北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們**人，想在長(zhǎng)陽(yáng)買套房，主要是為了兒子上學(xué)。但聽(tīng)中介說(shuō)現(xiàn)在買了房也不能保證學(xué)校，尤其不能保證十二中的分校，是這種情況嗎？有解決辦法嗎？

我們的資金不多，買長(zhǎng)陽(yáng)的都得賣掉現(xiàn)在的老破小，還得添不少錢。如果我們不買長(zhǎng)陽(yáng)的，其他的區(qū)您覺(jué)得哪里合適？Ps：預(yù)計(jì)不超250萬(wàn)，希望學(xué)區(qū)好一些，能自住宜居一些，保值好的。

A：

1、長(zhǎng)陽(yáng)不能保證對(duì)口學(xué)校，到目前為止是這種情況。以后只能說(shuō)從明年開(kāi)始就是真正的入學(xué)低谷期了，幼升小的孩子減少，那進(jìn)入對(duì)口校上學(xué)的概率就增加了。但這事兒誰(shuí)也不敢保證，只能看到時(shí)候的政策。

而且長(zhǎng)陽(yáng)這種板塊的年輕人多，孩子也多，反正前兩年是一直聽(tīng)說(shuō)學(xué)位挺緊張的，或是多校派位，或是校區(qū)派位，都不敢保證。

2、沒(méi)有解決辦法，只能是等著看上學(xué)時(shí)的政策。

3、其他區(qū)，250萬(wàn)，不好買到。市區(qū)的都挺貴，能滿足家庭居住的至少500萬(wàn)起了，還未必宜居。通州或順義倒是有可能買到，但是不是太遠(yuǎn)了？而且學(xué)區(qū)好的房子都有溢價(jià)，不敢保證低谷期之后是否能撐住，溢價(jià)部分都有受影響的可能。

4、我建議要不先別著急買了，多了解一些學(xué)區(qū)的知識(shí)吧，要不然有可能買錯(cuò)了房子�；蛘咭部梢韵瓤纯雌渌麉^(qū)的學(xué)區(qū)房行情，然后再說(shuō)買哪兒的。

僅供參考。

二

Q:

我預(yù)計(jì)明年能辦理朝陽(yáng)區(qū)的工作居住證，屆時(shí)想貸款買房，請(qǐng)問(wèn)您提到的公積金分“國(guó)管vs市管”是什么意思？能夠自主選擇嗎？如果首付在100萬(wàn)之內(nèi)，您建議在東五環(huán)哪里買房合適？

A：

1、不能自選，該歸哪個(gè)系統(tǒng)管理都是固定的。

2、公積金國(guó)管就是國(guó)家級(jí)管理，包括中央和國(guó)務(wù)院的部委機(jī)關(guān)+央企職工。市管就是歸北京市管理的單位和企業(yè)，您大概率是市管的。

另外還有部隊(duì)系統(tǒng)的軍管，省級(jí)單位的省管，行業(yè)系統(tǒng)的比如鐵路等等，每個(gè)系統(tǒng)都有各自的貸款政策。

3、100萬(wàn)是首付，您總預(yù)算是多少��？或者是準(zhǔn)備貸款多少？如果您剛工作，那一般不建議考慮公積金。因?yàn)槭泄艿拿磕曛荒苜J10萬(wàn)額度，錢太少的話浪費(fèi)了首貸資格不劃算。所以如果貸款還是考慮商貸吧，也就是各家商業(yè)銀行的。

4、東五環(huán)，內(nèi)還是外��？這還是看預(yù)算吧，常規(guī)建議是先北后南，從東壩到豆各莊不少板塊呢。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子在北京石景山工作，我們準(zhǔn)備賣掉一套沈陽(yáng)的房子（約70萬(wàn)），加上他和我們的積蓄40萬(wàn)，作為他在北京買房的首付。他月薪在1萬(wàn)多，能貸款預(yù)計(jì)120萬(wàn)之內(nèi)。

請(qǐng)問(wèn)買在門頭溝的梧桐苑，您覺(jué)得如何？是保障房有購(gòu)買限制，這種房的保值怎么樣？因?yàn)樗麄兿脒^(guò)幾年換西城的學(xué)區(qū)房，或者是現(xiàn)在就買合適嗎？

A：

1、梧桐苑挺好的，北京第二個(gè)限競(jìng)房的試點(diǎn)兒，質(zhì)量在同性質(zhì)房產(chǎn)中算不錯(cuò)的。地段兒也還行，離地鐵不遠(yuǎn)，小區(qū)的剛需定位也挺適合這板塊，所以價(jià)格走勢(shì)到目前為止不落后，過(guò)幾年換房不吃虧。

2、不過(guò)梧桐苑不太算保障房，算政策房吧，也就是比兩限房這類的質(zhì)量強(qiáng)一些�；蛘哒f(shuō)可以算接近商品房的，與自住型商品房更類似。

3、如果是200多萬(wàn)的預(yù)算，那現(xiàn)在也買不了西城的學(xué)區(qū)房啊。就算買也是帶硬傷的老破小，甚至是半地下差不多，居住體驗(yàn)很不怎么樣的。而且總價(jià)越低的學(xué)區(qū)房學(xué)區(qū)溢價(jià)越高，也就是居住的性價(jià)比越低，在用不上學(xué)位的時(shí)候買了不合適。溢價(jià)高了對(duì)保值也有風(fēng)險(xiǎn)，畢竟明年就開(kāi)始真正的低谷期了，至少延續(xù)到2031年呢。

4、總之如果看好了梧桐苑就買吧，普通小區(qū)挺好的，自住為主，期望值別太高就行，換房時(shí)大概率不會(huì)吃虧。

僅供參考。

四

Q:

正在看呂營(yíng)嘉園的房，東南四環(huán)的地段怎么樣？房子好不好？還有學(xué)區(qū)排名，將來(lái)這里的發(fā)展會(huì)怎么樣？幫忙看看這套房合適嗎？

A：

1、呂營(yíng)嘉園，地段兒到目前為止比較普通吧。朝陽(yáng)區(qū)不太重視南部，所以發(fā)展有點(diǎn)兒錯(cuò)后。這從房?jī)r(jià)就能看出來(lái)，現(xiàn)在不到4萬(wàn)塊錢吧，向西看看同緯度的豐臺(tái)公益西橋一帶，是不是明顯比同等小區(qū)的價(jià)格低��？但這在前些年是一個(gè)價(jià)的，只是因?yàn)榕涮装l(fā)展的慢才給耽誤的。

2、房子普通吧，典型的回遷房小區(qū)，自住為主，談不上好與不好，只能說(shuō)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，性價(jià)比也正常。

3、學(xué)區(qū)排名我不知道，我都不知道這里是哪所學(xué)校？估計(jì)就是中等吧，但肯定不算多強(qiáng)的，房子也不算學(xué)區(qū)房。

4、以后的發(fā)展看朝陽(yáng)區(qū)的規(guī)劃和執(zhí)行力度吧，說(shuō)白了就看朝陽(yáng)是否拿這里當(dāng)重點(diǎn)，是否愿意多投資了。房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，也就是由地段的配套價(jià)值決定。

5、具體房源我說(shuō)不出什么，不到現(xiàn)場(chǎng)的話看戶型圖用處不大。不過(guò)按常規(guī)來(lái)說(shuō)，這60平的一居室戶型偏大了，這面積做成小兩居都有富裕。這種一居自住應(yīng)該挺舒服的，但價(jià)格走勢(shì)和租金收益率不太占優(yōu)。所以看自己更重視哪方面吧，各有優(yōu)劣。

僅供參考。

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