作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

豪宅多了以后，深圳樓市開始重構(gòu)。

單價(jià)八九萬一平的新房，也開始顯得有性價(jià)比了。

市場(chǎng)被刷新

一邊是豪宅賣得如火如荼，一邊是八九萬一平改善型的住宅賣了七成。

深圳樓市如今改善住宅也進(jìn)入深度分化的階段。

2025年12月29日，是深圳樓市最值得紀(jì)念的一年。

在深圳南山區(qū)單價(jià)最高38萬/平的中信信悅灣兩小時(shí)賣出100億后，均價(jià)14.96萬/平的后海招商璽也日光了。

與此同時(shí)，在豪宅的掩護(hù)下，深圳寶安中心備案均價(jià)約9.06萬/㎡的中鐵閱臻府（3-4單元）290套108~143平戶型賣了約18.9億元，約200套去化約七成。

要知道，中鐵閱臻府，市場(chǎng)也期待已久。

2024年7月1-2單元入市，314套95~138平戶型，備案均價(jià)約8.59萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間約735萬～1274萬，開盤銷售七成左右，雖然未能日光，但市場(chǎng)一致認(rèn)為，數(shù)據(jù)若無水分，就已經(jīng)表現(xiàn)。

畢竟去年深圳的新房，日光項(xiàng)目才6個(gè)，還有一個(gè)日光得名不副實(shí)。不少核心地段的項(xiàng)目，連開盤當(dāng)日7成都做不到。

但最新一批的中鐵閱臻府房源這樣的成績(jī)，相比同地段板塊的新房，銷售表現(xiàn)算不上出挑。

2024年5月，同為寶中板塊的鴻榮源胤璇129套122~189平戶型，備案均價(jià)約8.45萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間約909萬～1891萬，開盤賣出126套，銷售去化約97％，屬于幾乎日光的狀態(tài)。

雖然相比鴻榮源胤璇約8.45萬元/㎡的均價(jià)，中鐵閱臻府（3-4單元）備案均價(jià)約9.06萬/㎡，貴約0.61萬/平，但要知道，中鐵閱臻府這一批次的房源，開盤還有綜合約95折（凍資99折、認(rèn)購(gòu)98折、準(zhǔn)簽99折、額外99折），折后均價(jià)約8.607萬/平，與鴻榮源胤璇的價(jià)格相差不大。

并且與鴻榮源胤璇相比，無論社區(qū)樓棟的布局，還是視野朝向，中鐵閱臻府都相對(duì)更有優(yōu)越，又是現(xiàn)房，所見即所得，交付有保障。

鴻榮源胤璇占地面積為14556.31㎡，容積率為8.5，規(guī)劃包含商業(yè)、辦公、酒店，住宅的復(fù)合功能，其中住宅部分位于兩座超高層商業(yè)大廈后方，保障性住房部分與商品房同棟分層管理，業(yè)態(tài)復(fù)雜，銷售成依舊不。

而中鐵閱臻府占地面積約為15239.84㎡，容積率為5.4，規(guī)劃為4棟純住宅社區(qū)。

而兩個(gè)項(xiàng)目相距約1.9公里。

所以，相比同地段的項(xiàng)目，去化七成的成績(jī)，還算不上太好。

改善盤也“白菜價(jià)”

在豪宅的襯托下，似乎八九萬一平的新房都成了“白菜價(jià)”。

要知道，過去限價(jià)的背景下，八九萬一平的新房，即使放在前海的位置，市場(chǎng)也會(huì)覺得貴。

市場(chǎng)都會(huì)質(zhì)疑，八九萬一平的均價(jià)，品質(zhì)是否立得住。

甚至市場(chǎng)上流行一個(gè)段子——“深圳剛需的門檻可真高，一千多萬一套，只是剛需房”。

這個(gè)段子是出自5年前，限價(jià)背景下的華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期開盤。

當(dāng)年有網(wǎng)友辣評(píng)“700的支架讓我活了，回頭瞅了瞅剛需的房子，真想把這支架取出來！”

這樣一對(duì)比，確實(shí)就顯得曾經(jīng)限價(jià)的新房即使八九萬甚至10萬+一平，都挺剛需的了。

過去把南山、寶中、龍華梅林紅山板塊八九萬一平，面積段95-150平左右的新房，視作“剛需房”似乎也不無道理了。

但千萬左右的新房淪為“剛需房”也就意味著，深圳新房的價(jià)格規(guī)律，在豪宅的沖擊之下，已經(jīng)快速重新洗牌。

1000萬以下的市場(chǎng)與3000萬以上的市場(chǎng)分化，不再是簡(jiǎn)單的價(jià)格梯度，這兩個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)完全割裂的運(yùn)行邏輯。

同時(shí)也說明一個(gè)很重要的事實(shí)——寶中的市場(chǎng)的韌性，寶中市場(chǎng)的資金韌性相比真正的核心區(qū)域薄弱，要做豪宅化的市場(chǎng)，或者成為豪宅板塊被市場(chǎng)認(rèn)可，還需沉淀。

過去市場(chǎng)一直都有一種聲音，寶中板塊已經(jīng)躍升為深圳住宅市場(chǎng)第二梯隊(duì)的存在，甚至有復(fù)刻出一個(gè)新的“深圳灣”。

曾經(jīng)有一段時(shí)間，市場(chǎng)購(gòu)買力將手中的籌碼從深圳灣、后海這些地段換到寶安中心區(qū)。

真正的原因并非寶安中心無論區(qū)位、發(fā)展、生活配套、教育等規(guī)劃藍(lán)圖兌現(xiàn)成熟，而是過去的幾年，深圳灣、后海這些區(qū)域真正的改善可選項(xiàng)有限，區(qū)域內(nèi)的典型住宅社區(qū)大部分建成年份已久，新住宅供應(yīng)未能跟上，導(dǎo)致部分需求外溢。

所以，如今以市場(chǎng)的投票結(jié)果來看，真正能留住高端或者超級(jí)購(gòu)買力的，依舊是傳統(tǒng)的豪宅地段項(xiàng)目。

不過，既然中信信悅灣給出了史無前例的定價(jià)，或許寶中南街坊項(xiàng)目（觀潮府）也就更有故事性了。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)