就越大。

3.活用“公共收益”這個殺手锏

按照相關(guān)的規(guī)定，小區(qū)電梯廣告、停車費、快遞柜租金這些公共收益，物業(yè)必須定期公示。如果物業(yè)從來沒公示過，你可以：

①向住建部門投訴，物業(yè)可能面臨罰款。

②起訴要求物業(yè)把這筆錢返還給全體業(yè)主，可以用來抵扣你的物業(yè)費。

③用這一點來證明物業(yè)公司管理不透明、不誠信，要求減免費用。

1. 別躲著：不接電話、拒收法院傳票，一點用都沒有，反而可能導(dǎo)致法院直接判你輸，讓你承擔更多費用。

2. 別硬扛“一分不交”：就算物業(yè)服務(wù)再差，法院一般也不會支持你完全拒交。通常是根據(jù)物業(yè)過錯的程度，按比例減免。想完全不交，很難。

3. 別光抱怨經(jīng)理態(tài)度差：法官主要看具體的服務(wù)事實（比如設(shè)施壞了修沒修），物業(yè)經(jīng)理態(tài)度不好，不能成為不交費的主要理由。

4. 別以為“超過三年自動免單”：“超過訴訟時效”是需要你在法庭上主動提出的抗辯理由。如果你自己不提，法官不會主動幫你免除。

有業(yè)主就因為不懂這一點，白白多交了一萬多的物業(yè)費。

2. 平時留證據(jù)：養(yǎng)成定期拍小區(qū)公共區(qū)域狀態(tài)（垃圾、設(shè)施等）（帶時間水印），并且每年都要求物業(yè)公示公共收益賬目，這些都可以作為證據(jù)。

3. 法庭上冷靜提問：如果真上了法庭，你可以要求物業(yè)出示物業(yè)服務(wù)合同的原件（看看是不是過期的）、要求他們拿出催繳的原始記錄（比如發(fā)短信的那個手機）、當庭申請調(diào)取物業(yè)公司的信用報告（很多公司有違規(guī)記錄）。

最后提醒大家：法律既保護業(yè)主的合法權(quán)益，也要求業(yè)主履行該盡的義務(wù)。

而且，維權(quán)要靠事實和證據(jù)，理性溝通，依法行事才是最有效的。

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